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Cette étude préalable à la mise en place d'un dispositif ANAH porte sur l'habitat du cœur de ville de Roanne, au sein de Roannais Agglomération. Elle croise données de mobilité résidentielle, statistiques foncières, indicateurs de pauvreté et enquêtes de terrain pour caractériser les dynamiques du centre ancien et identifier les leviers d'intervention.
Des mobilités résidentielles qui redessinent le peuplement du centre
Sur les deux dernières années, 2 880 emménagements ont été recensés, dont 1 630 concernent des ménages déjà installés à Roanne et 1 254 des arrivants extérieurs à la commune. Ces flux s'accompagnent de départs vers l'agglomération (498) et hors agglomération (880), traduisant une circulation résidentielle importante entre le centre, le reste de l'agglomération et l'extérieur du territoire.
Une vacance concentrée sur les petits logements du centre ancien
Le parc locatif et les logements vacants sont nettement plus présents dans le périmètre ORT que dans le reste de l'agglomération : la vacance y atteint 21 % contre 5 % hors Roanne, avec une progression continue (+443 logements par an en dehors de l'ORT contre une baisse de 216 par an dans le périmètre ORT lui-même). Cette vacance touche en priorité les petits logements : 55 % des logements vacants font moins de 45 m², alors que les appartements de cette taille ne représentent que 14 % du parc occupé. Elle se localise principalement dans le centre ancien et certains secteurs de faubourg, sur des parcelles portant parfois plusieurs logements vacants simultanément.
Une structure de copropriétés dominée par de petites unités
Le cœur de ville se caractérise par une prépondérance des très petites copropriétés : 810 copropriétés, soit 8 230 logements (58 %), comptent moins de 10 lots, contre 1 040 copropriétés totalisant 11 330 logements (46 %) pour les tailles supérieures. Cette structure morcelée se double d'un profil d'occupation particulier : les propriétaires occupants les plus âgés (plus de 75 ans) sont moins présents en cœur de ville que dans les secteurs de faubourg, une différence à mettre en relation avec les générations de construction des bâtiments.
Une pauvreté qui touche à la fois le rural et le cœur d'agglomération
À l'échelle de Roannais Agglomération, 6 202 ménages, soit 14,5 % des ménages, vivent sous le seuil de pauvreté. Si le taux de pauvreté est plus élevé dans certaines communes rurales, le nombre de ménages pauvres reste plus important en cœur d'agglomération. À Roanne même, la pauvreté concerne aussi bien les quartiers d'habitat social que le centre ancien : 1 677 ménages pauvres y résident, soit 17 % des ménages du centre ancien, contre 22 % à Roanne hors centre ancien et 5 % hors de la commune.
Un bâti ancien structurant, entre cœur historique et faubourgs
À Roanne, 43 % des logements datent d'avant 1950 (17 % avant 1900, 26 % entre 1900 et 1950), une proportion supérieure à celle du reste de l'agglomération pour la période 1900-1950. Ce bâti ancien se concentre dans le cœur historique mais se retrouve également dans des secteurs de faubourg identifiés par typologie (immeubles bourgeois, immeubles de ville, faubourgs aérés, pavillons historiques), donnant lieu à une lecture différenciée des formes urbaines de la ville, du cœur historique dense jusqu'aux quartiers de la « ville neuve ».
Le ressenti des habitants de copropriétés sur leur logement
Une enquête menée auprès des habitants de plusieurs copropriétés (Bleuet, Fontval, Cuvier, Arago, La Source, Paris, Peuplier) fait ressortir la performance énergétique comme premier axe d'amélioration attendu, notamment l'isolation thermique des murs et l'embellissement extérieur des façades. Le détail par copropriété montre des situations contrastées : la performance énergétique est jugée problématique dans plusieurs résidences (La Source, Paris, Peupliers) tandis que d'autres aspects, comme la propreté des parties communes, sont parfois qualifiés de parfaits (Cuvier, Arago).
Des îlots stratégiques identifiés pour l'opération
Neuf îlots ou immeubles ont été repérés comme prioritaires à traiter au cours de l'opération, combinant le plus souvent vacance de logements, dégradation du bâti et commerces vacants en rez-de-chaussée, notamment à proximité de la place de l'Hôtel de Ville, de l'église Saint-Louis et des bords de Loire. Le secteur de la Place des Cerisiers illustre ce travail de suivi fin : le comparatif entre l'étude initiale de 2019 et l'évolution constatée fin 2020 met en évidence des changements de statut d'occupation parcelle par parcelle, avec des rénovations de façades et des mutations de commerces (épicerie, coiffeur, magasin de sport) observées entre les deux dates.
