La révision du Plan Local d'Urbanisme de Saint-Malo, pilotée entre fin 2021 et l'été 2022, a mobilisé un comité de pilotage et un comité technique autour de quatre chantiers parallèles : la formalisation du PADD, l'élaboration du zonage et des prescriptions graphiques, la rédaction du règlement littéral, et l'accompagnement des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP). Le calendrier a été jalonné de réunions de travail, d'une validation du PADD fin mai 2022 et d'une présentation du règlement écrit en juillet 2022.
Un calendrier de travail structuré autour de quatre chantiers
La démarche s'est déroulée de novembre 2021 à juillet 2022, avec une articulation entre comité de pilotage (instance de validation politique) et comité technique (instance de préparation). Quatre lignes de travail ont progressé en parallèle : la formalisation des orientations du PADD, l'élaboration du zonage, la rédaction du règlement littéral et l'accompagnement des secteurs de projet en OAP, avec des jalons communs comme la visite de terrain de novembre 2021 ou la validation du PADD en mai 2022.
Des objectifs de production de logements revus entre deux versions du zonage
Entre le projet de zonage 2021 et sa version 2022, le potentiel en densification forte a été réduit de 150 à 40 logements par an tandis que le potentiel en densification douce reste stable à 30 logements par an, traduisant un arbitrage du COPIL de février vers une répartition plus mesurée du foncier mobilisable. Cette révision du zonage s'inscrit dans un objectif global de 5 000 logements sur dix ans, réparti entre grandes opérations de renouvellement urbain (hypothèse de 50 à 70 %, soit 2 500 à 3 500 logements), densification diffuse (10 à 25 %) et extensions urbaines (15 à 20 %), pour une prévision totale de 4 500 logements sur la période.
Un zonage morphologique fondé sur les cadres de vie existants
Le travail de zonage s'appuie sur une lecture fine des ambiances de quartiers, de la ville intra-muros aux hameaux isolés en passant par les faubourgs, résidences ou lotissements, afin de calibrer des règles adaptées à chaque morphologie. Cette lecture a ensuite été traduite en zones urbaines « Habitat » différenciées, puis en règles précises d'emprise au sol, de hauteur, de pleine terre et d'implantation selon les secteurs UC, UH1, UH2, UR1 à UR4, avec une attention particulière au maintien de cœurs d'îlots jardinés dans les zones de densification.
Une production de logements historiquement portée par lotissements et promotion
L'analyse des logements achevés entre 2010 et 2018 montre une croissance de la production portée principalement par la promotion immobilière (petite, consequente et grosse promotion) et les lotissements, avec un pic en 2012 suivi d'une reprise progressive jusqu'en 2018. La comparaison spatiale entre 2010-2014 (510 logements/an) et 2015-2019 (580 logements/an) révèle une diversification des typologies de production et une répartition différente des opérations sur le territoire communal.
Des secteurs d'OAP ciblés sur les enjeux de mutation urbaine
Les grands enjeux des secteurs d'OAP identifiés (Intra-Muros, Le Port, Gare, Paramé, Saint-Servan, Hôpital) consistent à tirer profit de la requalification des axes pour intensifier certains fonciers, garantir la qualité des opérations en cours, et concevoir des transitions apaisées avec les tissus pavillonnaires. Le secteur Aristide Briand illustre cette approche : situé en cœur de ville entre la centralité et plusieurs projets (Loncle, Grand Jardin, Les Préaux), son OAP prévoit un équilibre des typologies de logements, des hauteurs de R+2 à R+5 localisées préférentiellement le long de l'axe, et la préservation de cœurs d'îlots verts au contact des tissus pavillonnaires. Le secteur Marville, positionné entre la centralité et le futur quartier Triquerville/Hippodrome, complète ce maillage de secteurs de projet.
La question des limites du règlement seul face aux mutations pavillonnaires
Une interrogation centrale porte sur la capacité du seul règlement à assurer la mutation de secteurs comme l'axe Aristide Briand : l'analyse des unités foncières longues en lanière et des limites d'implantation (UC1 à 25, 35, 45 ou 50 mètres de la voirie) montre que des alignements réguliers sont possibles mais que les axes secondaires risquent de créer de nouveaux fronts bâtis non maîtrisés. Un diagnostic similaire est posé sur une séquence pavillonnaire mutable, où certaines transformations sont gérables par un simple système de bandes vis-à-vis de la voirie tandis que d'autres nécessitent un encadrement par OAP pour limiter les effets de bord sur les rues secondaires.
Quatre scénarios comparés pour un même îlot pavillonnaire
Sur un même secteur, quatre scénarios de programmation ont été testés afin d'éclairer les arbitrages entre densité, mixité sociale et typologies familiales. Le scénario 1 propose une mixité sociale dense sur hauteurs modérées (68 logements, environ 140 habitants, répartis entre collectif libre, MIG OFS et collectif social) ; le scénario 2 privilégie un îlot aéré de maisons de ville à dominante très familiale (26 logements, environ 100 habitants, majoritairement en terrain à bâtir) ; le scénario 2bis teste un lot libre dense et accompagné, 100 % familial (36 logements, environ 140 habitants) ; le scénario 3 oriente vers un quartier familial plus urbain tourné vers la primo-accession (37 logements, environ 130 habitants, dominé par le collectif OFS).
