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Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU pour la Communauté de communes de la Côte d'Albâtre. Ce travail vise à dimensionner un dispositif d'amélioration de l'habitat adapté à un territoire littoral normand marqué par des dynamiques de marché contrastées et une diversité de tissus bâtis, de la ville de la reconstruction aux hameaux ruraux.
Un marché immobilier tiré par l'attractivité littorale
La Côte d'Albâtre affiche un prix médian de l'immobilier de 1 770 €/m², un niveau proche de celui de la Métropole Rouen Normandie (1 925 €/m²) et supérieur à celui de la CC Plateau de Caux (1 585 €/m²). Cette tension, alimentée par la géographie littorale, se traduit par un prix médian de 1 600 €/m² depuis 2010 sur les transactions, avec de fortes disparités communales visibles sur la cartographie des ventes.
L'analyse par déciles de prix au sein des quatre séquences bâties du territoire (ville de la reconstruction, centres-villes denses, tissus pavillonnaires, habitat rural) montre que l'écart de prix reste plus faible qu'attendu au sein d'un même espace, ce qui limite les opportunités de plus-value en accession-rénovation. La ville de la reconstruction apparaît comme un secteur apprécié grâce à sa localisation, tandis que les centres-villes denses présentent des prix plus dispersés, signe de différences marquées de qualité et d'état d'entretien du bâti.
Un parc de logements marqué par la vacance et le pavillonnaire
Le territoire compte 17 810 logements, dont 1 740 logements vacants (10 %), parmi lesquels 790 le sont depuis plus de deux ans et 295 depuis plus de cinq ans. Les tissus pavillonnaires en zones urbanisées représentent une part importante du parc avec 13 850 logements, dessinant une trame résidentielle diffuse le long du littoral et des axes routiers.
Un dispositif d'aides à la rénovation encore peu mobilisé
Depuis 2019, les rénovations aidées par l'Anah restent modestes : 95 logements de propriétaires occupants et seulement 2 logements de propriétaires bailleurs ont été accompagnés, pour un taux d'activation annuel de 0,21 % côté propriétaires occupants et 0,01 % côté bailleurs. Les subventions versées par l'Anah atteignent 1 315 141 €, principalement concentrées sur quelques communes comme Saint-Valery-en-Caux et Cany-Barville.
Face à ce constat, le scénario de base du futur PIG-PT FR' vise à doubler le taux d'activation des propriétaires occupants (0,4 %, soit 30 logements/an) et à multiplier par 13 celui des propriétaires bailleurs (0,1 %, soit 4 logements/an), avec un objectif nouveau de 6 logements/an en copropriétés.
Le financement des travaux, un levier déterminant pour les ménages modestes
Deux exemples chiffrés illustrent l'effet des aides cumulées sur le reste à charge des ménages. Pour un propriétaire occupant très modeste réalisant des travaux de performance énergétique, le reste à charge passe de 3 700 € (15 % du revenu fiscal de référence d'un couple) sans aide de la CCCA à 1 700 € (7 % du RFR) avec cette aide. Pour un propriétaire bailleur conventionnant en Loc2 et réalisant des travaux lourds à Saint-Valery-en-Caux, les aides cumulées (CCCA, CD76, Anah) permettent de dégager une trésorerie positive de 41 K€ sur 10 ans, hors fiscalité et charges complémentaires.
L'augmentation du budget rénovation par les aides aux travaux est également modulée selon les quatre séquences bâties : avec 30 % d'aides, le budget travaux atteint 2 030 €/m² en ville de la reconstruction contre 1 575 €/m² en habitat rural, traduisant des reste-à-charge différenciés selon les secteurs.
Résidences secondaires et pression touristique sur le parc de logements
La part des résidences secondaires dépasse 20 % dans 29 des 63 communes de l'EPCI, principalement localisées sur le littoral et le long des axes routiers qui y mènent. L'estimation de la contribution des meublés de tourisme à cette progression montre un flux de +60 résidences secondaires par an entre 2014 et 2020 dans les 15 communes les plus concernées, dont +20 RS/an correspondent à un flux supplémentaire lié à l'expansion des meublés de tourisme, au-delà du flux naturel de +40 RS/an observé avant 2014.
Mal-logement et dégradation du bâti, des enjeux à cibler finement
La Commission locale de lutte contre l'habitat indigne recense 76 situations avérées de mal-logement géolocalisées sur le territoire. À l'échelle des centres-villes denses, le relevé exhaustif de la dégradation visuelle du bâti à Vittefleur identifie 3 immeubles très dégradés, 7 dégradés et 14 à surveiller, illustrant la nécessité d'une observation fine à l'échelle communale pour cibler les interventions.
Cette gradation des enjeux appelle une articulation des outils à différentes échelles : un dispositif large sur la rénovation énergétique et l'autonomie au niveau de l'EPCI (Pacte Territorial), un volet renforcé sur les vacants, copropriétés et le locatif dans les communes centralités, et des outils spécifiques de renouvellement urbain (OPAH-RU, aides locales) à l'échelle des centres-bourgs en ORT.
