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Cette étude pré-opérationnelle examine les conditions de mise en place d'une OPAH-RU (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain) sur la commune de Briançon. Elle s'appuie sur un diagnostic du bâti, des marchés immobiliers et des situations de vacance et de dégradation, pour construire des scénarios d'intervention adaptés aux différents profils de propriétaires et de porteurs de projet.
Une opération à deux composantes, deux périmètres
L'OPAH-RU envisagée pour Briançon articule deux volets d'intervention distincts. La composante incitative, qui regroupe 8 des 10 volets de la convention, s'applique à l'ensemble du territoire communal. La composante coercitive, plus resserrée, ne concerne que 2 volets et cible spécifiquement le périmètre de la ville haute, identifié comme le secteur nécessitant une intervention plus contraignante en matière de maîtrise foncière et de traitement du bâti.
Une diversité de cadres de vie sur le territoire communal
La cartographie des typologies d'habitat de Briançon fait apparaître une grande variété de formes urbaines, de la cité Vauban aux résidences de montagne, en passant par les faubourgs, les lotissements de plaine ou l'habitat isolé. Cette diversité de cadres de vie témoigne d'un territoire aux caractéristiques bâties contrastées, où les enjeux de rénovation ne se posent pas dans les mêmes termes selon les secteurs.
Trois marchés immobiliers aux dynamiques distinctes
L'analyse des transactions immobilières distingue trois marchés sur la commune : la ville basse, la ville haute et les espaces résidentiels. La droite de tendance à 2 080 €/m² traverse un nuage de points où les valeurs de la ville haute et des espaces résidentiels apparaissent globalement proches, tandis que la ville basse présente une dispersion plus resserrée dans les tranches de surface les plus courantes. Cette différenciation des marchés éclaire les choix de scénarios de réhabilitation, notamment pour les opérations locatives où recettes et valeurs de revente diffèrent selon le secteur.
Vacance et dégradation concentrées en ville haute
Le repérage du bâti en ville haute croise l'occupation des logements (occupés, vacants, propriété communale) avec un état de dégradation apprécié visuellement en décembre 2021. Les secteurs classés en bâti dégradé ou très dégradé se concentrent sur plusieurs rues du centre ancien, notamment autour de la place d'armes, de la rue mercerie et de la grande rue. Les prises de vue de terrain, à l'angle des rues Pont Asfeld et Castre, illustrent concrètement cet état : façades dégradées, devantures commerciales fermées, ouvertures obturées.
Des équilibres économiques très différents selon le régime locatif
Les scénarios de rénovation à but locatif comparent deux hypothèses : un loyer conventionné intermédiaire avec aides OPAH, et un loyer libre sans aide. Le premier scénario aboutit à un déficit de 9 k€ sur 18 ans, contre 62 k€ pour le second. Cet écart de plus de 50 k€ montre l'effet des subventions OPAH et du conventionnement sur l'équilibre financier d'une opération locative, alors même que les niveaux de loyers restent proches dans les deux cas.
Un dispositif d'aides différencié par profil et deux hypothèses de volume
Le dispositif d'aides distingue plusieurs catégories de bénéficiaires : copropriétés Anah, propriétaires occupants, propriétaires bailleurs soumis à obligation de conventionnement, et un volet d'aides locales ouvert à tout public (fusions de logements, primes de résorption de vacance, audits énergétiques, ravalements de façades). Les aides Anah et celles de la Ville de Briançon se cumulent selon les revenus et la localisation, avec une majoration spécifique pour la ville haute. Deux hypothèses de volume sont posées : 120 logements traités en 5 ans, ou 60 logements en 5 ans, chacune impliquant des montants différents de participation financière de la Ville.
Des effets leviers variables selon les profils de projet
Le tableau des scénarios de projets détaille, pour une série de profils types (propriétaire occupant isolant ses combles, couple âgé adaptant les seuils, bailleur réalisant une rénovation thermique complète, investisseur réhabilitant un immeuble, etc.), le montant des travaux, les aides publiques moyennes, l'ingénierie publique moyenne et le coût public total par logement. L'effet levier calculé varie fortement, de 0,2 € pour un simple projet d'isolation à plus de 36 € pour un projet de construction neuve dans un jardin, ce qui traduit des rapports très différents entre investissement privé engagé et soutien public mobilisé selon la nature du projet.
