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Le SIPHEM (Maison de l'Habitat et de l'Énergie) a engagé une mission d'évaluation de ses actions en matière d'amélioration du parc privé menées depuis 2008, associée à un diagnostic territorial et à la construction d'une stratégie opérationnelle. L'étude croise données démographiques, analyse du parc de logements, enquêtes auprès des bénéficiaires de l'Anah et entretiens de modélisation avec des porteurs de projets, afin de dessiner les leviers d'action pour les années à venir.
Une croissance démographique modeste et contrastée selon les secteurs
Le territoire du SIPHEM enregistre une croissance démographique moyenne de 0,6 %/an sur 2012-2017, très inférieure à celle de Bordeaux métropole (+1,4 %/an, soit 10 600 habitants/an). Cette dynamique globale masque des situations locales hétérogènes : la CDC Réolais progresse de 0,8 %/an, contre seulement 0,3 à 0,4 %/an pour les CDC rurales de l'EDM et du Bazadais. Le territoire peut ainsi être découpé en quatre types de dynamique, opposant un ouest sous influence métropolitaine (positive ou déclinante selon les secteurs) à un est plus autonome, tantôt capté par son bassin de vie local, tantôt en perte de population sans compensation suffisante.
Un solde migratoire qui se dégrade et des ménages qui se transforment
Le SIPHEM connaît désormais un solde migratoire négatif avec le cœur de la métropole bordelaise, alors qu'il reste positif avec la Gironde et négatif avec le Lot-et-Garonne. Parallèlement, le nombre de couples avec enfants a cessé de croître (6 500 ménages, 27 % du total, contre 36 % dans le Créonnais), tandis que la croissance du nombre de ménages se poursuit sur des profils plus diversifiés : +150 personnes seules par an contre seulement +10 couples avec enfants par an entre 2011 et 2016. Cette évolution des structures familiales s'accompagne d'un vieillissement marqué : +1 500 personnes de plus de 60 ans en cinq ans, portant à 30 % la part de cette tranche d'âge dans la population en 2016.
Un parc de logements en décalage avec les besoins et une vacance croissante
Le parc de logements tend à se désynchroniser des profils des ménages, alors même que la vacance se développe dans tous les centres-bourgs du territoire : 2 260 logements vacants, soit 11 % du parc, d'après la base MAJIC III 2018. Cette vacance touche particulièrement les configurations de type « village rue », où la part de propriétaires occupants de plus de 70 ans peut atteindre 74 % et les prix d'achat médians descendre jusqu'à 74 000 €, révélant une fragilité économique et patrimoniale de ce bâti ancien.
Une production de logements dominée par le diffus, au détriment de la réhabilitation
L'analyse par secteur montre des dynamiques de construction et de vente contrastées : l'ouest métropolitain concentre 875 logements vendus par an (6 % du parc), contre 370 dans l'est en perte de population. Sur la dernière décennie, le développement démographique a été porté principalement par une offre de terrains en diffus destinée à des propriétaires occupants : le diffus représente 67 % de la production neuve (208 logements/an, 80 % PO), loin devant les opérations de promotion collective. L'exemple de la CC du Réolais confirme cette tendance, avec 64 % de la production annuelle réalisée en diffus (77 logements/an), contre seulement 7 % pour la grande promotion.
Les retombées des programmes Anah et la perception des bénéficiaires
Sur 10 ans de programmes Anah, le coût public moyen par logement réhabilité s'établit à 11 304 €/logement (hors part variable d'ingénierie), avec une répartition géographique des interventions couvrant à la fois les propriétaires occupants et les bailleurs sur l'ensemble du territoire. Interrogés sur leur plus grande satisfaction suite aux travaux réalisés, les bénéficiaires citent en premier lieu le confort (11 personnes sur 23), devant la mise en valeur patrimoniale (5 personnes), les économies financières (4 personnes) et l'accessibilité (2 personnes).
Des projets d'habitants révélateurs des besoins et du potentiel du parc ancien
Les entretiens de modélisation avec des porteurs de projets font ressortir des motivations variées : tirer parti d'une grande bâtisse (10 cas), rechercher le confort de vie et prévenir la vacance (9 cas), ou encore viser une offre locative à l'année (4 cas, potentiellement éligible Anah). Ces attentes se concrétisent dans des projets d'habitants documentés sur le territoire, qu'il s'agisse de réunir deux parties d'une maison pour créer une habitation principale à Roquebrune, de réhabiliter une maison en ruine à Saint-Sulpice-de-Pommiers, ou de transformer un ancien hôtel-restaurant inoccupé à Grignols en plusieurs logements familiaux.
