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L'étude pré-opérationnelle conduite pour la Communauté de communes Rives de Saône vise à préparer la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) centrée sur les bourgs-centres du territoire. Elle croise typologie du bâti, dynamiques démographiques, marché immobilier et situations sociales pour identifier les leviers d'action sur le logement ancien.
Une typologie fine du bâti dans les quatre bourgs-centres
L'analyse urbaine distingue une vingtaine de types d'habitat, du cœur historique dense aux pavillons diffus, en passant par les formes spécifiques liées à la Saône (immeubles et maisons sur rive, pavillons ou demeures riveraines). Cette typologie, appliquée à Brazey-en-Plaine, Saint-Jean-de-Losne, Seurre et Losne, permet de localiser précisément les enjeux de rénovation selon la morphologie urbaine de chaque commune. À Saint-Jean-de-Losne par exemple, le cœur historique habité concentre à lui seul 86 logements, loin devant les autres catégories.
Des profils économiques très différenciés selon les formes urbaines
Les données croisées de statut d'occupation, de nombre de logements et de prix au m² révèlent une opposition nette entre la ville dense, marquée par une forte présence de propriétaires bailleurs et des prix d'acquisition très abordables (autour de 600 à 1 100 €/m²), et les paysages pavillonnaires ou les formes situées en bord de Saône, largement occupés par leurs propriétaires et affichant des prix sensiblement plus élevés (jusqu'à 1 680 €/m²). Ce contraste éclaire les logiques d'investissement locatif dans l'ancien et la difficulté à mobiliser ces propriétaires bailleurs pour rénover leur patrimoine.
Vacance et dégradation, deux signaux concentrés sur le bâti ancien
La vacance touche essentiellement les typologies de centre-ville : jusqu'à 29% des logements en « Ville active » et 28% dans les « Maisons traditionnelles sur rive », alors que le pavillonnaire récent ou les résidences en sont quasiment exemptés. À Seurre, ce phénomène est particulièrement marqué avec 200 logements vacants, soit 13% du parc, concentrés dans le tissu ancien. La dégradation suit une logique similaire : les « Immeubles sur rive » (43%) et les « Bâtisses patrimoniales » (38%) affichent les taux les plus élevés, tandis que les formes pavillonnaires et les résidences ne présentent aucune dégradation relevée.
Une population qui vieillit et des jeunes actifs qui partent vers Dijon
Le solde migratoire du territoire est nul (+0 habitant/an entre 2012 et 2017), mais recouvre des mouvements contrastés : 900 habitants par an quittent la Communauté de communes, autant y arrivent, avec des flux dirigés principalement vers et depuis le nord du département, Dijon en tête. Les départs concernent avant tout les 15-29 ans (40% des départs, dont 20% vers Dijon seul) et les 30-44 ans (30% des départs, Auxonne et Dijon en tête). Cette structure explique la baisse simultanée de la population jeune (-1%/an) et de la population active (-0,2%/an), contrastant avec une hausse rapide des plus de 65 ans (+2,2%/an), qui atteignent déjà 3 930 habitants, soit 19% de la population, avec une présence particulièrement marquée dans les centres-villes.
Des ménages modestes concentrés en centre-bourg, un marché de l'ancien accessible
À Saint-Jean-de-Losne, 24% des ménages, soit 110 foyers, vivent sous le seuil de pauvreté, avec une concentration marquée dans le centre-bourg. Le marché de l'ancien, avec des prix médians autour de 1 310 €/m² et une fourchette allant de 650 à 1 880 €/m² selon l'état du bien, permet de produire une offre abordable pour les ménages modestes, mais les couples avec enfants doivent disposer de revenus plus élevés pour accéder à une offre attractive dans l'ancien. Les prix au m² varient fortement d'une commune à l'autre, Saint-Jean-de-Losne comptant 37% de son parc sous les 700 €/m² contre seulement 5 à 9% à Brazey-en-Plaine et Losne.
Une maison à rénover, cas concret des interrogations des acquéreurs
Un exemple de bien à 60 k€ pour 200 m², en mauvais état sur une partie du bâti et en bon état sur l'autre, illustre les questions que se posent les acquéreurs potentiels face à l'ancien : solidité du bâti, possibilité d'aménager un jardin, coût des travaux, revente future, intimité et ensoleillement. Les coûts de rénovation varient fortement selon l'ampleur des travaux, de 200-400 €/m² pour une rénovation légère à 1 000-2 000 €/m² pour une rénovation lourde, avec des aides mobilisables. Un projet d'aménagement démontre que ces contraintes (fenêtres aveugles d'un côté, jardin protégé, éclairage zénithal) peuvent être surmontées par une conception adaptée.
Un marché locatif tendu qui questionne l'équilibre économique des rénovations
Les transactions réalisées entre 2012 et 2017 montrent des prix médians croissants selon la taille du logement, de 60 k€ pour un T2 à 140 k€ pour un T5. Les montants de loyers au m² sont particulièrement élevés pour les petites surfaces (médiane à 11 €/m² pour moins de 40 m², contre 5,4 €/m² au-delà de 90 m²), ce qui coïncide avec des taux de vacance plus importants sur ces petites typologies (25% de vacance pour les moins de 40 m²). Le plafond ANAH de 7,06 €/m² nécessite une subvention compensant un écart de 5,33 €/m², soit environ 48 k€ pour un logement de 100 m², ce qui interroge l'équilibre économique des opérations de rénovation destinées à la location.
Des petites copropriétés mal identifiées et une vacance concentrée
Les données MAJIC révèlent un écart important entre le nombre de logements en copropriété recensé par la base fiscale et celui déclaré au registre ANAH, particulièrement marqué pour les copropriétés de moins de 10 logements. À Seurre, la vacance dans les copropriétés est très inégalement répartie : la majorité des copropriétés affiche moins de 30% de vacance, mais une copropriété concentre à elle seule 25 logements vacants à plus de 60%. Le type d'occupation dans les copropriétés varie fortement selon les communes, Losne et Saint-Jean-de-Losne étant dominés par le locatif privé (65% et 45%), tandis que Seurre combine locatif privé, propriétaires occupants et une vacance non négligeable de 30%.
Trois axes d'intervention pour une future OPAH
La synthèse des constats dégage trois priorités d'action : traiter la dégradation et le mal-logement (250 ménages sous le seuil de pauvreté, 84% des logements construits avant la première réglementation thermique, 19% de vacance dans le périmètre ORT), adapter la ville aux nouvelles demandes portées par le vieillissement de la population (+20 seniors chaque année, 70% des ménages de plus de 65 ans dans un grand logement), et accueillir de nouveau les familles alors que le territoire perd chaque année des ménages avec enfants. Ces enjeux appellent des réponses différenciées, allant d'un volet ciblé social porté par l'ANAH à un dispositif universel léger d'aide à la rénovation, jusqu'à une approche plus innovante pour reconquérir l'offre familiale en centre-ville.
