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L'étude pré-opérationnelle OPAH-RU menée dans le cadre du dispositif Action Cœur de Ville porte sur le centre-ville de Valenciennes, à l'échelle de Valenciennes Métropole. Elle associe un diagnostic quantitatif du parc de logements, un repérage de terrain immeuble par immeuble et des entretiens avec des habitants porteurs de projets de réhabilitation, afin d'élaborer un programme d'actions ciblé.
Vacance et dégradation : un diagnostic chiffré du parc de logements
Le périmètre d'étude compte 2 330 immeubles et 9 680 logements, répartis entre copropriétés de logements (32 %), copropriétés mêlant commerces et logements (16 %), monopropriétés de logements (29 %), monopropriétés commerces + logements (12 %) et logements uniques (11 %). Les taux de vacance varient fortement selon ces catégories, de 20 % pour les logements uniques à 38 % pour les monopropriétés de commerces et logements, ce qui traduit une fragilité particulière des immeubles mixtes commerces-logements. Le taux de dégradation global atteint 38 % des logements situés dans des immeubles repérés visuellement comme dégradés ou très dégradés, avec un maximum de 20 % pour les copropriétés de commerces et logements.
L'analyse par typologie architecturale confirme ces écarts : la « ville ancienne compacte » concentre 524 logements dégradés (49 %) et 310 logements vacants (29 %), tandis que la catégorie « reconversion » affiche un taux de vacance de 68 % (242 logements). À l'inverse, les pavillons diffus et maisons groupées présentent des taux de vacance et de dégradation très faibles, ce qui oriente clairement l'intervention publique vers le tissu ancien dense du centre-ville.
Une typologie du bâti pour cibler l'intervention
Le centre-ville de Valenciennes a été décrit selon 21 typologies architecturales regroupées en trois grandes familles : la « ville intense » (immeubles de ville à travées, esprit médiéval, cours et courées), les « jardins en ville » (villas, maisons bourgeoises, maisons de ville jardinées) et les « collectifs ». Chaque typologie est caractérisée par des indicateurs précis : taux de vacance, part de petits logements (moins de 60 m²), taux de copropriété, surface habitable médiane et prix au m², qui permettent d'objectiver les priorités d'action.
Ce travail de qualification a été complété par des visites de terrain, avec deux niveaux d'investigation — visite extérieure simple ou visite intérieure approfondie — menées sur une trentaine d'immeubles répartis sur l'ensemble du périmètre, dont le détail des adresses est cartographié.
Un immeuble vacant, deux scénarios de réhabilitation
Un immeuble entièrement vacant, repéré rue d'Audregnies, illustre les enjeux de valorisation d'un bâti d'intérêt architectural laissé à l'abandon : éviter l'évolution vers le péril, redonner vie à un cœur d'îlot en friche et créer des espaces extérieurs privatifs pour chaque logement. L'état existant comprend 6 appartements (4 T2 et 2 studios) répartis du rez-de-chaussée aux combles, sans aucun espace extérieur.
Deux scénarios de transformation sont proposés à partir de cet existant. Le premier (SC01) se limite à une réhabilitation légère : mise au propre du cœur d'îlot, reprise de la toiture et rafraîchissement des logements sans réorganisation intérieure. Le second (SC02), plus ambitieux, redistribue les volumes pour créer 5 appartements de standing (4 T2 et 1 T3 duplex), dont 4 disposent d'un espace extérieur privatif — jardin ou balcon en cœur d'îlot — complétés par un jardin partagé et une suite parentale en combles pour le T3 duplex.
Sur le même immeuble, un troisième scénario (SC03) explore une recomposition plus radicale : la transformation des 6 logements existants en seulement 2 maisons de ville de standing (T5 de 195 m² et T4 de 130 m²), chacune dotée d'un jardin privatif, réparties du rez-de-chaussée aux combles avec plusieurs chambres et une suite parentale en toiture.
