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Cette étude pré-opérationnelle porte sur la mise en place d'une OPAH-RU (Opération programmée d'amélioration de l'habitat de renouvellement urbain) intégrée à une opération de revitalisation du territoire (ORT) à Vézelise, commune du Pays du Saintois en Meurthe-et-Moselle. Elle croise diagnostic démographique, analyse du bâti, enquête auprès des habitants et simulations financières pour identifier les leviers d'action sur le centre-ville.
Une démographie fragilisée par un déficit d'attractivité
Le territoire du Saintois, et Vézelise en particulier, ne parvient plus à compenser ses départs par des arrivées extérieures : sur la période 2014-2020, le solde migratoire de Vézelise est négatif (-0,7 %) tout comme son solde naturel, une situation qui contraste avec des périodes antérieures plus favorables. Cette érosion démographique s'accompagne paradoxalement d'une hausse continue du nombre de ménages, portée par le desserrement des tailles de ménage (2,05 personnes par ménage à Vézelise), un phénomène qui accroît la demande de logements malgré la baisse de population.
Un marché immobilier dévalorisé et une vacance concentrée en centre-ville
Les valeurs de transaction révèlent un différentiel marqué entre le centre-ville (690 €/m²) et le hors centre-ville (1557 €/m²), signe d'une désaffection pour le bâti ancien central. Cette dévalorisation s'accompagne d'un taux de vacance élevé : 12,8 % des logements vacants depuis plus de 2 ans à l'échelle communale, avec une concentration de 18 % de vacance dans le centre-ville, dont 151 logements vacants au total et 60 logements vacants depuis plus de 5 ans, révélant une vacance structurelle difficile à résorber.
Un bâti dégradé et des copropriétés mal identifiées
Le relevé de dégradation du bâti montre que 22 % des immeubles du centre-ville sont dégradés ou très dégradés, soit 20 % des logements concernés, avec une concentration particulière sur les îlots Maix et Ognéville. Cette dégradation touche aussi bien des logements occupés par leurs propriétaires que des biens locatifs vacants, et s'accompagne d'un déficit de gouvernance : seules 2 copropriétés sur 18 sont immatriculées au registre national, ce qui complique le suivi et l'accompagnement de ces biens. Par ailleurs, la performance énergétique aggrave la situation : sur 33 DPE connus dans le centre-ville, 11 logements sont classés E, F ou G, soit un tiers des situations documentées.
Un cœur de ville aux usages contraints
L'analyse urbaine met en évidence un réseau de rues à sens unique et double sens organisé autour d'un cœur de ville accessible à pied en 5 minutes depuis les halles, concentrant commerces, services et équipements. Cependant, les conditions de circulation piétonne restent inégales, avec des rues sans trottoir ou à trottoir étroit sur plusieurs axes, et l'offre de stationnement apparaît limitée : seulement 181 places gratuites pour 339 logements occupés en centre-ville, contre 140 places pour 354 logements en dehors, ce qui questionne l'équilibre entre accessibilité et usages résidentiels.
Une population en attente d'accompagnement mais mal informée des aides
L'enquête auprès de 104 habitants révèle une connaissance très partielle des dispositifs d'amélioration de l'habitat : des aides comme Denormandie ou Climaxion sont inconnues de 58 et 59 répondants respectivement, alors que d'autres dispositifs plus généraux comme Ma Prime Rénov' ou l'Eco PTZ sont mieux identifiés. Les attentes des habitants portent principalement sur les logements familiaux, le locatif abordable et les logements de plain-pied, avec une priorité donnée à l'isolation des murs et à l'amélioration du système de chauffage. Si l'intérêt pour la rénovation énergétique est largement partagé (47 personnes convaincues pour le confort d'hiver), les freins financiers et informationnels restent importants : 19 répondants craignent le démarchage abusif, 17 ignorent l'éligibilité de leur projet et 17 ne savent pas à qui s'adresser.
Des gisements de rénovation identifiés et des aides à mobiliser
Le diagnostic quantifie précisément les gisements de rénovation : 77 logements en propriété occupante dans des immeubles médiocres ou dégradés (dont 21 dans des immeubles dégradés), et 101 logements locatifs ou vacants dans des immeubles médiocres ou dégradés chez les propriétaires bailleurs (dont 27 dans des immeubles dégradés). Les simulations financières montrent l'ampleur des aides mobilisables : pour une rénovation énergétique de propriétaires très modestes, l'ANAH peut financer jusqu'à 80 % du montant HT, ramenant le reste à charge à 8 250 € TTC, avec un objectif de réduction supplémentaire à 6 000 € TTC grâce aux aides locales. Pour les propriétaires bailleurs, l'effet levier des aides devient significatif à partir de 50 % de subvention, comme le montre l'exemple d'un T3 de 60 m² loué 315 €/mois, où le reste à charge passe de 35 000 € à 22 750 € TTC pour une rénovation classique.
Des priorités d'intervention pour la sortie de vacance et le renouvellement urbain
L'étude identifie des perspectives concrètes de sortie de vacance structurelle, avec une cartographie précise des immeubles dégradés ou médiocres à 100 % vacants. Trois îlots prioritaires sont désignés pour renforcer les fonctions commerciales de la centralité, totalisant 26 logements locatifs, 22 logements en propriété occupante et 32 logements vacants dans des immeubles dégradés, soit environ 15 % du parc du périmètre ORT-RU. Une campagne incitative de ravalement de façades est également envisagée sur trois périmètres potentiels, avec un objectif de 22 % de façades ravalées et une aide communale à hauteur de 25 % des travaux, afin d'accompagner l'amélioration du cadre de vie en parallèle des interventions sur le logement.
