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Cœur de Charente a engagé une étude pré-opérationnelle en vue d'un programme d'amélioration de l'habitat (OPAH) sur son territoire, structuré autour de bourgs comme Montignac-Charente, Mansle ou Aigre. L'objectif est de qualifier les dynamiques immobilières locales, d'identifier les secteurs prioritaires et de bâtir un plan d'action opérationnel avec ses partenaires financiers.
Un marché immobilier globalement détendu mais contrasté selon les axes de circulation
Les prix médians de l'immobilier restent bas sur une large partie du territoire, avec une majorité de secteurs sous les 900 €/m², à l'exception de quelques poches plus tendues en particulier à proximité d'Angoulême et de Cognac. À l'échelle communale, l'étude confirme des valeurs de transaction faibles dans la quasi-totalité des centres-villes, avec une accentuation de cette faiblesse à l'écart de la Nationale 10, axe structurant qui semble concentrer une partie de la valeur immobilière.
Une vacance durable révélatrice d'achats sans projet formalisé
L'analyse des transactions entre 2010 et 2021 montre que la part de biens restant vacants ou en résidence secondaire deux ans ou plus après acquisition est particulièrement élevée pour les biens vendus aux prix les plus bas : 38 % pour le premier décile de prix, contre 10 à 12 % pour les déciles supérieurs. Ce constat suggère que les acquisitions de biens à faible valeur relèvent souvent d'achats d'opportunité, sans projet de rénovation ou d'occupation clairement défini au moment de l'achat.
Cette vacance se répartit de manière inégale sur le territoire : certaines communes comme Villognon ou Aussac-Vadalle affichent des taux de biens vendus entre 2011 et 2019 encore vacants en 2021 nettement supérieurs à la moyenne de 13 %, tandis que la part de résidences secondaires atteint 8 % à l'échelle du territoire, avec des pointes locales à Ventouse ou La Tâche.
Un lien entre faible prix et absence de budget de rénovation
La répartition des prix au m² par décile sur les ventes de logements en Cœur de Charente montre qu'à partir du 3ème décile de prix, la probabilité que le prix du bien intègre une marge permettant un budget de rénovation ambitieux devient faible. Cette observation éclaire les difficultés à mobiliser des projets de réhabilitation dans les segments de marché les plus bas, où l'écart entre prix d'achat et coût réel des travaux nécessaires peut décourager les acquéreurs ou limiter la qualité des interventions.
Des secteurs à enjeux sociaux marqués dans le parc locatif privé
L'étude cartographie, à l'échelle de la parcelle, la répartition des statuts d'occupation (propriétaires occupants, locatifs privés et sociaux, résidences secondaires, logements vacants) croisée avec le taux de pauvreté des locataires du parc privé. Sur la commune d'Aigre, cette approche fait apparaître des secteurs où se concentrent à la fois logements vacants, locatifs privés et taux de pauvreté élevés, révélant des poches de fragilité sociale et de dégradation potentielle du bâti qui nécessitent une attention particulière dans le ciblage opérationnel.
Des principes de travail pour cibler les secteurs d'intervention
La méthode retenue procède par étapes : définition d'options de parcelles et périmètres à partir de l'analyse de la vacance, de la dégradation et du fonctionnement urbain, partage de ces options avec les élus communaux, puis validation d'un échantillon d'immeubles ou d'îlots à approfondir. Un contact courrier est prévu avec l'ensemble des propriétaires concernés, avec proposition d'entretien, afin d'évaluer les potentiels de transformation, la faisabilité des opérations et de préfigurer les volets fonciers, urbains et de lutte contre l'habitat indigne.
Un plan de financement et un calendrier vers la phase opérationnelle
Le plan de financement de l'OPAH 2023-2028 présente deux scénarios : une option haute visant 330 logements en 5 ans et une option basse portant sur 220 logements, chacune détaillant la répartition des financements entre ingénierie et aides aux travaux, avec la participation de l'Anah et de la collectivité Cœur de Charente. Le projet de convention associant l'Anah, le Département de la Charente et Cœur de Charente prévoit notamment 150 000 € par an d'aides aux travaux portées par l'EPCI sur trois ans. Le calendrier opérationnel, validé en Bureau Communautaire du 8 avril 2024, égrène les étapes jusqu'à la phase opérationnelle prévue en octobre 2024, incluant l'adoption de la convention OPAH, la consultation pour le suivi-animation et le choix du candidat opérateur.
