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Cette étude préalable, conduite dans le cadre du dispositif Paris Est Marne & Bois en lien avec la Ville de Vincennes, vise à documenter l'état du parc privé de logements de la commune pour préparer une intervention publique ciblée. Elle croise données démographiques, fiscales (MAJIC), énergétiques (DPE) et sociales (INSEE, PPPI) afin de qualifier les mécanismes de fragilisation du parc et d'identifier les secteurs et profils prioritaires.
Une population qui vieillit dans un marché locatif et de propriété très mobile
Entre 2008 et 2018, la structure par âge de la population vincennoise évolue nettement : les tranches des plus de 60 ans progressent fortement (+22 % pour les 60-74 ans, +8 % pour les 45-59 ans), tandis que les 30-44 ans reculent. Ce vieillissement s'accompagne paradoxalement d'un marché immobilier très dynamique : les logements changent de propriétaire à un rythme de 8 % par an à Vincennes, contre 5 % en moyenne en France, et 8 % des ménages emménagent chaque année dans un nouveau logement, contre 4 % en moyenne nationale. Cette forte rotation dans un parc ancien traduit un marché tendu où l'occupation évolue rapidement, ce qui complique le suivi et l'accompagnement des ménages en place, notamment les plus âgés.
Vacance et copropriétés : des logements qui échappent temporairement au marché
La vacance instantanée reste élevée à Vincennes, avec 10 % des logements vacants au 1er janvier, dont 1,5 % depuis plus de 2 ans et 0,6 % depuis plus de 5 ans. Cette vacance touche prioritairement les petites copropriétés : les immeubles de 2 à 20 logements, qui ne représentent qu'une part minoritaire du stock total, sont surreprésentés parmi les logements vacants depuis au moins deux ans, à hauteur de 56 % des copropriétés concernées contre 80 % dans le stock global. Le statut d'occupation du parc se répartit entre 43 % de propriétaires occupants, 35 % de locatif privé, 10 % de logements sociaux et 10 % de logements vacants, une structure qui éclaire la diversité des leviers d'action à mobiliser selon les profils de propriétaires.
Un parc énergivore concentré dans certains secteurs
Le diagnostic de performance énergétique révèle qu'un quart des logements ayant fait l'objet d'un DPE depuis sept ans, soit 1 014 logements, sont classés en catégories F ou G, qualifiées de « passoires thermiques ». Cette proportion, estimée à 29 % (7 000 logements) à l'échelle de la commune, place Vincennes dans une position intermédiaire par rapport aux territoires voisins : plus élevée que la moyenne du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis (21 %), mais inférieure à Paris (33 %) et proche de la moyenne francilienne (24 %). Cette problématique énergétique constitue un enjeu de rénovation majeur pour une partie significative du parc privé.
Pauvreté et indignité : des situations diffuses mais réelles
Si Vincennes affiche l'un des taux de pauvreté les plus bas de l'Est parisien dans le locatif privé (13 %), 9 % des ménages, soit 2 126 foyers, vivent néanmoins sous le seuil de pauvreté, avec des concentrations variables selon les secteurs. Les logements potentiellement indignes, bien que peu nombreux à l'échelle de la commune (390 logements identifiés), se concentrent dans certaines sections cadastrales et touchent majoritairement le locatif privé (57 %) plutôt que le parc social (13 %) ou les propriétaires occupants (30 %). Par ailleurs, la commune se distingue par un profil où les locataires du parc privé et du parc social présentent des caractéristiques sociales proches, ce qui limite le risque de report de la pauvreté sur un segment particulier du parc, mais les situations où pauvreté et locatif privé se superposent restent géographiquement diffuses plutôt que concentrées dans quelques secteurs identifiables.
Un enjeu d'adaptation au vieillissement limité mais concentré chez les propriétaires occupants
Environ 7 500 habitants de Vincennes ont plus de 65 ans, soit 15 % de la population, une proportion à mettre en perspective avec la carte élargie de l'Est parisien où plusieurs communes voisines affichent des taux comparables ou supérieurs. Parmi ces habitants âgés, 4 200 sont propriétaires occupants, une population pour laquelle les dispositifs d'adaptation du logement sont jugés peu efficaces lorsqu'il s'agit de bailleurs, ce qui concentre l'enjeu de l'adaptation sur ce segment spécifique du parc.
Le conventionnement locatif face à des loyers de marché élevés
Le niveau des loyers de marché à Vincennes (1 200 €/m² pour 40 m², 1 800 €/m² pour 70 m²) rend le conventionnement Anah particulièrement coûteux pour les propriétaires bailleurs. Sur six ans, la perte locative associée à un conventionnement de type Loc3 peut atteindre 36 940 € pour un petit logement et 58 464 € pour un logement de 70 m², des montants qui dépassent les plafonds de subvention maximale de l'Anah (15 000 € pour les dégradés énergie, 28 000 € pour les très dégradés travaux lourds). Ce déséquilibre implique un besoin d'abondements complémentaires importants pour rendre le conventionnement attractif dans un marché aussi tendu.
