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Cœur de Savoie, communauté de communes organisée autour de Montmélian et de la vallée, a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la réalisation d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat. L'objectif est de détailler les caractéristiques et les besoins du territoire, puis de stabiliser une stratégie avant de construire le dispositif opérationnel prévu pour fin 2021.
Une démarche en trois temps, du diagnostic au dispositif
L'étude s'organise en trois phases : une phase réalisée qui combine analyses territorialisées (INSEE, Filosofi, MAJIC3, DVF/CAF), enquêtes de terrain sur trois lieux et rencontres avec les élus ; une phase en cours consacrée aux entretiens de modélisation, aux études de cas et au calibrage du futur dispositif ; une phase à venir qui doit définir le périmètre opérationnel, choisir le scénario de référence, valider les partenaires et rédiger la convention et le cahier des charges avant le lancement de la phase opérationnelle.
Un parc ancien, énergivore et marqué par des gisements de rénovation
Le parc de logements de Cœur de Savoie porte l'empreinte de plusieurs périodes de construction : 24 % des logements datent d'avant 1900 et 10 % supplémentaires entre 1900 et 1950, formant un gisement de « patrimoine ancien », tandis que les périodes 1950-1990 (32 % du parc) constituent un gisement de rénovation à la fois dégradée et énergétique. Cette ancienneté se traduit par une performance énergétique préoccupante : plus d'un logement sur dix affiche une étiquette F ou G au DPE, qualifiée de « passoire thermique », avec seulement 5 % de logements classés A. La dégradation des immeubles d'habitation est par ailleurs répartie de façon inégale sur le territoire, avec des concentrations notables à Saint-Pierre-d'Albigny (68 logements), Montmélian (80) et Porte-de-Savoie (37).
Une précarité localisée dans les bourgs-centres et les hameaux, des besoins locatifs exprimés
La pauvreté des ménages n'est pas uniformément répartie : elle est plus marquée dans les bourgs-centres et les hameaux de pentes et d'altitude, où le taux de ménages pauvres dépasse ponctuellement 30 %, alors qu'il reste sous les 8 % dans une grande partie du territoire. Les enquêtes de terrain menées à Valgelon-La Rochette et Saint-Pierre-d'Albigny confirment une demande de logements locatifs concentrée sur ces deux communes, qui totalisent à elles seules 15 réponses sur l'ensemble des retours collectés.
Des cadres de vie aux dynamiques contrastées
Le territoire se décompose en une douzaine de cadres de vie type, de l'immeuble de ville au lotissement en passant par l'esprit village, le hameau dense ou la ferme de bourg, chacun caractérisé par sa part de propriétaires occupants, de propriétaires bailleurs, de résidences secondaires et par son prix médian de vente, qui varie de 59 260 € pour l'immeuble de ville à 242 000 € pour les lotissements. Ces cadres de vie affichent aussi des taux de vacance et de rotation différenciés, ainsi qu'une part de copropriétés parfois élevée (63 % pour l'immeuble de ville, 82 % pour le collectif récent). La dégradation du parc se concentre nettement sur certains cadres : l'esprit hameau (101 logements dégradés), la ferme de bourg (93) et la maison de ville (89) rassemblent l'essentiel des logements dégradés, alors que les typologies de la ville nouvelle (collectifs, résidences, lotissements) n'en comptent aucun.
Attentes des élus et des habitants, premiers outils d'accompagnement
Interrogés sur les attentes de leurs administrés, les élus mentionnent en priorité la maîtrise foncière et le cadre de vie, suivis par la rénovation énergétique des logements, la mobilité et le stationnement, ainsi que la voirie, les espaces publics, le commerce et les services de proximité. Ces constats ont été approfondis par une enquête de terrain menée sur trois sites, avec 65 ménages interrogés sur deux jours, représentant 41 communes du territoire. Un dispositif de modélisation 3D gratuite a par ailleurs été proposé aux propriétaires pour visualiser des projets d'habitat (réhabilitation, agrandissement, reconfiguration), donnant lieu à 30 entretiens de modélisation ; un exemple de scénario étudié porte sur l'installation d'un chalet modulable de 115 m² dans un jardin, en tenant compte des contraintes du PLU (retrait de 10 m à l'axe de la voie) et de l'implantation existante.
Six orientations stratégiques et trois scénarios opérationnels
L'étude dégage six orientations pour l'action publique : valoriser la dynamique démographique (+340 habitants/an, +40 couples avec enfants/an) ; répondre aux besoins d'adaptation, de réhabilitation et de reconfiguration, sachant que 50 % des logements datent d'avant 1975 et que 550 logements sont visuellement dégradés ; limiter la vacance en centre-ville, notamment dans les immeubles et maisons de ville (19 %) et les hameaux d'altitude (12 %) ; accompagner les petites copropriétés non organisées, qui représentent 74 % des copropriétés du territoire ; affirmer la beauté des rues et îlots à l'échelle des cadres de vie ; et proposer un accompagnement sur mesure aux porteurs de projet et acheteurs dans l'ancien, sachant que 730 logements anciens sont vendus chaque année. Trois scénarios chiffrent les moyens à mobiliser pour traduire ces orientations : ils prévoient respectivement 154, 140 et 130 logements par an sur cinq ans, pour des effets de levier des aides publiques croissants selon le scénario, de 1,85 à 3,57.
