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Le Département des Hautes-Pyrénées a engagé une étude pour une nouvelle organisation relative à l'animation du Service Public de la Rénovation de l'Habitat (SPRH), présentée en comité de pilotage le 11 avril 2025. La phase A de diagnostic couvre la démographie, le marché du logement, les statuts d'occupation, la vacance, le mal-logement, les copropriétés, la performance énergétique et les dispositifs d'aide à la rénovation à l'échelle du département et de ses intercommunalités.
Une démographie qui oppose la ville-centre et les espaces ruraux
Entre 2015 et 2021, les évolutions démographiques divergent fortement selon les types de communes : Tarbes progresse de 1,38 % par an et son périurbain de 0,32 %, tandis que les petites centralités (Bagnères-de-Bigorre, Argelès-Gazost, Lannemezan, Vic-en-Bigorre) perdent 1,11 % par an et Lourdes 0,52 %. Les communes rurales et de montagne connaissent un déclin plus modéré (-0,10 % et -0,19 %), pendant que le périurbain de Lourdes progresse de 0,79 %. Ce dynamisme démographique de Tarbes repose sur un solde migratoire particulièrement élevé (1,4, contre 0,6 pour le département), qui compense un solde naturel négatif, une logique inverse à celle observée à Lourdes où un solde naturel très déficitaire (-1) n'est pas compensé par les arrivées.
Cette recomposition démographique s'accompagne d'une transformation des ménages : la part des personnes seules et des familles monoparentales augmente partout, avec des intensités très marquées à Tarbes (60 % de personnes seules en 2021, +252 ménages par an) et à Lourdes (51 % de personnes seules), alors que le nombre de couples avec enfants diminue dans les deux villes.
Un marché immobilier polarisé entre montagne, centralités et espaces ruraux
La production de logements s'est fortement réduite, passant de 1 219 logements achevés en 2010 à 479 en 2023, avec une part collective devenue marginale (149 appartements contre 472 en 2010). Cette baisse de la production coïncide avec une géographie des prix très contrastée : les niveaux sont élevés en montagne et en périphérie des centralités, mais restent faibles dans les centralités elles-mêmes et très faibles dans les espaces ruraux, ce qui traduit davantage la nature des produits mis en vente que l'attractivité réelle des secteurs.
Les tendances récentes accentuent ces écarts : les prix progressent à proximité des centralités et des stations de montagne, tandis qu'une baisse d'attractivité se confirme dans les espaces ruraux. L'exemple de Lourdes illustre ce phénomène de polarisation, avec un prix médian au m² plus élevé en dehors du cœur de bourg (1 220 €) qu'en cœur de bourg (1 083 €).
Statuts d'occupation et marché locatif : une offre concentrée en cœur de ville
À l'échelle du SPRH, les propriétaires occupants dominent (44 %, 87 478 logements), mais la part des résidences secondaires reste considérable (18 %, 36 220 logements), devant le locatif privé (20 %), la vacance (11 %) et le locatif social (6 %). Cette répartition varie fortement selon les EPCI : la CC Aure Louron se distingue par une forte proportion de résidences secondaires et de locatif social, tandis que la CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées présente la part la plus élevée de locatif conventionné.
Tarbes et Lourdes concentrent l'offre locative en cœur de ville, alors que les propriétaires occupants se situent davantage en périphérie : à Tarbes, le locatif privé et social représente 51 % du parc communal contre 29 % de propriétaires occupants ; à Lourdes, ces proportions sont respectivement de 44 % et 35 %. Sur le marché locatif privé, l'offre disponible début 2025 est composée à 54 % de logements de moins de 50 m², et le parc occupé par des allocataires CAF se concentre à 43 % à Tarbes, Tarbes et Lourdes réunissant 55 % de ces logements privés à occupation sociale.
Vacance et mal-logement : des situations concentrées en cœur de ville
La vacance atteint 18 % du parc à Tarbes et 16 % à Lourdes, avec une majorité de situations récentes (moins de 5 ans) mais une part non négligeable de vacance longue (4 % à Tarbes, 3 % à Lourdes pour plus de 5 ans). Ces niveaux se traduisent par 169 demandes de logement social motivées par une situation déclarative de mal-logement, très majoritairement concentrées à Tarbes (98 demandes).
