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La Communauté de communes Quercy-Bouriane (CCQB) a engagé la réalisation d'une étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU (Opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain) et la définition d'outils d'accompagnement à sa politique de l'habitat. Le diagnostic s'appuie sur les données INSEE, CAF et fichiers fonciers, ainsi que sur des enquêtes menées auprès des élus et des habitants, avec un focus particulier sur Gourdon, ville-centre du territoire.
Un territoire qui peine à retenir ses habitants
Entre 2018 et 2019, la CCQB enregistre un solde migratoire déficitaire : 160 habitants par an emménagent dans l'EPCI tandis que 200 le quittent pour un autre EPCI, en plus des 260 habitants qui déménagent chaque année en restant sur le territoire. Ce déficit se traduit notamment par une fuite vers les métropoles régionales, avec un solde de -60 ménages par an sur la période 2018-2019, Toulouse Métropole concentrant à elle seule 30 ménages sortants nets.
Un marché immobilier tendu face aux capacités d'achat des ménages
Les prix de l'immobilier au m² dans la Communauté, qu'il s'agisse de construction neuve ou d'ancien, dépassent rapidement la capacité d'achat maximale du couple médian, évaluée à 2 110 €/m² : dès le 90e décile, le neuf atteint 2 305 €/m². Les budgets travaux nécessaires pour une rénovation qualitative viennent alourdir cette contrainte, avec un différentiel de 1 290 €/m² pour une acquisition au 2e décile et de 810 €/m² au prix médian. Cette tension se double d'une pression locative marquée pour les ménages les plus modestes, puisque les loyers libres occupés par des bénéficiaires d'aides au logement atteignent 8,3 €/m² pour les plus petites surfaces, contre 6,3 €/m² au-delà de 80 m². Conséquence directe de ces contraintes, 29 % des locataires du parc social et privé vivent sous le seuil de pauvreté, contre 12 % des propriétaires occupants, alors que le taux de pauvreté national s'établit à 15,4 %.
Gourdon, ville-centre : occupation, vieillissement et dégradation du parc
À Gourdon, le parc de logements se répartit entre 42 % de propriétaires occupants, 20 % de locatif, 11 % de résidences secondaires et seulement 3 % de logement social, pour une vacance qui atteint 23 % du parc. Cette vacance se concentre pour partie en centre-ville récent (16 % de logements vacants depuis moins de 2 ans) mais une part significative, 8 %, est installée depuis plus de deux ans, signe de difficultés de remise sur le marché. Le territoire est par ailleurs marqué par un vieillissement prononcé, avec 34 % des habitants âgés de plus de 65 ans concentrés notamment autour du centre bourg. Le cœur historique de Gourdon cumule ces fragilités : le relevé de terrain y identifie de nombreux bâtiments en état dégradé ou très dégradé, souvent associés à des logements vacants de longue durée.
Vingt-deux cadres de vie, une mosaïque de typologies bâties
L'analyse fine du bâti gourdonnais distingue vingt-deux « cadres de vie », du cœur commerçant et des maisons médiévales aux pavillons en campagne et aux maisons rurales et fermes, chacun caractérisé par sa localisation, son statut d'occupation et son niveau de prix. Les taux de vacance varient fortement selon ces typologies : la maison médiévale culmine à 53 % de vacance quand le pavillon en campagne ne dépasse pas 6 %, illustrant une fragilité concentrée sur le bâti ancien du centre historique face au bâti pavillonnaire périphérique, plus recherché. Les prix au m² suivent une logique comparable, du cœur commerçant à 1 957 €/m² aux immeubles de faubourg à 774 €/m², révélant des marchés très différenciés au sein même de la commune.
Les attentes des élus et des habitants en matière de logement
Interrogés en 2022, les élus des communes de la CCQB placent en tête des besoins le logement locatif abordable (cité 9 fois) et les logements adaptés à faible consommation énergétique (11 citations), suivis par les petits logements pour les jeunes et les logements familiaux confortables au goût du jour (10 citations chacun). Du côté des habitants, l'enquête en ligne auprès de 576 répondants confirme cette priorité énergétique : l'installation d'énergies renouvelables (206 citations) et le système de chauffage (176 citations) dominent les intentions de travaux, et plus de 90 % des répondants envisagent des travaux combinant plusieurs postes. Les intentions de travaux diffèrent toutefois nettement selon le statut d'occupation : 53 % des propriétaires occupants ont prévu des travaux, contre seulement 34 % des propriétaires bailleurs. À Gourdon, les habitants identifient enfin des secteurs prioritaires d'amélioration du cadre urbain, l'avenue Cavaignac étant citée 150 fois, devant l'avenue Gambetta (80 citations) et la rue du Majou (28 citations).
Une OPAH-RU communautaire pour activer les gisements de logements privés
Le dispositif envisagé vise des taux d'activation des gisements de logements privés nettement supérieurs à ce qui est observé en diffus dans le Lot : pour les propriétaires occupants, l'objectif est de porter le taux d'activation annuel à 1,3 %, contre 0,26 % constaté en diffus départemental, soit 130 dossiers visés sur trois ans pour un stock de 3 344 logements dans le périmètre. Le volet dédié à l'autonomie des personnes prévoit un accompagnement social, technique et financier pour 55 logements, répartis entre propriétaires occupants très modestes ou modestes en perte d'autonomie et propriétaires bailleurs réalisant une transformation d'usage. Le volet renouvellement urbain identifie par ailleurs des immeubles cibles à Gourdon, comme celui de la rue Amable Lagane, pour lesquels un itinéraire procédural et des leviers d'ingénierie ou de maîtrise foncière sont à mobiliser.
