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L'étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU porte sur la Communauté de communes Val de Gray, organisée autour des deux polarités de Gray et Arc-lès-Gray. Elle documente les dynamiques démographiques, le marché immobilier, l'état du parc de logements et les attentes des habitants, afin d'éclairer les leviers d'intervention sur l'habitat.
Une démographie en repli modéré, contrastée selon les communes
À l'échelle de la Communauté de communes Val de Gray, la population diminue légèrement entre 2014 et 2019 (-44 habitants par an, soit -0,2 %/an), un rythme qui la situe parmi les intercommunalités en léger déclin de son environnement régional, entre des territoires plus dynamiques comme Dijon Métropole ou le Grand Besançon et d'autres en décroissance plus marquée. À l'intérieur du Val de Gray, les deux polarités se distinguent : Gray gagne 10 habitants par an (+0,2 %/an) tandis qu'Arc-lès-Gray reste quasi stable (+2 hab/an, +0,1 %/an), révélant des trajectoires communales hétérogènes au sein d'un même bassin.
Des ménages plus petits face à un parc de grands logements
Le Val de Gray compte 9 304 ménages, dont plus d'un tiers sont composés d'une seule personne (37 %), une catégorie qui progresse le plus fortement (+48 ménages par an), alors que les couples avec enfants diminuent (-22/an). Or le parc de résidences principales reste structuré autour de grands logements : 75 % sont des T4 ou plus, quand 73 % des ménages ne comptent qu'une ou deux personnes. Ce décalage entre la taille des logements disponibles et celle des ménages actuels constitue un enjeu central pour l'adaptation de l'offre.
Un marché immobilier stable mais des capacités d'achat contraintes
Les prix médians au m² sont restés globalement stables sur les huit dernières années, autour de 1 000 €/m² à Gray et un peu moins à Arc-lès-Gray, avec des variations selon les secteurs et les volumes de ventes. À Gray, le centre-bourg affiche un prix médian de 820 €/m², inférieur à la moyenne communale de 950 €/m² depuis 2010, ce qui traduit une différenciation spatiale du marché. À Arc-lès-Gray, le revenu médian des ménages permet une capacité d'achat maximale d'environ 145 000 € pour un couple sans enfant, soit 1 450 €/m² pour 100 m² ; comparée au prix médian du terrain à bâtir et de la construction neuve (2 400 €/m²), cette capacité limite les possibilités d'accession, tout en dégageant un budget travaux différentiel de l'ordre de 990 €/m² sur l'acquisition de biens anciens à prix modéré.
Une production de logements portée par les filières diffuses
L'analyse de la production de logements par filière montre que l'essentiel des volumes provient des filières diffuses et de la promotion en petits collectifs : le diffus (+1 à 4 logements) représente 23 % de la production avec un âge médian d'acquéreur de 41 ans, tandis que les opérations de promotion en appartements de moins de 15 logements pèsent 33 % de la production mais concernent des acquéreurs plus âgés (62 ans en médiane). Les filières de lotissements ou de maisons groupées restent marginales (3 % et 4 %), ce qui indique que l'accueil des jeunes ménages dépend largement des filières du diffus et de la rénovation de l'ancien.
Pauvreté et occupation du parc, un enjeu marqué dans le parc locatif privé
À Gray, le centre-ville concentre une part importante de locatifs privés et de locatifs sociaux, avec des taux de pauvreté des ménages élevés dans certains îlots (jusqu'à plus de 30 %). Plus d'un tiers des ménages locataires du parc privé vivent sous le seuil de pauvreté, aussi bien à Gray (36 %) qu'à Arc-lès-Gray (35 %), alors que ce taux tombe à 26 % et 18 % respectivement pour l'ensemble des ménages. Cette surreprésentation de la pauvreté chez les locataires du parc privé souligne la vulnérabilité économique d'une partie des occupants de ce segment du parc.
Vacance et dégradation du bâti en cœur de ville, une rénovation encore limitée
Dans le centre de Gray, la vacance touche une part significative du parc : 256 logements sont vacants depuis plus de deux ans (18 %) et 176 depuis plus de cinq ans (12 %), une vacance de longue durée qui se superpose à un bâti dégradé (87 bâtiments) voire très dégradé (33 bâtiments) selon la grille d'appréciation visuelle établie sur le cœur de ville. À Arc-lès-Gray, l'OPAH a permis depuis 2015 la rénovation de 21 logements aidés (4 logements par an), majoritairement des rénovations thématiques liées à l'énergie (15) et à l'adaptation (4), auxquelles s'ajoutent deux rénovations globales plus complètes ; ce rythme reste modeste au regard de l'ampleur de la dégradation et de la vacance observées.
Les attentes exprimées par les habitants
L'enquête menée en ligne en 2023 auprès de 82 répondants met en avant une demande forte de logements de plain-pied (19 réponses), d'appartements avec grands balcons ou terrasses (17) et de logements familiaux confortables et au goût du jour (15). Les besoins liés à l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite ou âgées, ainsi que le logement locatif abordable, apparaissent également parmi les priorités exprimées, en cohérence avec le vieillissement observé et la recherche de confort dans un parc ancien souvent inadapté.
