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Villes Vivantes a mené une étude pré-opérationnelle habitat pour la Communauté de Communes du Pays Tarusate, territoire landais organisé autour de communes comme Rion-des-Landes, Pontonx-sur-l'Adour et Tartas. L'analyse croise les données foncières, la structure du parc de logements et un diagnostic fin du bâti du centre-ville de Tartas, afin d'identifier les enjeux propres à ce territoire et d'esquisser des pistes d'action opérationnelles.
Un marché immobilier en forte tension depuis 2019
Le prix médian des transactions dans l'ancien s'est envolé sur la période récente, passant d'environ 1 433 €/m² en 2014 à plus de 2 032 €/m² en 2023, avec une accélération marquée depuis 2019. Cette hausse des prix s'accompagne d'une progression du volume de ventes, qui a plus que doublé entre 2014 et 2021 (117 à 265 ventes annuelles), avant un léger repli en 2022-2023. La cartographie des transactions révèle une géographie différenciée du marché, avec des secteurs à prix élevés concentrés notamment autour de Tartas et de Pontonx-sur-l'Adour.
Un parc dominé par la propriété occupante, avec une vacance significative
Le parc de logements de la CCPT compte 9 506 logements, dont 61,3% sont occupés par leurs propriétaires (5 827 logements) et 20% relèvent du locatif privé. Le locatif social ne représente que 2,7% du parc (253 logements) et les logements conventionnés sont quasi absents (0,2%). La vacance touche 893 logements, soit 9,3% du parc, dont plus de la moitié (459 logements, 4,8% du parc) le sont depuis plus de deux ans, signe d'une vacance structurelle plutôt que conjoncturelle dans certains secteurs.
Le vieillissement des propriétaires occupants, un enjeu pour l'avenir du parc
Parmi les 5 827 propriétaires occupants du territoire, 1 174 ont plus de 70 ans, soit 20% des propriétaires occupants et 12% du parc total de logements. Cette proportion, répartie de manière diffuse sur l'ensemble du territoire, pose la question de l'adaptation des logements au vieillissement et de leur devenir à moyen terme, dans un contexte où la transmission ou la remise sur le marché de ces biens pourrait constituer un levier pour répondre aux besoins en logements.
Précarité et dégradation du bâti concentrées à Tartas
À l'échelle de Tartas, les données de pauvreté par carreaux INSEE font apparaître une concentration des ménages à faibles revenus dans le nord-ouest de la commune, à proximité du centre-ville. Cette fragilité socio-économique se double d'un état du bâti préoccupant dans le périmètre du centre-ville : sur 671 logements qualifiés, 18% sont considérés comme dégradés ou très dégradés (120 logements), tandis que 38% sont médiocres. Seuls 18% du parc sont neufs ou rénovés, ce qui souligne un besoin d'intervention ciblée sur la qualité du bâti central.
Des scénarios de densification douce pour mobiliser le foncier existant
Face à ces constats, l'étude propose des scénarios opérationnels d'exploitation du foncier existant, à l'image d'un projet exploré sur une unité foncière pour la création d'un logement locatif de plain-pied d'environ 60 m². Ce type de scénario, qui articule démolition d'annexes existantes, création d'espaces extérieurs partagés et respect des normes d'accessibilité, illustre une voie de densification douce permettant de répondre aux besoins locatifs sans consommation d'espace supplémentaire.
