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Cette étude pré-opérationnelle, menée en vue de la mise en place d'une OPAH ou d'un PIG, porte sur la communauté de communes Terres des Confluences, autour de Castelsarrasin et Moissac. Elle croise données de vacance, état du bâti, marché immobilier, marché locatif et attentes des habitants pour dessiner les leviers d'une intervention publique sur l'habitat.
Une vacance qui touche toutes les communes mais se concentre dans les centres anciens
Le territoire compte 2 040 logements vacants, soit 10 % du parc total, un phénomène qui ne se limite pas aux deux pôles urbains mais concerne l'ensemble des communes, de Montesquieu à Montaïn. Moissac (12 %) et Castelsarrasin (10 %) affichent les taux les plus élevés, mais l'examen fin de Castelsarrasin montre que cette vacance se polarise très fortement : elle atteint 19 % à l'intérieur du boulevard historique contre 8 % dans le reste de la commune, signe d'un décrochage marqué du centre ancien par rapport aux quartiers plus récents.
Un bâti dégradé et un marché immobilier hétérogène
À Castelsarrasin, 600 logements sont recensés comme dégradés ou très dégradés selon une grille d'appréciation extérieure du bâti, concentrés notamment dans le périmètre du centre ancien délimité par le boulevard. Le marché des transactions dans l'ancien montre par ailleurs une forte hétérogénéité des prix au m², certains îlots dépassant 2 000 €/m² quand d'autres restent sous 700 €/m², traduisant des écarts de qualité et d'attractivité très marqués à l'échelle de la ville.
Une production de logements qui s'essouffle
Le parc de 20 870 logements se répartit entre 58 % de propriétaires occupants, 25 % de locatifs privés, 6 % de locatifs sociaux et 10 % de vacants ; mais cette structure évolue nettement dans les flux récents, avec 17 % de vacants parmi les ventes depuis 2015. La production neuve, dominée à 58 % par le diffus (1 à 4 logements) et à 18 % par la création dans l'ancien, a chuté de 210 à 145 logements par an, la promotion immobilière en appartements ayant quasiment disparu du territoire. Ce recul s'explique en partie par le niveau du ticket d'entrée : il faut environ 35 000 € pour un terrain à bâtir, et le différentiel de coût entre construction neuve et achat dans l'ancien reste limité, ce qui ne suffit pas à déclencher des travaux ambitieux dans le parc existant.
Loyers et conventionnement : un décalage structurel
Le loyer libre moyen des petits logements de moins de 45 m² atteint 21 €/m² en 2020, très au-dessus des plafonds LCS (6,31 €) et LCTS (5,41 €) applicables en zone C tendue, ce qui rend le conventionnement peu attractif pour ce segment. À l'échelle des communes, le loyer moyen varie de 3,79 € à Lafitte à 10,76 € à Moissac, pour une moyenne intercommunale de 9,34 €/m², tandis que la surface moyenne des logements locatifs privés à occupation sociale (76 m²) est nettement supérieure à Moissac et Castelsarrasin par rapport aux communes rurales. La synthèse territoriale rappelle l'ampleur des enjeux imbriqués : 936 logements dégradés, 8 055 ménages potentiellement éligibles aux subventions, 11 724 logements construits avant 1974 et un vieillissement marqué de la population propriétaire occupante.
Des cadres de vie contrastés, de la ville intense aux jardins habités
L'analyse des cadres de vie distingue plusieurs familles de tissus urbains : la « ville neuve » (cité ouvrière, habitat individuel groupé, résidences, grands ensembles, collectif contemporain) et la « ville intense » (maison de bastide, cité médiévale sur arcades, immeuble en ville, esprit faubourg, village rue). Appliquée à Castelsarrasin, cette grille montre la prédominance du pavillonnaire diffus (2 182 unités) et de l'esprit faubourg (379), loin devant les formes plus denses du centre historique. Chaque typologie présente des profils très différents en matière de vacance, de copropriété et de petits logements : l'immeuble en ville cumule 22 % de vacance et 37 % de copropriété, contre des taux marginaux pour la maison rurale ou le pavillonnaire diffus.
Attentes des habitants et pistes d'action opérationnelle
L'enquête menée auprès de 131 répondants en juillet 2020 met en évidence des points forts perçus liés au calme, à l'espace disponible et à l'offre résidentielle, mais aussi des points faibles récurrents : dégradation des logements et marchands de sommeil (26 mentions pour Moissac), logements vacants, manque de logements attractifs ou adaptés aux séniors. Le logement idéal décrit par les habitants privilégie une maison avec jardin, économe en énergie et proche des services, ce qui interroge la capacité du parc ancien actuel à répondre à ces attentes. Face à ce constat, les scénarios opérationnels proposent une OPAH ciblant 445 logements sur 5 ans à l'échelle de 100 % du territoire, combinant appui aux propriétaires occupants à faibles ressources (165 logements), opérations sociales exemplaires en cœur de ville (45 logements), aides sur-mesure cumulables (50 logements) et campagnes de ravalement de façades (90 façades) ; un cas pratique d'investisseur locatif illustre par ailleurs comment les subventions ANAH et les abondements locaux peuvent réduire le déficit d'une opération de rénovation d'un T3 dégradé.