Le Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne a recensé 555 signalements depuis 2020, avec une hausse marquée à partir de 2021 et un pic en 2023 (85 signalements sur la CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées), suivi d'une légère baisse en 2024. Sur ces signalements, 258 visites ont été réalisées mais seulement 30 procédures ont été engagées, principalement liées au risque plomb (9) et aux travaux d'office (8), ce qui souligne l'écart entre le repérage des situations et leur traitement effectif.
Copropriétés fragiles, performance énergétique et locations saisonnières
Le département compte 4 318 copropriétés regroupant 47 446 logements, dont 37 % situés à Tarbes et Lourdes. Près de la moitié de ces copropriétés (45 %, soit 1 926) ne sont pas immatriculées au registre national, avec une taille moyenne plus faible (11 logements contre 18 pour les copropriétés immatriculées), ce qui les rend inéligibles aux aides de l'Anah et pose des difficultés de structuration. Les copropriétés les plus en difficulté, identifiées par un fort taux d'impayés, sont situées à 62 % en station de montagne, une situation à confirmer avec les syndics concernés.
La performance énergétique du parc diffère sensiblement selon les EPCI : la CA Tarbes-Lourdes-Pyrénées compte 42 % de logements en classe D et 32 % en E, F ou G, tandis que la CC Neste Barousse cumule 59 % de logements classés E, F ou G. Le marché des locations saisonnières révèle également une forte diversité de modèles économiques : Lourdes compte 476 locations actives pour un score de marché de 82, contre 143 locations et un score de 44 à Vieille-Aure, avec des taux d'occupation et des revenus annuels contrastés entre les deux stations.
Dispositifs de rénovation aidée : une érosion depuis 2022
L'écosystème d'accompagnement à la rénovation privée mobilise l'ADIL65, le Guichet Rénov' du Département et sept OPAH ou OPAH-RU, générant au total 19 millions d'euros d'aides publiques pour 42 millions d'euros de travaux, soit un effet levier de 1,21 € privé pour 1 € public. Deux logiques d'appui coexistent : MaPrimeRénov' par geste, sans conditions de ressources ni accompagnement, qui a concerné 11 400 logements entre 2020 et 2024 (2 300 par an) pour une aide moyenne de 3 500 € par logement ; et les travaux d'ampleur, avec conditions de ressources et accompagnement obligatoire, qui totalisent 3 600 logements sur la période (2 600 en OPAH et 1 000 en diffus) pour une aide moyenne de 12 300 € par logement.
En 2024, 85 % des logements aidés le sont pour des projets de rénovation énergétique, avec des travaux plus complets et mieux accompagnés en OPAH et en diffus, où seulement 0,7 % des logements sont touchés chaque année contre 3,2 % pour MaPrimeRénov' par geste. Toutefois, le nombre global de travaux aidés s'érode depuis 2022 : après un pic à plus de 4 200 opérations cette année-là, le volume retombe à environ 2 250 en 2024, la seule catégorie copropriétés progressant sur la période récente.
Vers une nouvelle organisation du service public de la rénovation de l'habitat
L'étude propose de clarifier l'articulation entre les différents volets du service public : le volet 2, socle obligatoire d'information, de conseil et d'orientation, oriente si nécessaire vers les opérateurs du volet 3 pour un accompagnement plus poussé, avec une distinction entre dossiers potentiellement éligibles à l'Anah et dossiers non éligibles. Le parcours du propriétaire occupant en projet d'adaptation illustre ce fonctionnement : passage obligé par l'espace conseil France Rénov' (ECFR) avant l'accès à l'accompagnement facultatif, ce qui permettrait d'éviter des tâches non rémunérées aux opérateurs et de mobiliser en amont les ressources de la Maison Départementale de l'Autonomie.
Le diagnostic de phase A, restitué en comité de pilotage du 11 avril 2025, a permis de formuler des constats partagés sur douze thématiques (démographie, ménages-logements, marché immobilier, statuts d'occupation, marché locatif, vacance, mal-logement, copropriétés, performance énergétique, précarité énergétique, locations saisonnières, bilan des OPAH), de valider des enjeux et d'identifier points forts et marges de progrès, dans un contexte où le Département et les EPCI souhaitent poursuivre un engagement fort en faveur de l'amélioration de l'habitat privé. La phase B, restituée en juin 2025, propose des scénarios d'organisation déclinés par fiches EPCI et une consolidation financière à l'échelle départementale.
