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Cette étude pré-opérationnelle porte sur la définition d'Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat pour Issoire et les Petites Villes de Demain de l'Agglo Pays d'Issoire. Elle croise données démographiques, marché immobilier, occupation du parc de logements et diagnostic urbain du cœur de ville d'Issoire pour éclairer les leviers d'intervention sur l'habitat.
Un territoire qui gagne des habitants mais garde des logements vacants
Les six communes étudiées affichent toutes une croissance démographique positive entre 2013 et 2018, portée par un solde migratoire excédentaire, Issoire concentrant l'essentiel des emplois du territoire avec 12 484 postes en 2018. Le marché immobilier varie fortement d'une commune à l'autre, de 500 €/m² à Ardes à 1 582 €/m² à Issoire, tandis que la vacance de logements reste élevée partout, atteignant 23 % du parc à Ardes et 10 % à Issoire malgré une légère baisse depuis 2013.
Les parcours résidentiels montrent que le territoire fonctionne encore largement en circuit fermé : 61 % des actifs en emploi habitent et travaillent sur le Pays d'Issoire, et 68 % des emménagements récents concernent des ménages qui résidaient déjà dans l'agglomération. Cette logique se retrouve dans les mobilités résidentielles, où les déménagements de confort (1 926) dépassent largement les arrivées de l'extérieur (900) et les départs (870).
Le bilan de l'OPAH-RU d'Issoire, un point d'appui pour la suite
Sur cinq ans (2016-2021), l'OPAH-RU d'Issoire a permis la réhabilitation de 58 logements, dont 33 chez des propriétaires occupants et 25 chez des propriétaires bailleurs, pour un investissement public annuel de 0,42 M€. Cet investissement a généré un effet levier de 1,4 €, avec 1,7 M€ de travaux réalisés au total sur la période, répartis entre 1,2 M€ d'investissement public et 0,75 M€ d'investissement privé.
Les logements traités se situent principalement dans le périmètre OPAH-RU et quelques îlots repérés dans le volet renouvellement urbain, ce qui donne une base de comparaison pour dimensionner une nouvelle opération à l'échelle de l'ensemble des Petites Villes de Demain.
Une vacance et une dégradation concentrées dans le cœur de ville
L'analyse fine du parc de logements met en évidence une forte corrélation entre vacance et dégradation du bâti dans les cœurs de ville : à Issoire, 82 des 945 logements vacants se situent dans des immeubles visuellement dégradés, un phénomène observé avec des intensités variables dans les six communes du territoire (jusqu'à 22 % de vacance à Sauxillanges). Le zonage ORT d'Issoire concentre une part disproportionnée de cette vacance, avec 652 logements vacants représentant 20 % du parc à l'intérieur du périmètre contre 5 % à l'extérieur.
Cette situation se double d'un écart de valeur immobilière marqué entre le cœur de ville et le reste de la commune : le prix médian de l'immobilier atteint 1 216 €/m² dans l'ORT contre 1 880 €/m² hors ORT, signe d'une dévalorisation relative du centre ancien. Par ailleurs, la cartographie de l'occupation des logements révèle une corrélation entre taux de pauvreté des ménages et présence de logements locatifs privés, concentrés notamment dans le centre-ville et certains axes périphériques.
Le cœur de ville d'Issoire : usages, commerces et accessibilité
Le diagnostic urbain du centre d'Issoire recense de nombreux projets en cours ou à l'étude, portant aussi bien sur des équipements structurants (mairie, poste, office de tourisme) que sur des opérations de rénovation de logements et d'espaces publics, dont le réaménagement du parvis de la gare et un projet de démolition à Notre-Dame-du-Ponteil pour créer une respiration urbaine. L'enquête auprès des habitants confirme un attachement à certains lieux emblématiques comme le square Renée Cassin ou l'abbatiale, tout en identifiant des secteurs jugés à améliorer, notamment autour de la gare et des boulevards.
L'offre commerciale du centre-ville reste diversifiée avec 524 locaux analysés et un taux de vacance commerciale limité à 34 locaux sur l'ensemble, mais la question du stationnement apparaît comme un frein réel : l'enquête habitants montre qu'à Issoire, environ 60 % des réponses signalent une difficulté de stationnement pour se rendre en cœur de ville, une proportion comparable ou supérieure dans les autres communes du territoire. La cartographie des capacités de stationnement précise que seules 140 places sont disponibles à moins de 2 minutes à pied de la place de la République, contre plus de 2 000 places à 8 minutes.
Des profils d'habitat contrastés et un enjeu de vieillissement des propriétaires
L'analyse par « cadres de vie » distingue 19 typologies d'habitat à Issoire, du bourg dense au pavillonnaire diffus, chacune présentant des profils d'occupation (propriétaires occupants, bailleurs, résidences secondaires) et des niveaux de prix au m² très différents, de 500 €/m² pour les bâtisses bourgeoises à plus de 1 100 €/m² pour les faubourgs jardinés. Le taux de vacance varie également fortement selon ces typologies, atteignant jusqu'à 25 % dans certains secteurs de maison de ville et seulement 4 % dans les lotissements et maisons groupées récents.
À l'échelle de l'agglomération, 54 % des 35 215 logements sont occupés par leur propriétaire, 18 % sont loués dans le parc privé et 11 % sont vacants. Un enjeu transversal se dégage de ces données : 5 996 propriétaires occupants, soit 32 % d'entre eux, sont âgés de 70 ans et plus, ce qui pose la question de l'adaptation des logements au vieillissement sur l'ensemble du territoire, y compris dans les communes rurales comme Ardes ou Sauxillanges.
Des solutions concrètes pour la rénovation des logements anciens
Au-delà du diagnostic, l'étude propose des illustrations de principes d'intervention applicables aux logements du centre ancien, notamment le traitement de l'isolation extérieure et le changement des menuiseries en zone de protection d'un monument historique, avec une réduction des ponts thermiques. Un exemple de réaménagement intérieur en scénario R+2 illustre par ailleurs la création d'un logement avec chambre et salle de bains sur plusieurs niveaux, préfigurant les typologies de rénovation envisageables dans le cadre des futures opérations programmées.
