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Cette étude pré-opérationnelle vise à préparer la mise en œuvre d'une convention d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat renouvellement urbain (OPAH-RU) multisites sur le territoire de la Communauté de Communes Seille et Grand Couronné, au nord-est de la métropole nancéenne.
Une croissance démographique inégale qui tire les prix vers le haut
Entre 2013 et 2018, la Communauté de Communes gagne en moyenne 90 habitants par an, soit +0,5 %/an, mais cette dynamique masque des situations très contrastées : Champenoux progresse de 51 habitants par an (+0,4 %) quand Nomeny recule de 6 habitants par an (-0,5 %) et Bouxières-aux-Chênes reste quasi stable (-1 habitant, -0,1 %). Cette pression démographique, renforcée par la période 2018-2019 puis par la crise du Covid, s'est traduite par une hausse sensible des prix immobiliers dans les communes les plus proches de la métropole : Champenoux (+58 % entre 2018 et 2021), Bouxières-aux-Chênes (+27 %) et Nomeny (+30 %) progressent nettement plus vite que la médiane de la Communauté de Communes (+11 %).
Des disparités jusqu'à l'échelle du village
Au-delà des écarts entre communes, l'analyse fine par carreaux de 200x200m révèle des disparités internes marquées, notamment à Bouxières-aux-Chênes. Les tissus pavillonnaires construits dans les années 1970 concentrent une forte part de séniors, avec des secteurs où la population de plus de 65 ans atteint 25 % contre 12 % ailleurs dans la commune, alors que la commune affiche par ailleurs une croissance de population de +3 %/an.
Un parc de logements varié, mais un marché contraint pour les ménages modestes
Le territoire se caractérise par une grande diversité de cadres de vie bâtis, des pavillons anciens et récents (406 et 401 logements) aux maisons de faubourg (173) et de bourg basse (138), en passant par des formes plus rares comme les maisons de maître (23) ou les corps de ferme (21). La construction neuve entre 2017 et 2020 se répartit entre trois filières : la création dans l'ancien (5 logements/an, 55 % en locatif), le diffus (39 logements/an, 86 % en propriété occupante) et les lotissements (11 logements/an, 88 % en propriété occupante), avec des prix au m² qui atteignent 2 190 € à 2 300 € selon la filière. Ces niveaux de prix, combinés à une capacité d'achat maximale du couple médian plafonnée à 1 900 €/m², placent une partie du parc neuf et ancien hors de portée des ménages du territoire, en particulier dans les déciles supérieurs où les prix dépassent 2 500 €/m² dans le neuf.
Un habitat collectif marginal et des gisements de projets identifiés
Les copropriétés du territoire sont très majoritairement de petite taille : sur la base des Fichiers Fonciers 2021, on dénombre 97 copropriétés de 4 logements ou moins, représentant 188 logements, contre seulement 3 copropriétés de 5 logements ou plus, qui concentrent 27 logements. Cette structure du parc collectif se double d'un gisement de projets substantiel repéré à l'échelle de la Communauté de Communes : 2 200 ménages ou logements sont concernés par des enjeux énergétiques et 2 000 par des enjeux d'adaptation, mais seule une minorité d'entre eux (550 et 500 respectivement) est éligible aux aides de l'Anah. Le gisement identifie également 84 copropriétés inscrites au Registre d'Immatriculation des Copropriétés, 155 logements vacants depuis plus de 5 ans et 5 immeubles entièrement vacants depuis plus de 5 ans.
Des restes à charge qui interrogent la faisabilité des projets de rénovation
Pour un propriétaire occupant aux revenus très modestes engageant 21 000 € de travaux de performance énergétique, le reste à charge TTC se situe entre 6 300 € et 8 400 €, soit 41 % à 55 % du revenu fiscal, malgré les aides cumulées des communes, de la Communauté de Communes, du Conseil Départemental et de l'Anah (qui peut couvrir 50 % du montant HT si le gain énergétique dépasse 35 %). Pour un projet locatif avec conventionnement social portant sur des travaux lourds de 80 000 €, le reste à charge TTC atteint entre 24 800 € et 38 400 €, en partie compensé par le dispositif Loc'Avantages : à Champenoux, sur 6 ans, l'écart entre loyer conventionné et loyer libre peut représenter jusqu'à 22 000 € pour un logement de 80 m².
Une mobilisation des habitants et un dispositif à calibrer au regard d'opérations comparables
L'enquête en ligne menée en septembre 2022 a recueilli 278 réponses représentant 41 communes du territoire, avec une participation plus marquée à Champenoux, Réméréville et Bey-sur-Seille. Cette mobilisation vient nourrir le calibrage financier du futur dispositif, comparé à six opérations de référence menées sur d'autres territoires (Pouancé Combré, A.M.E., Limoges, Ténarèze, Pays de Comminges, Candéen), dont les effets de levier de l'investissement privé sur l'investissement public varient de 0,6 à 1,4 selon les opérations. L'étude identifie enfin, à travers un schéma synthétique, les postes de l'ingénierie financière des projets d'amélioration de l'habitat qui sont bien ou moins bien pris en charge, du prix d'achat aux coûts de travaux en passant par les subventions Anah et ALS, les niveaux de loyer ou le portage en SCI.
