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Cette étude pré-opérationnelle de renouvellement urbain porte sur la commune de Saint-Gaudens, menée pour le compte de la Communauté de communes Cœur et Coteaux Comminges et de la ville, dans la perspective de la mise en place d'une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Elle croise données socio-économiques, cartographies du bâti, enquêtes auprès des habitants et scénarios architecturaux pour caractériser les fragilités du centre et identifier des leviers d'intervention.
Une croissance démographique portée par les arrivées, mais des poches de pauvreté concentrées en centre
Le territoire gagne des habitants grâce à un solde migratoire positif (+110 hab/an), phénomène visible à l'échelle de tout le bassin de vie autour de Saint-Gaudens. Cette dynamique contraste toutefois avec une concentration de la pauvreté dans le cœur de ville : 24 % des ménages de la commune sont sous le seuil de pauvreté, une proportion qui grimpe à 36 % dans le quartier prioritaire (QPV), très supérieure à la moyenne départementale de 12 % en Haute-Garonne.
Un parc locatif de petite taille, des loyers proches des plafonds conventionnés
Les bénéficiaires d'aides au logement occupent à Saint-Gaudens des logements plus petits que la moyenne intercommunale : 62 % de petits logements contre 50 % à l'échelle des 5 communes de référence. Dans le même temps, les loyers libres pratiqués dans le parc privé se rapprochent des plafonds des conventions ANAH, réduisant la marge de manœuvre pour développer une offre conventionnée attractive. Cette tension locative se double d'une nette prédominance du statut locatif dans le cœur de ville, où les propriétaires bailleurs détiennent 51 % des logements intra-boulevard.
Vacance, dégradation et copropriétés fragiles concentrées dans le quartier prioritaire
La vacance des logements atteint 16 % à l'échelle communale mais grimpe à 29 % dans le QPV, où se concentrent également 60 % des logements repérés comme dégradés. L'OPAH intercommunale, bien qu'active sur le territoire avec 135 projets entre 2018 et 2020, n'a quasiment pas pénétré l'hypercentre, un seul dossier y ayant été instruit. Le parc en copropriété, qui représente 30 % du parc de logements (210 copropriétés, 2 400 logements), est majoritairement composé de petites structures peu formalisées : 60 % des copropriétés ne sont pas inscrites au registre national, et 17 % affichent un taux d'impayés supérieur à 8 %. Ces copropriétés sont en outre très majoritairement détenues par des propriétaires bailleurs (72 %), ce qui limite l'implication directe des occupants dans l'entretien du bâti.
Un commerce de centre-ville fragilisé par une vacance élevée
L'offre commerciale du cœur de ville présente un taux de vacance de 27 %, avec 38 locaux restés vacants depuis au moins deux ans malgré un solde global légèrement négatif sur la période 2018-2020. Les grandes enseignes alimentaires (Auchan, Lidl) sont implantées en périphérie, tandis que le centre conserve une offre diversifiée mais dispersée en « locomotives » de petite taille, sans réelle polarité forte.
La parole des habitants : un attachement contrasté au cœur de ville et des attentes précises
L'enquête menée directement auprès des habitants, notamment sur le marché de Saint-Gaudens, révèle une perception clivée du cœur de ville : parmi les résidents de la périphérie, 20 réponses négatives contre 4 positives montrent une réticence marquée à s'y installer, alors que les habitants déjà présents en centre y voient davantage une chance. Les attentes en matière de logement portent en priorité sur des logements adaptés aux seniors et des petits logements pour les jeunes actifs, tandis que la rue Victor Hugo, le garage abandonné boulevard Charles de Gaulle et les façades de la place de la Collégiale sont identifiés comme les points noirs à traiter en priorité. Cette concertation, complétée par une réunion publique et un atelier élus, a directement contribué à la définition du périmètre de l'ORT.
Une mosaïque de cadres de vie aux dynamiques immobilières très inégales
La commune se décompose en quatre grandes familles de cadres de vie — la ville intense, la ville neuve, les jardins habités et les paysages habités — chacune se déclinant en typologies bâties spécifiques, du cœur historique au pavillon avec vue. Ces cadres de vie affichent des dynamiques de marché contrastées : les vastes bâtisses et immeubles bourgeois du centre ancien cumulent des taux de vacance élevés (jusqu'à 42 % pour le cœur historique) et des taux de rotation faibles à modérés, alors que les typologies pavillonnaires récentes se caractérisent par une vacance résiduelle et des prix au m² plus soutenus. Cette lecture fine permet également d'identifier un potentiel d'adaptation du parc au vieillissement : 32 % des logements occupés par des propriétaires âgés de plus de 70 ans se situent dans des cadres de vie jugés peu adaptés (immeubles anciens du centre), contre des typologies pavillonnaires déjà davantage compatibles avec le maintien à domicile.
Stationnement, mobilité et confort de vie au quotidien en cœur de ville
Le stationnement en cœur de ville n'apparaît pas comme un facteur limitant : 1 200 places gratuites et illimitées sont accessibles à moins de 6 minutes à pied de la place Jean Jaurès, complétées par 517 places de courte durée réparties en zone bleue et arrêts minutés. La pratique du vélo reste en revanche pénalisée par un trafic important sur les boulevards périphériques et l'absence de bandes cyclables continues, générant des points noirs identifiés sur le pourtour du centre. Les équipements du quotidien (points d'apport volontaire, aires de jeux, espaces verts) sont pour leur part globalement accessibles à moins d'une minute à pied depuis les principaux axes du centre.
Des dispositifs d'accompagnement et des scénarios opérationnels sur des sites stratégiques
Un dispositif d'accompagnement des propriétaires a été mis en place, offrant une heure gratuite avec un professionnel de l'architecture et de l'urbanisme, assortie d'entretiens individualisés et d'une réunion publique. Cette démarche s'est concrétisée par des scénarios détaillés sur des biens réels, comme la réhabilitation d'un immeuble en appartements adaptés aux séniors, déclinée en trois hypothèses selon la mixité des typologies recherchées. À l'échelle de la ville, plusieurs immeubles stratégiques ont été identifiés comme prioritaires pour l'opération : une friche urbaine rue du Pape Clément V, un local commercial vacant boulevard Charles de Gaulle, un immeuble dégradé en entrée de ville rue de la République, et un bien insalubre rue Goumetx.
Sur le site de l'ancien garage Dupuy, rue du Pape Clément V, l'analyse du potentiel foncier (logements vacants, propriétaire unique, présence de commerce) a permis d'élaborer un scénario associant façades colorées à la chaux, création d'un commerce de type bar en rez-de-chaussée et deux maisons familiales avec jardin en cœur d'îlot.
Un second site, boulevard Charles de Gaulle, concentre trois logements vacants dans un immeuble très dégradé mais bien situé, à proximité du théâtre. Deux scénarios alternatifs ont été chiffrés : le premier associe un local commercial en rez-de-chaussée à cinq logements de qualité avec espaces extérieurs privatifs, le second remplace le commerce par un parking en rez-de-chaussée avec une place par logement.
Un troisième scénario porte sur la constitution d'une maison familiale de 120 m² en cœur de ville, par l'agrandissement d'un bâtiment existant avec une extension plein sud donnant sur un jardin de 90 m², la démolition d'une partie en R+1 libérant du terrain pour le stationnement, et la conservation du mur d'enceinte en pierre.
