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Villes Vivantes a conduit une étude pré-opérationnelle pour la Communauté de communes Quercy Blanc, préalable à la mise en œuvre d'une OPAH ou OPAH-RU. Le travail s'est concentré sur deux polarités du territoire, Montcuq-en-Quercy-Blanc et Castelnau Montratier-Saint Alauzie, afin de qualifier les enjeux de logement, de bâti et de vie de bourg, et d'en tirer des propositions de périmètres et de stratégies d'intervention.
Un marché du logement contraint par les prix et l'attractivité résidentielle
L'analyse des migrations résidentielles montre que la Communauté de communes perd des ménages au profit d'autres territoires, avec un solde négatif de 60 ménages par an entre 2017 et 2018, notamment vers la CC du Pays de Serres en Quercy et la Vallée du Lot et du Vignoble. Cette fuite résidentielle s'inscrit dans un contexte de prix immobiliers qui restent, pour l'essentiel des transactions, compatibles avec la capacité d'achat du couple médian (1 880 €/m²), sauf dans les déciles supérieurs du marché. Le différentiel entre acquisition ancienne à rénover et construction neuve laisse cependant un budget travaux limité pour espérer récupérer son investissement à la revente, ce qui freine la réhabilitation du parc existant.
Une production de logements peu diversifiée et un parc locatif rare
La construction neuve sur le territoire repose presque exclusivement sur deux filières, la création dans l'ancien et l'autopromotion diffuse de maisons individuelles, avec 24 maisons construites par an contre seulement 2 appartements. Cette faible diversification se double d'une spécialisation locative marquée des centres-bourgs, où la vacance et les résidences secondaires occupent une part importante du parc, tandis que les professionnels de l'immobilier signalent un déficit de logements locatifs et des biens souvent rustiques, peu rénovés par leurs propriétaires.
Les attentes des habitants en matière de logement et d'aides financières
L'enquête menée auprès de 83 répondants révèle une demande diversifiée : petits logements pour jeunes ou seniors, logements à faible consommation énergétique, locatif abordable et logements de plain-pied figurent parmi les besoins les plus cités, avec des écarts sensibles entre l'échelle de l'EPCI et les communes de Castelnau et Montcuq. Sur la question des aides financières, une majorité de propriétaires occupants et bailleurs souhaite pouvoir en bénéficier mais renoncerait si les conditions d'accès étaient trop complexes, ce qui interroge la lisibilité des dispositifs à mettre en place.
Montcuq-en-Quercy-Blanc : un cœur historique dense concentrant vacance et dégradation
Le diagnostic du bâti à Montcuq identifie 409 logements dans le périmètre d'étude, dont 153 vacants, soit plus du tiers du parc, avec des concentrations de bâti dégradé et très dégradé repérées selon une grille d'analyse multicritères. La typologie du bâti distingue plusieurs formes urbaines, de la cité médiévale au pavillonnaire diffus, et met en évidence des cadres de vie où les propriétaires occupants âgés sont fortement représentés, notamment dans les lotissements classiques et les faubourgs avec vue. Deux périmètres d'intervention sont proposés : un cœur historique dense concentrant les aides à la rénovation des façades et les primes de sortie de vacance, et un périmètre plus large de cœur de ville à pied, mobilisant l'ensemble des aides ANAH pour créer du locatif à proximité des services.
Montcuq : une stratégie de revitalisation articulée aux équipements et à la mobilité
La stratégie de revitalisation identifie des équipements structurants à conforter, comme un espace animation culturel ou la maison médicale à agrandir pour l'installation d'un quatrième médecin, ainsi que des projets déjà réalisés, à l'image de l'EHPAD restauré à proximité de l'école pour favoriser les échanges intergénérationnels. Le périmètre « cœur de ville à pied » intègre les projets de mobilités actives reliant le centre-bourg au plan d'eau, ainsi que des réflexions sur l'accueil de nouveaux artisans et l'installation d'activités telles qu'une conserverie ou une ressourcerie, dans une logique de lien entre l'habitat, les commerces et les équipements.
Castelnau Montratier-Saint Alauzie : identifier et traiter les points noirs du bâti
À Castelnau, l'enquête habitants pointe l'ancienne école Saint-Louis, les petites rues et l'îlot Sainte-Marie comme priorités d'amélioration du cœur de ville, la vacance des logements et des commerces constituant un enjeu fort pour les habitants. Le repérage du bâti dégradé stratégique, restitué lors d'échanges avec les élus, détaille des situations concrètes de bâtiments très dégradés ou de résidences secondaires non habitées, avec des pistes d'action allant de la prise de contact avec les propriétaires dans le cadre de l'OPAH à l'engagement de procédures plus contraignantes. Comme à Montcuq, deux périmètres sont proposés, un cœur historique dense et un cœur de ville à pied plus étendu, ce dernier prenant en compte les projets de mobilité douce reliant le centre-bourg, les secteurs d'habitat et la zone d'activité commerciale.