Les copropriétés, un enjeu structurant du centre-ville
Le parc de copropriétés représente 530 ensembles et 8 225 logements, soit 30 % du parc total de logements de Valenciennes ; 56 % de ces logements en copropriété se situent dans le périmètre Action Cœur de Ville. La majorité des copropriétés sont de petite taille (150 copropriétés de moins de 4 logements), mais la majorité des logements en copropriété (65 %, soit 2 040 logements) se concentrent dans les copropriétés de plus de 30 lots, ce qui concentre le risque sur un nombre limité d'ensembles.
Seules 205 copropriétés sur 530 sont inscrites au registre (37 %), et parmi les 380 copropriétés recensées dans la base MAJIC, 66 sont déjà connues comme fragiles (17 %) tandis que la situation de 264 autres reste inconnue. Un scoring de fragilité mené par le CEREMA sur 330 copropriétés identifie 101 d'entre elles comme fragiles (31 %), sur la base de critères financiers, d'impayés, de marché immobilier local et d'exonération de taxe d'habitation. Ce parc est également marqué par une vacance importante (985 logements vacants, 22 % du parc) et une part significative de propriétaires bailleurs (64 %) par rapport aux propriétaires occupants (30 %).
Le repérage visuel extérieur mené en 2020 recense, sur l'ensemble du périmètre Action Cœur de Ville, 1 310 logements dégradés (14 %) et 260 logements très dégradés (3 %), une dégradation très visible sur certaines façades comme celles de la rue de Famars. La méthode de priorisation des immeubles combine plusieurs critères pondérés — vacance, dégradation, présence de commerces, intérêt patrimonial et emplacement stratégique (bâti sur une place, un croisement ou une rue passante) — afin de hiérarchiser les interventions.
Des entretiens habitants pour construire les scénarios de travaux
Plusieurs propriétaires ont été rencontrés en octobre 2020 pour tester des solutions de réhabilitation adaptées à leur logement. Une propriétaire d'une maison de 77 m² au centre-ville souhaitait organiser son rez-de-chaussée fusionné (cuisine, salon, salle à manger) pour recréer des ambiances distinctes ; trois hypothèses ont été testées, avec déplacement de la cuisine, création d'un claustra ajouré en tasseaux de bois et dissimulation de la chaudière, la troisième hypothèse ayant la préférence de l'habitante.
Un autre projet, sur un immeuble de 180 m² à réhabiliter, envisage la création d'un logement familial avec terrasse, avec deux scénarios possibles : deux T2 de 50 m² avec terrasses, ou un T4 familial de 100 m² avec une grande terrasse. Enfin, un propriétaire en cours d'acquisition d'un immeuble rue Flamme, actuellement sous arrêté de péril en façade, souhaite y créer une offre locative étudiante : le projet prévoit la création de logements de type T2 d'environ 60 m² aux R+2 et R+1, ainsi que des studios T1 d'environ 30 m² au rez-de-chaussée, en tirant parti des ouvertures existantes et des espaces sous escalier pour le stockage.
Un programme de ravalement de façades secteur par secteur
Le plan d'action prévoit un traitement différencié des façades selon les secteurs. L'avenue Maréchal De Lattre de Tassigny, identifiée comme « porte d'agglomération » à proximité de la place de la Gare, concentre 28 immeubles et 41 façades sur 472 mètres linéaires, dont 13 en état médiocre et 6 dégradés ; le ravalement y est envisagé comme obligatoire. Le secteur de l'église Saint-Géry, avec 17 immeubles et 24 façades sur 270 mètres linéaires (3 dégradées et 2 très dégradées), relève d'un ravalement incitatif proposé selon deux options : 5 façades ravalées en 3 ans avec une subvention de 40 %, ou 3 façades en 3 ans avec 30 % de subvention.
Cette logique de ravalement incitatif est déclinée sur l'ensemble du centre-ville selon plusieurs secteurs cartographiés : rue de Mons (70 façades), place du Bourg Neuf (39 façades), rue de Famars (94 façades), les immeubles à « petits carreaux » (37 façades) et rue du Quesnoy (78 façades), chacun avec ses propres options de subvention (30 à 40 %) et de nombre de façades à ravaler en trois ans, formant un programme d'ensemble structuré par secteur.
