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La Communauté de communes du Créonnais a confié à Villes Vivantes une étude pré-opérationnelle en vue d'une OPAH-RU/ORI multisites portant sur les communes de Baron, Créon, Haux, La Sauve-Majeure, Sadirac et Saint-Léon. L'analyse croise les statuts d'occupation, les prix de l'immobilier, la structure foncière et les dispositifs d'action sociale afin de dimensionner un périmètre d'intervention adapté à chaque centre-bourg.
Un parc social très concentré sur Créon
À l'échelle intercommunale, les logements sociaux ne représentent que 6% du parc, soit 452 logements, dont 74% localisés dans la seule commune de Créon. Les logements vacants (6%, 484 unités) et les résidences secondaires (5%, 408 unités) restent limités, tandis que les propriétaires occupants dominent largement avec 64% du parc (5259 logements). Un projet de 382 logements locatifs sociaux est par ailleurs prévu à Sadirac, ce qui viendrait rééquilibrer partiellement cette répartition.
Le cœur de ville de Créon présente un profil très différent du reste de l'intercommunalité : la part de locatif privé y atteint 31% (605 logements) contre 19% à l'échelle globale, et les logements sociaux y représentent 15% (293 logements). À La Sauve-Majeure, le croisement avec les données de pauvreté Insee montre qu'un secteur à dominante de propriétaires occupants affiche un taux de pauvreté atteignant 24% des ménages, révélant que la fragilité économique ne se limite pas au parc locatif.
Un marché immobilier sous tension malgré des prix modérés
Les prix de l'immobilier par décile montrent un écart marqué entre Créon cœur de ville (de 1010€/m² à 3190€/m² selon les déciles) et Sadirac, plus cher sur l'ensemble de la distribution (jusqu'à 3250€/m² en D9). La capacité d'emprunt d'un couple médian, estimée à 1420€/m², se situe sous la médiane des prix constatés dès le décile D4-D5 à Créon et Sadirac, signe d'un décrochage progressif de l'accession pour les ménages modestes.
L'analyse des loyers confirme cette tension, en particulier sur les petites surfaces : les loyers libres constatés à Créon peuvent dépasser 15€/m² pour des logements de moins de 40m², très au-dessus du loyer conventionné Loc2 pratiqué Place de la Prévoté (autour de 8€/m² sur cette gamme de surfaces). L'offre de terrains à bâtir à proximité du cœur de ville de Créon reste toutefois accessible, avec un ticket d'entrée à partir de 65 000€, ce qui ouvre une marge de manœuvre pour des opérations de construction neuve ou de densification douce.
Une faible structuration du parc en copropriété
Moins d'une copropriété sur deux du territoire est inscrite au registre national des copropriétés : 45 copropriétés recensées dans la base MAJIC III pour 425 logements, contre seulement 21 copropriétés (372 logements) au registre 2023. Cette sous-déclaration touche principalement les petites copropriétés de 4 logements ou moins, qui représentent 71% du nombre total de copropriétés mais seulement 18% des logements concernés, alors que les copropriétés de 11 logements ou plus concentrent 74% des logements pour 18% des structures.
Un foncier mobilisable mais fragmenté
Dans les zones urbaines à vocation d'habitat des 12 communes couvertes par le PLUi, la moitié des unités foncières (selon le ratio nombre de logements/UF) dépasse 1000m², avec 1490 unités dans la tranche 1000-2000m² et 650 dans la tranche 2000-4000m². À l'inverse, 17% des unités foncières sont inférieures à 500m², ce qui limite les possibilités de densification sur les plus petites parcelles. La cartographie des surfaces confirme cette hiérarchie : les tranches de 1000 à 2000m² occupent à elles seules 205 hectares, loin devant les autres catégories.
Un périmètre OPAH-RU resserré sur le cœur historique de Créon
Le périmètre proposé pour l'OPAH-RU de Créon est délimité à moins de 300 mètres autour de la mairie, dans un cadre bâti dense à caractère patrimonial marqué où la vacance est prévalente. Il concentre une part disproportionnée des situations de mal-logement : 55% des logements du périmètre sont occupés par des locataires (239 logements) contre 29% dans le reste de la commune, et 14% sont vacants (59 logements) contre 5% ailleurs. À l'inverse, les propriétaires occupants n'y représentent que 25% des logements contre 48% dans le reste de la commune, confirmant la vocation de ce périmètre resserré à traiter les situations les plus dégradées.
Un volet social riche mais inégalement connu des habitants
Le questionnaire adressé aux habitants du Créonnais (225 réponses) révèle des écarts importants de notoriété entre les services sociaux existants : la Ludothèque et le LJC (Loisirs Jeunes en Créonnais) sont les mieux identifiés, quand des dispositifs comme le réseau Monalisa contre l'isolement des âgés ou l'OPAH/OPAH-RU restent méconnus d'une large majorité de répondants. Cette enquête a par ailleurs recueilli 132 expressions libres et 26 demandes de recontact, couvrant des thématiques variées allant de la culture à la mobilité en passant par la santé et l'accompagnement au handicap.
Ces retours s'inscrivent dans un paysage de 75 actions sociales déjà déployées en Créonnais, recensées avec les participants à deux séminaires de travail, couvrant des domaines aussi divers que l'accueil des séniors, l'aide alimentaire, la petite enfance ou la prévention des expulsions, portées par une diversité d'acteurs (CIAS, CCAS, CAF, associations) à des échelles allant du communal à l'intercommunal.
Le cas particulier de La Sauve : dimensionner une campagne de ravalement de façades
À La Sauve, plusieurs scénarios de campagne de ravalement de façades ont été chiffrés selon le niveau d'incitation retenu, avec des taux d'aide de 20%, 40%, 60% ou 45% selon les hypothèses. Le nombre de façades ravalées varie fortement selon le niveau d'aide proposé et selon les segments géographiques identifiés (A à E), l'hypothèse d'une campagne obligatoire sur le périmètre A conduisant à ravaler jusqu'à 42 façades sur les 49 recensées dans ce secteur.
