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La Communauté de Communes Sud Sarthe a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en œuvre d'un ou plusieurs dispositifs d'amélioration de l'habitat à l'échelle du territoire communautaire. L'analyse porte sur l'ensemble des communes, avec un focus particulier sur les deux pôles relais du programme Petites Villes de Demain, Le Lude et Mayet, comparés aux pôles de proximité et aux communes rurales.
Un marché immobilier à bas niveau, peu incitatif aux travaux
Sur douze ans, les prix au m² dans les pôles relais, les pôles de proximité et les communes rurales oscillent globalement entre 900 et 1 300 €, sans tendance haussière marquée malgré un léger regain en fin de période. Cette stabilité sur un « plancher » de prix réduit l'amplitude entre les biens les moins chers et les plus chers : dans un tel contexte, engager des travaux ne garantit pas de retrouver la mise de fonds lors d'une revente, ce qui freine les rénovations. Cette situation touche particulièrement les logements vendus vacants ou en résidence secondaire depuis au moins un an après la vente, surreprésentés dans les transactions les moins coûteuses au Lude et à Mayet, traduisant un besoin de travaux plus fréquent sur ces biens.
Les cartes communautaires et communales confirment que ces valeurs faibles se concentrent dans certains secteurs de centres-villes, notamment autour du Lude et de Mayet, où les couleurs vertes (moins de 400 à 800 €/m²) dominent une partie du bâti ancien.
Une vacance significative et parfois durablement installée
Le parc communautaire compte 11 800 logements occupés pour 1 323 logements vacants, soit environ 10 % du parc total, avec une répartition spatiale qui fait apparaître des concentrations marquées dans certaines communes comme Mayet ou Le Lude. Cette vacance n'est pas homogène dans sa durée : entre 35 et 37 % des logements vacants le sont depuis cinq ans ou plus selon les catégories de communes, ce qui peut relever de situations bloquées ou de biens dépréciés difficiles à remobiliser. Le croisement avec l'état du bâti permet d'identifier un « gisement coercitif » de logements dégradés, occupés ou vacants depuis moins de cinq ans, à côté d'un stock plus important de vacance longue, notamment 181 logements vacants depuis plus de cinq ans dans les pôles de proximité.
Le Lude et Mayet : deux pôles relais aux profils contrastés
Au Lude, sur 2 526 logements, 55 % sont occupés par leur propriétaire, 17 % sont loués dans le parc privé, 11 % relèvent du parc social et 12 % sont vacants, soit 314 logements. Le taux de pauvreté y atteint 15 %, avec une pointe à 33 % chez les locataires, particulièrement dans les secteurs de logement privé et social, ce qui pose la question du reste à vivre des ménages face à d'éventuels travaux. La carte des immeubles dégradés et des logements vacants depuis au moins cinq ans montre une concentration de ces situations dans le cœur de bourg.
À Mayet, sur 1 748 logements, la part de propriétaires occupants est plus élevée (64 %), la vacance atteint également 10 % (314 logements) et la part de locataires du parc privé s'établit à 17 %. Ces deux communes, bien que proches par certains indicateurs, présentent donc des équilibres différents entre statuts d'occupation qu'il conviendra de prendre en compte dans la définition des dispositifs.
Loyers, copropriété et performance énergétique du parc
Les loyers pratiqués sur le territoire sont dégressifs au m² selon la taille des logements, avec peu de différences géographiques entre communes rurales, pôles relais, Mayet et Le Lude ; 29 % des locataires perçoivent une aide au logement de la CAF, signe d'une population locataire aux revenus modestes. Ces loyers ont toutefois légèrement augmenté sur les cinq dernières années dans l'ensemble des catégories de communes, ce qui peut réduire la capacité des ménages à absorber une hausse des charges liée à des travaux. Par ailleurs, la structure de propriété du parc, très largement en monopropriété (99 % à Mayet), simplifie a priori la prise de décision de travaux à l'échelle du bâtiment, sans les blocages propres aux copropriétés.
Sur le plan énergétique, 17 % des logements ayant fait l'objet d'un diagnostic de performance depuis sept ans sont classés F ou G, soit des « passoires thermiques », auxquelles s'ajoutent 31,5 % de logements en classe D et 34,3 % en classe E : la majorité du parc diagnostiqué se situe donc dans une performance énergétique moyenne à faible.
Une population vieillissante et des typologies de cadre de vie inégalement attractives
Un habitant sur quatre du territoire est âgé de 65 ans ou plus, soit 5 844 personnes sur 22 938 habitants, avec des taux dépassant 27 à 32 % dans plusieurs communes comme Le Lude, Aubigné-Racan ou Vaas. Ce vieillissement pose la question de l'adaptation des logements à la perte d'autonomie, en particulier dans les centres-bourgs denses où se concentre une part importante du parc ancien. L'analyse typologique du bâti au Lude et à Mayet distingue douze cadres de vie, du cœur de bourg dense (immeubles bourgeois, villes et vitrines) au bourg jardiné et à l'habitat planifié, chacun présentant des caractéristiques propres de statut d'occupation et de valeur au m².
Le croisement entre le gisement de sortie de vacance et le taux de vacance par typologie fait apparaître que certains cadres de vie du cœur de bourg dense, comme les petits immeubles de bourg ou les villes et vitrines, cumulent un nombre élevé de logements vacants mobilisables et un taux de vacance parmi les plus importants du territoire, ce qui en fait des cibles prioritaires pour l'action publique.
Des leviers d'action différenciés selon les enjeux
La synthèse des enjeux distingue trois axes d'intervention : la rénovation énergétique, qui concerne 1 960 logements au Lude (39 % du parc), 1 370 à Mayet (33 %) et 2 415 dans les autres communes (35 %) ; l'adaptation de l'habitat à la perte d'autonomie, en lien avec les 1 340 habitants de 65 ans ou plus au Lude (23 % du parc) et 915 à Mayet (29 %) ; et la résorption de l'habitat dégradé dans les centres, plus circonscrite avec 111 logements au Lude (4,4 % du parc) et 73 à Mayet (4,1 %). Les deux premiers enjeux se posent à l'échelle communautaire, tandis que la résorption de l'habitat dégradé appelle une approche différenciée selon les communes, certaines comme Pontvallain ou Vaas concentrant des situations spécifiques.
L'étude illustre enfin, à travers un cas concret d'acquisition d'immeuble, la diversité des montages juridiques mobilisables — acquisition amiable avec aides incitatives, arrêté de péril, état d'abandon manifeste, déclaration d'utilité publique pour aménagement ou pour travaux — chacun présentant des démarches, des délais et des points de vigilance propres, notamment en matière de risque contentieux ou de coût comparé à une acquisition amiable.
