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La Communauté de communes Saône Beaujolais (CCSB), avec les communes de Belleville-en-Beaujolais et de Beaujeu, a engagé une étude sur l'habitat de centre-ville préalable à la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat - Renouvellement Urbain (OPAH-RU). Cette démarche vise à renforcer l'attractivité des cœurs de ville et s'appuie à la fois sur une analyse cadastrale fine du bâti, sur des données de marché et sur une enquête menée auprès des habitants.
Une mosaïque urbaine identifiée à l'échelle de la parcelle
L'analyse cadastrale de Belleville-en-Beaujolais centre décompose le tissu urbain en cinq grandes familles - la ville historique, les entrées de ville, les jardins habités, la ville planifiée et le beaujolais emblématique - elles-mêmes subdivisées en 18 typologies d'unités foncières, pour un total de 1289 unités recensées. Cette granularité permet de distinguer des formes urbaines très différentes, depuis l'immeuble en village-rue jusqu'au pavillonnaire diffus récent, chacune associée à des enjeux d'intervention spécifiques.
La typologie des « jardins habités » illustre cette diversité en détaillant cinq formes d'habitat individuel - de l'individuel dense au pavillonnaire diffus récent - caractérisées par une granularité fine, un habitant maître d'ouvrage et une recherche de calme et d'intimité.
Des marchés immobiliers contrastés selon les typologies
Les indicateurs de rotation et de prix révèlent des dynamiques de marché très différenciées selon les types de bâti. Les petites maisons de bourg et les lotissements récents affichent les taux de rotation les plus élevés (13 % et 14 %), tandis que les prix médians au m² varient fortement, de 944 € pour la maison en village-rue à 2479 € pour le secteur Habiter le Port. Ces écarts traduisent des marchés à plusieurs vitesses au sein même du centre-ville, avec des logements anciens à faible valorisation à côté de segments plus recherchés.
Vacance, statut d'occupation et petite surface : des fragilités concentrées dans la ville historique
Les fiches par typologie croisent propriétaires bailleurs et occupants, part des logements de plus de 70 ans, nombre de logements et prix au m², révélant par exemple un immeuble en village-rue à 45 % de propriétaires bailleurs pour seulement 1 217 €/m², ou un lotissement ancien où 74 % des occupants sont propriétaires pour un prix nettement supérieur à 2099 €/m². Les indicateurs de vacance, de turnover, de part de copropriété et de petits logements de moins de 60 m² complètent ce diagnostic : la ville historique cumule des taux de vacance élevés (jusqu'à 26 % pour l'immeuble en village-rue) et une forte proportion de petites surfaces, quand les jardins habités et lotissements affichent une vacance plus faible mais un turnover parfois soutenu.
Des propriétaires enquêtés partagés entre projets de travaux et incertitude
L'enquête menée auprès des propriétaires occupants et bailleurs montre que 46 % des occupants ont prévu des travaux dans les mois qui viennent, contre 21 % des bailleurs, ces derniers étant davantage tentés par la vente (18 %) ou dans l'incertitude (18 %). Cette différence de posture entre occupants et bailleurs interroge la capacité de mobilisation des propriétaires bailleurs dans un futur dispositif d'aide à la rénovation.
Parmi les travaux envisagés, l'installation d'énergies renouvelables arrive en tête des réponses, suivie par l'isolation thermique des murs, les sanitaires et le système de chauffage, ce qui dessine des priorités centrées sur la performance énergétique et le confort de base plutôt que sur l'agrandissement ou la restructuration des logements.
Le marché du foncier libre en périphérie du centre
La cartographie des terrains disponibles autour de Belleville-en-Beaujolais recense des parcelles de tailles et de prix très variables, de 215 m² à 58 000 € jusqu'à des terrains de plus de 2500 m² dépassant 290 000 €. Cette offre foncière, répartie en périphérie du centre-ville, constitue une alternative potentielle à la densification du centre ancien et doit être mise en regard des enjeux de renouvellement urbain identifiés dans le cœur de ville.
Le frein économique de la location à Belleville-en-Beaujolais
La simulation financière portant sur la location de logements de 40 m² et 70 m² à Belleville-en-Beaujolais met en évidence des pertes locatives significatives pour les bailleurs optant pour des loyers maîtrisés, partiellement compensées par les avantages fiscaux. Pour un logement de 70 m², la perte locative sur six ans peut atteindre 15 900 € pour le loyer le plus conventionné, contre un gain fiscal maximal de 2 700 €, ce qui illustre le manque à gagner résiduel malgré les dispositifs existants. Une subvention ANAH maximale de 28 000 € est mentionnée pour les logements très dégradés nécessitant des travaux lourds, ce qui souligne l'ampleur de l'accompagnement financier nécessaire pour rendre ces opérations attractives.
