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Cette étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain s'inscrit dans le cadre du programme « Petites Villes de Demain ». Elle porte sur la commune de Beaurepaire et vise à construire une stratégie d'intervention sur l'habitat privé, en particulier dans son centre-ville ancien.
Un parc ancien marqué par la précarité énergétique
L'analyse des diagnostics de performance énergétique révèle qu'un logement sur six ayant fait l'objet d'un DPE depuis dix ans est une « passoire thermique » (étiquettes F et G), soit 73 logements sur 495 DPE réalisés. Cette situation est à mettre en relation avec l'ancienneté du bâti : 30,7 % des bâtiments ont été construits avant 1944, et 47,7 % avant 1974, ce qui explique en partie la fréquence des classes énergétiques défavorables.
Un marché immobilier qui ne finance pas la rénovation
La comparaison des prix de vente des logements anciens par décile avec les coûts de construction neuve et de rénovation globale met en évidence un écart important : même dans les déciles supérieurs, les prix de vente à Beaurepaire (jusqu'à 2 343 €/m² en D9) restent inférieurs au coût de la construction neuve (2 800 €/m²), tandis que le budget travaux de rénovation globale (1 200 à 1 800 €/m²) dépasse largement la capacité d'emprunt d'un couple médian (1 590 €/m²) pour les biens les moins chers. Ce constat, associé à une offre locative libre aux loyers modestes observée sur les plateformes en ligne, illustre le besoin de subventions pour rendre viables les rénovations importantes en cœur de ville.
Vacance, dégradation et pauvreté concentrées en cœur de ville
Le centre de Beaurepaire présente une vacance structurelle nettement supérieure à celle de la commune (25 % contre 15 %), avec une part importante de logements vacants depuis plus de cinq ans (10 % dans le cœur de ville). Cette vacance s'accompagne d'une dégradation marquée du bâti : 136 immeubles, soit 161 logements, sont relevés comme dégradés ou très dégradés sur les 961 logements du centre-ville. Le centre concentre également la pauvreté des ménages, avec 41 % de locatif privé et une part de ménages pauvres plus élevée qu'à l'échelle communale, alors que les statuts d'occupation y sont très différents de ceux observés sur l'ensemble de la commune (43 % de propriétaires occupants sur la commune contre 17 % dans le centre).
Un enjeu de vieillissement des propriétaires occupants
À l'échelle intercommunale, la carte des propriétaires occupants âgés montre une présence significative de ménages de plus de 70 ans dans le parc de logements de Beaurepaire et des communes voisines. Ce vieillissement du parc de propriétaires occupants pose la question de l'adaptation des logements et de l'accompagnement des situations de dégradation liées à l'âge.
Un dispositif d'aides existant mais à renforcer
Depuis 2021, les rénovations aidées par l'Anah à l'échelle d'EBER et de Beaurepaire ont permis de financer 4 136 logements sur l'ensemble d'EBER, dont 301 à Beaurepaire, pour un montant d'aide MPR engagé de 20 M€ à l'échelle d'EBER (1,5 M€ pour Beaurepaire) et un montant de travaux subventionnables de 56 M€ (3,7 M€ pour Beaurepaire). Le taux d'activation annuel et le niveau de levier sont identiques entre EBER et Beaurepaire (respectivement 4 % et 1,8), ce qui suggère une marge de progression pour intensifier l'action sur le centre-ville.
Prioriser l'intervention sur le cœur de ville
Le croisement des données de dégradation, de vacance et de copropriétés confirme la nécessité de cibler le cœur de ville, où ces situations sont les plus concentrées : 202 propriétaires occupants, 409 logements locatifs privés, 244 logements vacants et 255 logements en copropriétés y sont recensés. Face à ce constat, plusieurs scénarios ont été élaborés pour mobiliser une enveloppe communale de 100 k€ par an, combinant accompagnement des propriétaires occupants, service universel aux porteurs de projets et soutien aux travaux de façades, avec des niveaux de levier variant de 0,85 à 8,3 selon le scénario retenu.
Des exemples de projets de renouvellement urbain
Des scénarios d'implantation illustrent les possibilités de création de logements de qualité dans le centre ancien, avec des configurations variées (logements traversants, duplex, studios) permettant d'améliorer le confort des occupants tout en s'adaptant aux contraintes du bâti existant et de l'espace public.
Des scénarios d'intervention chiffrés et des outils complémentaires
Quatre scénarios détaillent les modalités possibles pour compléter l'OPAH EBER, avec des objectifs allant de 12 logements rénovés (scénario 1) à 25 logements requalifiés en combinant compléments Anah et service universel centré sur le locatif (scénario 3 bis), tous accompagnés d'un objectif commun de 18 façades rénovées en trois ans. Ces dispositifs peuvent être complétés par des aides thématiques communales (primes, ravalement, procédures coercitives) permettant aux communes de moduler leur niveau d'incitation selon leurs priorités.
Synthèse des enjeux et champs d'action
La grille d'analyse croisant état des lieux et modes d'action identifie sept champs d'intervention prioritaires, de la rénovation énergétique à la transformation du bâti existant, en passant par la lutte contre l'habitat indigne et le traitement des copropriétés. Les enseignements du diagnostic confirment une dynamique migratoire positive compensant un solde naturel négatif, un besoin d'adaptation de l'offre aux petits ménages, une vacance structurelle concentrée en centre-ville et un marché immobilier peu incitatif pour des projets de rénovation ambitieux.
Chiffrer une campagne de ravalement de façades
Une approche méthodologique permet d'estimer le coût d'une campagne de ravalement de façades pour la collectivité, en modulant le nombre de façades ravalées selon le niveau d'aide proposé (20 % ou 30 %) et le périmètre retenu. Ce calcul par segments géographiques permet de composer une opération à la carte, adaptée aux moyens disponibles et pouvant être phasée dans le temps.
