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La Communauté de Communes Val de Charente a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat. Centrée sur le bourg-centre de Ruffec et son territoire environnant, cette étude croise données démographiques, dynamiques immobilières, état du parc de logements et typologies urbaines afin de dimensionner les leviers d'intervention à mobiliser.
Une démographie fragilisée malgré l'attractivité résidentielle
Sur la période 2014-2020, les communes du territoire affichent un solde migratoire positif — jusqu'à +1,9 % à Villefagnan — mais celui-ci ne parvient pas à compenser un solde naturel négatif, plus marqué encore à Villefagnan (-2,1 %) et à Verteuil-sur-Charente (-1,3 %). Cette situation traduit un vieillissement de la population qui n'est pas neutralisé par les arrivées de nouveaux habitants.
Cette tendance se retrouve dans la composition des ménages : à l'échelle de la CC Val de Charente comme à Ruffec, les personnes seules et les couples sans enfants progressent fortement (respectivement +25 et +22 ménages par an sur le territoire communautaire), tandis que les couples avec enfants reculent nettement (-39 par an). À Ruffec, les personnes seules représentent déjà 47,2 % des ménages, un poids qui interroge l'adéquation de l'offre de logements aux besoins réels.
Un marché immobilier en retrait, avec de fortes disparités locales
Comparé aux territoires voisins, le marché immobilier de la CC Val de Charente affiche des prix nettement plus bas, avec une hétérogénéité marquée entre communes. Depuis 2010, 2 705 ventes ont été enregistrées, soit 338 par an (4 % du parc), pour un prix médian de 910 €/m², très inférieur à la médiane française.
L'analyse par décile des ventes dans l'ancien depuis 2019 met en évidence l'écart entre le coût d'acquisition d'un bien à rénover et celui d'une construction neuve (2 190 €/m²) ou d'une rénovation globale (entre 1 200 et 1 800 €/m²). Cet écart constitue le socle du raisonnement économique de la future opération : en modulant les subventions, il s'agit de réduire le reste à charge des propriétaires souhaitant engager des travaux de rénovation globale.
Vacance et dégradation du parc de logements en cœur de ville
Le centre de Ruffec concentre des indicateurs de fragilité nettement supérieurs à ceux du reste de la commune : le taux de pauvreté y est plus élevé et la part de logements locatifs y domine (47 % contre 34 % à l'échelle communale), au détriment de la propriété occupante. La vacance y est également prégnante, avec 23 % des logements vacants en cœur de ville, dont 8 % le sont depuis plus de cinq ans — un signal de difficulté structurelle à remettre ces biens sur le marché.
Cette vacance touche particulièrement le parc dégradé : parmi les 163 immeubles dégradés et 18 très dégradés recensés en centre-ville, les logements vacants (39 %) et locatifs privés (34 %) représentent ensemble trois logements sur quatre, contre seulement 18 % occupés par leur propriétaire. Ce constat pointe un risque de mal-logement concentré sur un segment particulier du parc, nécessitant une offre de logement à recréer.
Des situations de non-décence identifiées sur dix ans
Le suivi des contrôles de décence à Ruffec sur les dix dernières années révèle 15 logements non-décents, dont 6 également classés dégradés, et 18 décences obtenues après visite. La répartition par cotation montre que la majorité des situations se concentrent sur les niveaux de cotation les plus fréquents (1 à 3), avec un nombre significatif de logements jugés décents dès la première visite sur les cotations les plus sévères.
Une lecture fine des typologies urbaines pour cibler l'action
La cartographie des cadres de vie de Ruffec distingue onze typologies bâties, de la « ville intense commerçante » au « diffus récent », en passant par les maisons de ville et les lotissements. Cette lecture typologique permet de croiser la morphologie urbaine avec les données de vacance, révélant des situations contrastées : le « grand collectif et résidence » affiche un taux de vacance de longue durée de 53 % (102 logements), très supérieur à celui des typologies pavillonnaires comme le « diffus récent » (1 %) ou la « maison individuelle groupée » (2 %).
À l'inverse, des typologies plus centrales comme la « ville intense commerçante » (14 %, 44 logements) ou la « mixité en ville » (31 %, 31 logements) confirment que la vacance de longue durée se concentre sur des formes urbaines denses ou collectives plutôt que sur l'habitat individuel diffus. Cette approche typologique fournit un outil de ciblage pour orienter les interventions selon les caractéristiques du bâti concerné.
Un dispositif de ravalement de façades à géométrie variable
Pour le centre de Ruffec, plusieurs scénarios de campagne de ravalement de façades ont été chiffrés selon le niveau d'aide (20 %, 40 %, 45 % ou 60 % plafonné) et le caractère incitatif ou obligatoire de la démarche. Le nombre de façades ravalées varie fortement selon le niveau d'incitation : de 14 façades avec une aide plafonnée à 8 000 €/façade et 20 % de subvention, à 35 façades avec une aide à 40 %, jusqu'à un objectif de 32 façades sur le périmètre A dans l'hypothèse d'une campagne obligatoire assortie d'aides à 60 %.
Le découpage du centre-ville en quatre segments (A, B, C, D) permet de moduler l'ampleur de l'opération selon le périmètre retenu et d'envisager une mise en œuvre par phases, à la carte, en fonction des capacités financières de la collectivité.
