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Ce diagnostic territorial sur l'habitat porte sur la communauté de communes Airvaudais Val du Thouet, qui regroupe des communes telles qu'Airvault, Saint-Loup-Lamairé, Assais-les-Jumeaux, Availles-Thouarsais, Boussais, Le Chillou, Irais, Louin et Maisontiers. L'étude croise données démographiques, structure du parc de logements, dynamiques de prix et de vacance, ainsi qu'une enquête auprès des élus, pour identifier les leviers d'action adaptés au territoire.
Une croissance démographique portée par l'attractivité résidentielle
Entre 2015 et 2021, la communauté de communes enregistre un solde migratoire positif (+0,6%) qui compense un solde naturel négatif (-0,7%), aboutissant à une variation totale quasi stable (-0,1%). Cette dynamique se retrouve à l'échelle d'Airvault, tandis que Saint-Loup-Lamairé se distingue par un solde migratoire nettement plus marqué (+2,4%) qui contrebalance un solde naturel très négatif (-1,8%), pour une variation totale positive de 0,7%. Cette attractivité par l'arrivée de nouveaux habitants s'accompagne d'une recomposition des ménages : entre 2015 et 2021, le territoire perd 372 ménages au global mais gagne 222 ménages de personnes seules et 82 ménages monoparentaux, signe d'un desserrement des structures familiales qui pèse sur les besoins en logements adaptés.
Un marché immobilier en tension après une forte hausse des prix
Le prix médian au m² a connu une hausse marquée à partir de 2020, après une période de baisse entre 2010 et 2015, avec une possible correction en cours en 2023. Cette évolution des prix s'accompagne d'une augmentation continue du nombre de mutations de logements, passant de 147 en 2017 à 253 en 2022. Or cette dynamique de transactions cache une réalité préoccupante : le taux de vacance parmi les biens vendus grimpe fortement depuis 2019, atteignant 34,8% en 2022, ce qui traduit des difficultés d'une partie des acquéreurs à finaliser une rénovation dans les mois suivant leur achat ou héritage.
Une vacance structurelle concentrée dans les centralités
Le parc de logements du territoire est dominé par les propriétaires occupants (58%), tandis que le locatif privé (16%) se concentre principalement à Airvault, qui capte l'essentiel de l'offre locative, avec Louin, Saint-Loup-Lamairé et Assais-les-Jumeaux dans une moindre mesure. Le taux de vacance atteint 13% à l'échelle du territoire, avec des disparités marquées entre communes : Maisontiers affiche le taux le plus élevé (23,3% de vacance totale), suivi d'Irais et Availles-Thouarsais, tandis que les deux centralités du territoire (Airvault et Saint-Loup-Lamairé) se situent proches de la moyenne. À Airvault, cette vacance est particulièrement concentrée dans le cœur de ville, où le taux atteint 24% contre 12% sur l'ensemble de la commune, avec une nette prédominance des logements vacants depuis plus de 5 ans dans le centre historique et sur le relief.
Le vieillissement des propriétaires et l'inadaptation du parc
Le diagnostic met en évidence une problématique spécifique aux séniors propriétaires occupants : 555 d'entre eux, âgés de plus de 60 ans, vivent dans une maison à étage, un nombre relativement contenu grâce à la forte présence de maisons de plain-pied sur le territoire, mais qui cumule les difficultés dans les secteurs en pente peu accessibles en voiture. Par ailleurs, 745 propriétaires occupants de plus de 60 ans vivent dans une maison dont le terrain dépasse 1 000 m², soit la majorité des séniors propriétaires occupants et près de 20% du parc de logements total, ce qui pose la question de l'entretien de grands terrains comme source potentielle de difficulté pour cette population.
Les enjeux de synthèse et les outils mobilisables
Le diagnostic croise quatre grandes attentes du territoire — accueillir de nouveaux habitants, assurer un meilleur confort de vie aux séniors, agir contre la vacance et la dégradation, lutter contre la précarité énergétique — avec des constats précis : un déficit d'offre locative, des situations d'indivisions bloquées, 27% de passoires thermiques et 49% de logements construits avant les premières réglementations thermiques. Pour répondre à ces enjeux, un large éventail d'outils opérationnels est identifié, allant des cadres globaux (OPAH-RU, ORT, Pacte territorial) aux aides nationales ciblées (MaPrimeRénov', MaPrimeAdapt', dispositifs copropriétés dégradées), en passant par des dispositifs fiscaux et des expérimentations locales de repérage comme BIMBY ou BUNTI. Un repérage opérationnel a par ailleurs été mené à l'échelle de quartiers, à l'image d'Assais-les-Jumeaux, pour qualifier des immeubles selon leur potentiel d'intervention (orientation vers l'ECFR, accompagnement aux travaux ou à la cession, EAM ou DUP simplifiée).
Le regard des élus et les réalités du marché locatif
Interrogés sur les difficultés rencontrées par les porteurs de projet de rénovation, les élus identifient plusieurs obstacles jugés difficiles voire pratiquement impossibles à surmonter : connaître le potentiel de réhabilitation d'un immeuble, se mettre d'accord avec ses proches, obtenir un prêt bancaire à de bonnes conditions ou encore accéder aux aides financières. Ces difficultés d'ingénierie de projet trouvent un écho dans l'analyse du marché locatif : les 157 logements locatifs privés occupés par des allocataires CAF, soit 23% du parc locatif privé, sont majoritairement situés à Airvault (60%) et occupés depuis plus de 2 ans dans 80% des cas. Le niveau des loyers conventionnés (Loc1, Loc2, Loc3) reste par ailleurs nettement inférieur à celui du marché libre, avec des écarts cumulés sur 6 ans allant de 5 000€ à 14 600€ selon le dispositif, à mettre en regard des subventions de travaux disponibles, ce qui questionne l'équilibre économique de la mise en location conventionnée pour les propriétaires bailleurs.
