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Villes Vivantes a mené une étude pré-opérationnelle de renouvellement urbain pour la Communauté de communes Lomagne Tarn-et-Garonnaise, portant sur les bourgs-centres de Beaumont-de-Lomagne et de Lavit. L'objectif est de préparer la mise en place d'une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) couvrant plusieurs sites, en s'appuyant sur les études déjà réalisées et sur un diagnostic complémentaire habitat, espaces publics, commerces, mobilités et équipements.
Des migrations résidentielles contrastées selon les profils de territoires
Le territoire de la Lomagne Tarn-et-Garonnaise capte à la fois des habitants venus de zones plus connectées à la métropole toulousaine et des habitants issus de territoires plus isolés, tandis qu'il perd des habitants vers d'autres communes. Cette double dynamique se double d'un contraste selon le statut d'occupation : les nouveaux arrivants se répartissent presque également entre accession à la propriété et entrée en location, alors que les sortants qui quittent la LTG le font majoritairement pour louer ailleurs, ce qui suggère un manque d'offre locative adaptée localement.
Vacance et dégradation du bâti en cœur de bastide
À Beaumont-de-Lomagne, 14 % des logements sont vacants au 1er janvier 2021, soit 310 logements, dont 80 le sont depuis cinq ans ou plus ; ce taux atteint 20 % dans le périmètre de la bastide elle-même. Le repérage visuel du bâti confirme l'ampleur du phénomène avec 164 immeubles dégradés et 71 très dégradés, accompagnés de signalements RSD et de situations de vacance à surveiller pour d'éventuelles préemptions.
Un marché immobilier moins cher en centralité, source de marge de manœuvre
Les prix au m² sont environ 25 % moins élevés dans les centralités de Beaumont-de-Lomagne et de Lavit que dans les communes hors centre-bourg, ce qui se traduit par une marge de manœuvre travaux plus importante entre les biens les moins chers et les plus chers : 900 €/m² à Beaumont contre 1 100 €/m² hors PVD. Cet écart de prix, combiné à la vacance déjà identifiée, constitue un levier potentiel pour des opérations de réhabilitation à coût maîtrisé en cœur de bourg.
Une base d'études déjà riche à mobiliser et compléter
Plusieurs études sectorielles ont déjà couvert les thématiques habitat, espace public, équipements, mobilités et économie-commerce : pré-diagnostic PLUi, Projet de Territoire PETR, Contrat Bourg-Centre, opération façades, étude Shop'in, étude numérique et Plan d'Aide au Commerce Territorial. La démarche ORT vise à capitaliser sur ces travaux existants plutôt qu'à les dupliquer, en complétant uniquement les angles morts identifiés lors du diagnostic.
Le périmètre ORT validé avec les partenaires
Une consultation des partenaires en mars 2022 a permis d'arbitrer le périmètre de l'ORT à Beaumont-de-Lomagne parmi trois options : un périmètre centré sur la bastide et son boulevard périphérique, la bastide et ses faubourgs, ou la bastide et les quartiers résidentiels périphériques. Les deux premières options ont recueilli le même nombre de voix (3 chacune), tandis que la troisième n'a obtenu aucun soutien, orientant le choix vers un périmètre resserré sur le cœur historique.
Des attentes fortes sur le logement locatif et familial
Le questionnaire partenaires révèle une attente marquée concernant le logement locatif confortable et abordable ainsi que les logements familiaux, aussi bien à Beaumont qu'à Lavit. Cette demande, mise en regard des taux de propriétaires occupants et bailleurs par cadre de vie, montre que certains types d'habitat comme le petit immeuble ou la vaste bâtisse concentrent une proportion importante de bailleurs, ce qui constitue un levier pour développer une offre locative rénovée.
Des projets fonciers identifiés site par site
Pour chaque commune, un travail de repérage foncier a permis d'associer à des bâtiments ou îlots précis un projet (logement, équipement, tiers-lieu, commerce), un état de maîtrise foncière, un contact propriétaire et un état d'avancement. À Beaumont, des projets portent sur la transformation d'usage de bâtiments communaux, la création d'un pôle France Service ou la démolition-reconstruction de logements de cœur de ville ; à Lavit, des opérations similaires concernent l'Office du Tourisme, la Maison des associations ou la Maison des solidarités, avec des situations de blocage liées à des propriétaires non vendeurs à surveiller.
Des plans guides pour structurer l'ORT sur habitat, espace public et mobilités
Les plans guides élaborés pour Beaumont-de-Lomagne et Lavit déclinent un périmètre ORT ambitieux articulant habitat, espace public, commerces, mobilités et équipements. Ils identifient des actions concrètes comme la requalification d'îlots dégradés, l'aménagement de places et jardins, la création de boucles cyclables, la sécurisation des entrées de ville et l'implantation de pôles de services, avec à Beaumont un accent sur le cœur de ville commerçant et le patrimoine bâti, et à Lavit sur la stratégie foncière et l'amélioration de l'offre en services publics.
