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L'étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU conduite pour Creil Sud Oise, la Ville de Nogent-sur-Oise et l'Agence nationale de l'habitat porte sur les communes de Nogent-sur-Oise et Montataire, au sein de l'agglomération Creil Sud Oise. Elle vise à qualifier les dynamiques socio-démographiques et immobilières du territoire afin de définir les périmètres et modalités d'intervention les plus adaptés, en particulier autour des secteurs classés en Opération de Revitalisation de Territoire (ORT).
Un territoire jeune, marqué par le poids du logement social
Le territoire d'étude se distingue par une population particulièrement jeune, avec 44% d'habitants de moins de 30 ans, et par une part très élevée de logements sociaux parmi les résidences principales, atteignant 43% à l'échelle du territoire et jusqu'à 55% à Creil. Cette structure démographique et cette offre locative sociale apparaissent corrélées, le territoire se situant nettement au-dessus des moyennes observées dans les communes environnantes. Les secteurs d'étude ORT ne se distinguent cependant pas fondamentalement du reste du territoire sur la répartition par tranches d'âge, ce qui indique une problématique partagée plutôt que localisée.
Une mixité sociale plus marquée dans les périmètres ORT, mais une pauvreté persistante
Les périmètres ORT présentent une mixité de statuts d'occupation (locatifs privés, sociaux, propriétaires occupants) plus importante que le reste du territoire, ce qui en fait les secteurs les plus mixtes socialement. Cette mixité ne supprime pas les difficultés économiques : 29% des ménages de l'agglomération vivent sous le seuil de pauvreté, avec des taux de 38% à Creil, 28% à Nogent et 29% à Montataire. Dans le détail des quartiers ORT, la pauvreté reste plus faible que dans les périmètres NPNRU mais plus élevée que dans le pavillonnaire, avec des écarts sensibles entre secteurs, de 13% à Place centrale à 46% à Rochers.
Une production de logements concentrée sur l'appartement, une vacance contrastée
La construction neuve depuis 2015 concerne quasi exclusivement des appartements, avec 250 logements par an sur l'agglomération dont 80 dans les périmètres ORT, contre seulement 50 maisons par an à l'échelle de l'ACSO et moins d'un logement individuel par an dans les périmètres ORT. Le marché de l'ancien offre par ailleurs des opportunités d'acquisition pour les propriétaires occupants, avec 570 logements acquis par an sur l'ACSO depuis 2015, dont 100 dans les périmètres ORT. La vacance de logements reste globalement faible à l'échelle de l'agglomération (6%, soit 2270 logements), mais elle est nettement plus marquée dans certains secteurs ORT, atteignant 25% à Place centrale et 23% à Ambroise Crozat.
Une typologie fine du bâti ancien à Nogent, secteur Carnot Europe
Le secteur Carnot Europe à Nogent fait l'objet d'une analyse typo-morphologique détaillée distinguant quatre grandes familles urbaines : le cœur de ville (immeubles et maisons de ville), l'esprit faubourg (habitat ouvrier, lots libres), la ville et jardins (villas, pavillonnaire diffus) et la ville optimisée (lotissements, habitat groupé, petit collectif, grands ensembles). Cette typologie est croisée avec des données de valeur immobilière et de statut d'occupation (propriétaires bailleurs / propriétaires occupants), révélant des prix au mètre carré variables selon les typologies, de 1374 €/m² pour le pavillonnaire diffus jardiné à 2347 €/m² pour le lot libre surélevé.
Des outils de police et de programmation pour agir contre l'habitat indigne
Le territoire prévoit la mise en place de pouvoirs de polices spéciales en matière de lutte contre l'habitat indigne, organisés autour d'un Comité Opérationnel qui centralise les signalements, oriente les visites et rapports de diagnostic, et coordonne les interventions communales (accompagnement social, juridique, actions sur les prestations, polices du maire, urbanisme, encerclement fiscal). Cette gouvernance s'articule avec un calendrier procédural prévisionnel pour une Opération de Restauration Immobilière (ORI) multisites à Montataire et Nogent-sur-Oise, étalé de 2022 à 2029, combinant études de faisabilité, dispositifs de type permis de louer, déclarations d'utilité publique, expropriations et financements Anah. À Montataire, cette stratégie se traduit concrètement par un déploiement différencié selon les adresses : permis de louer sur 9 adresses, visites de cotation sur 6, contre-visites sur 2, animation renforcée avec déclenchement possible d'une ORI sur 5 adresses et intégration de 3 adresses au volet copropriété de l'OPAH communautaire.
