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Val de Garonne Agglomération a engagé une étude pour la mise en place d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat et de renouvellement urbain (OPAH-RU) multisite. Ce travail couvre plusieurs communes de l'agglomération - Marmande, Tonneins, Clairac, Cocumont, Escassefort, Le Mas-d'Agenais, Gontaud-de-Nogaret, Seyches, Sainte-Bazeille et Saint-Barthélemy-d'Agenais - et croise typologie du bâti, données de marché, taux de pauvreté et dispositifs d'aide pour dimensionner une intervention publique adaptée à chaque secteur.
Une typologie fine du bâti pour distinguer les secteurs d'intervention
L'étude repose d'abord sur une lecture typo-morphologique du parc de logements. À Marmande, le secteur ORT distingue quatre grandes familles urbaines - ville intense, faubourgs et jardins, jardins habités, ville optimisée - elles-mêmes déclinées en une vingtaine de types bâtis, de l'immeuble de ville à la résidence de grand ensemble. Cette classification est reprise à Tonneins, où la carte fait apparaître une mosaïque comparable de typologies concentrées le long de la Garonne. Chaque type bâti est associé à des indicateurs de marché (part de propriétaires bailleurs, propriétaires occupants, résidences secondaires, nombre de logements, prix au m²), ce qui permet de hiérarchiser les priorités d'intervention selon la nature du parc plutôt que selon un découpage administratif uniforme.
Des marchés immobiliers contrastés et une pauvreté locative marquée
La carte du taux de pauvreté chez les locataires du parc privé à Tonneins montre des valeurs dépassant 25 % dans plusieurs îlots proches du centre et de la Garonne, avec une gradation nette selon la source Insee 2019. Ce constat social se double d'un différentiel de marché : à l'échelle de Val de Garonne Agglo, les transactions immobilières font apparaître un écart de 20 % entre les prix payés par les investisseurs locatifs et ceux payés par les propriétaires occupants, avec des valeurs allant de 364 €/m² à 1 927 €/m² selon les déciles. Cet écart de prix, combiné à la concentration de pauvreté dans le parc locatif privé, dessine un contexte où l'amélioration de l'habitat locatif ancien constitue un enjeu à la fois social et économique.
Une activité de construction et de rénovation déjà territorialisée
L'analyse des filières sur cinq ans (2016-2020) montre que l'essentiel des volumes se concentre hors des communes ORT identifiées, avec 355 opérations recensées dans le « reste EPCI » contre des volumes plus modestes à Tonneins, Marmande, Sainte-Bazeille ou Escassefort. La création de logements dans l'ancien atteint 26 logements par an à l'échelle du territoire étudié, contre 50 logements par an en diffus. Cette répartition oriente les priorités de l'OPAH-RU vers un rééquilibrage au profit de la réhabilitation du bâti existant dans les centres-bourgs.
Dimensionner des objectifs Anah ambitieux et des leviers complémentaires
Le dimensionnement des objectifs s'appuie sur un recensement des gisements de projets : 11 010 logements au total répartis entre Marmande, Tonneins, les autres ORT et OPAH, dont 3 439 propriétaires occupants et 4 283 logements locatifs privés. Deux hypothèses sont posées - une hypothèse basse à environ 3 % du parc (330 logements réhabilités en 5 ans, soit 66 par an) et une hypothèse haute à 5 % (550 logements en 5 ans, soit 110 par an) - chacune impliquant un nombre de contacts à établir avec des porteurs de projets variant selon la performance de l'animation (de 1 100 à 3 600 contacts). En complément des aides Anah, l'étude recense les dispositifs mobilisables pour la rénovation énergétique - MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Sérénité, CEE, éco-prêt à taux zéro, TVA à 5,5 %, aides des caisses de retraite - en insistant sur le fait que l'enjeu principal réside dans la connaissance et l'accès à ces dispositifs existants plutôt que dans un abondement financier local supplémentaire. Ces aides sont ensuite déclinées par commune et par type de levier (amélioration énergétique, ravalement de façade, lutte contre l'habitat indigne, requalification de logements vacants, sortie de vacance, création de logements communaux, installation de propriétaires occupants en cœur de ville), avec une aide VGA conditionnée à l'intervention complémentaire de chaque commune.
Un cas d'étude concret : la réhabilitation du 145 rue de la Halle à Escassefort
L'étude illustre sa méthode à travers un exemple opérationnel : un bâtiment ancien de la rue de la Halle à Escassefort, occupé par une ancienne épicerie, un espace bar et des combles, pour une surface totale répartie sur trois niveaux d'environ 65 à 90 m² chacun. Trois propositions de réaménagement sont étudiées, toutes fondées sur la création d'un hall d'entrée indépendant pour desservir les étages et sur la suppression ou la conservation de l'accès existant selon les scénarios. Les surfaces dégagées permettent la création de logements de tailles variées - T2 d'environ 40 à 42 m², T3 bis de 85 m², T4 duplex de 45 à 60 m² - et une proposition complémentaire envisage la valorisation des combles par la création d'espaces extérieurs de type terrasse pour les grands logements.
