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Menée sur la Communauté de communes du Pays Tarusate (Landes), autour des communes de Rion-des-Landes, Pontonx-sur-l'Adour et Tartas, cette étude pré-opérationnelle habitat dresse un diagnostic fin du parc de logements et des dynamiques démographiques du territoire, avant de proposer une stratégie d'intervention opérationnelle adaptée aux réalités locales.
Une démographie qui distingue le pôle urbain des communes rurales
Les soldes naturels et migratoires révèlent des trajectoires très différenciées selon les communes. À Tartas, le solde naturel est devenu très négatif (-1 % sur 2015-2021) et le solde migratoire, bien que positif, ne suffit plus à le compenser, avec une baisse continue depuis les années 2000 (0,8 % sur la dernière période contre 1,4 % en 1999-2010). À l'inverse, Rion-des-Landes affiche un solde naturel quasi nul et un solde migratoire stable autour de 1,3 à 1,6 %, tandis que Pontonx-sur-l'Adour conserve l'attractivité migratoire la plus forte du territoire, malgré un léger tassement (2,1 % en 1999-2010 à 1,6 % en 2015-2021).
Un marché immobilier ancien en nette progression
Le prix médian des transactions dans l'ancien sur la Communauté de communes du Pays Tarusate s'établit à 1 836 €/m² sur la période 2019-2023, pour atteindre 2 032 €/m² en 2023 seul. Cette hausse des prix s'accompagne d'une progression du volume des ventes, passé de 117 transactions en 2014 à un pic de 265 en 2021, avant un repli à 178 en 2023. La carte des transactions montre une concentration des prix les plus élevés autour de Tartas et dans certains secteurs proches de Pontonx-sur-l'Adour.
Une vacance de logements qui touche particulièrement le centre de Tartas
À l'échelle intercommunale, 893 logements sont vacants, soit 9,3 % du parc, dont 459 depuis plus de deux ans (4,8 %) et 282 depuis plus de cinq ans (3 %). Cette vacance est nettement plus marquée à Tartas, où elle atteint 12,6 % du parc (238 logements), avec 100 logements vacants depuis plus de deux ans et 53 depuis plus de cinq ans, signe d'une vacance structurelle concentrée en centre-ville. À Pontonx-sur-l'Adour, les statuts d'occupation montrent un parc dominé par les propriétaires occupants (61,2 %) et les locatifs privés (18,9 %), la vacance représentant 7,5 % des 1 484 logements recensés.
Un parc ancien porté par des propriétaires âgés, un bâti dégradé en centre-ville
Sur les 9 506 logements de la Communauté de communes, 5 827 sont occupés par leur propriétaire, dont 1 174 par des personnes de plus de 70 ans, soit 20 % des propriétaires occupants et 12 % du parc total. Cette proportion de propriétaires âgés, associée à l'ancienneté du bâti, se traduit en centre-ville de Tartas par un état de dégradation avancé : 18 % des 671 logements qualifiés y sont considérés comme dégradés ou très dégradés, contre 18 % seulement classés neufs ou rénovés, la majorité du parc (38 %) restant dans un état médiocre.
Des situations de pauvreté localisées, concentrées dans les centres-bourgs
Les cartes de taux de pauvreté par carreaux de 200x200 m mettent en évidence des poches ponctuelles réparties sur l'ensemble du territoire intercommunal, avec une intensité plus marquée à Tartas, notamment dans le quart nord-ouest du centre-ville, où plusieurs secteurs dépassent 20 % de taux de pauvreté. À Rion-des-Landes, le centre-ville concentre également des taux élevés, comme le montre le focus sur son périmètre, tandis que les autres communes du territoire présentent des taux plus dispersés et généralement inférieurs à 12 %.
Une mobilisation des habitants et des propriétaires, un cadre d'action structuré
L'enquête menée auprès des habitants montre que plus de la moitié des propriétaires occupants répondants (159 réponses) ont un projet de travaux dans les mois à venir ou en cours, signe d'une appétence pour la rénovation du parc existant. Cette dynamique se traduit sur le terrain par la rencontre de 23 porteurs de projets potentiels depuis le début de l'étude, répartis sur l'ensemble du territoire, et par des situations individuelles documentées, comme celle d'un propriétaire bailleur de cinq logements à Tartas envisageant des travaux d'isolation, de chauffage et de toiture, sous réserve d'aides financières. Face à ces constats, la stratégie d'intervention proposée articule six enjeux — rénovation énergétique, adaptation à la perte d'autonomie, lutte contre le mal-logement et l'habitat indigne, production de locatif abordable, embellissement des façades et renforcement de l'attractivité du bâti ancien — avec des outils dédiés : pacte territorial, Ma Prime Rénov', PIG départemental autonomie, permis de louer, campagne de ravalement ou encore service BIMBY/BUNTI.
