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Cette étude pré-opérationnelle porte sur la Communauté de Communes du Pays de Pont-Château - Saint-Gildas-des-Bois, en vue de la mise en œuvre d'une Opération d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) de droit commun avec volet Renouvellement Urbain. Elle croise diagnostic thermique, analyse du bâti, occupation des logements par cadre de vie, données socio-économiques et scénarios de financement pour bâtir un dispositif adapté aux réalités locales.
Une précarité énergétique marquée à l'échelle du territoire
Le parc de résidences principales du territoire présente un taux de passoires thermiques élevé, avec 3 470 logements classés F ou G, soit 24% du parc. Cette situation, comparée aux communes voisines sur la carte régionale, place le territoire parmi les secteurs où l'enjeu de rénovation énergétique est prioritaire, ce qui justifie le maintien d'un rythme soutenu d'accompagnement aux travaux de rénovation énergétique.
Un bâti dégradé concentré dans certains bourgs
Le relevé visuel de terrain à Saint-Gildas-des-Bois identifie 26 immeubles à l'aspect visuel dégradé (34 logements) et 3 immeubles très dégradés (3 logements), localisés principalement autour du centre-bourg. À l'échelle intercommunale, la comparaison entre Pontchâteau, Saint-Gildas-des-Bois et Missillac montre une surreprésentation du locatif privé dans les logements dégradés et très dégradés à Pontchâteau et Saint-Gildas-des-Bois, tandis que les propriétaires occupants représentent un enjeu commun aux trois communes.
Des cadres de vie aux dynamiques immobilières contrastées
L'analyse par « cadre de vie » à Missillac et Pont-Château révèle une grande diversité de tissus urbains, du centre-bourg historique aux lotissements périphériques. Les paramètres d'occupation (propriétaires occupants, locataires privés, résidences secondaires) et de marché (prix au m², taux de rotation, prix médian d'acquisition) varient fortement selon ces cadres de vie : les prix au m² s'échelonnent par exemple de 1 023 €/m² pour les maisons et immeubles bourgeois à plus de 1 800 €/m² pour les lotissements et pavillons récents, tandis que le taux de rotation annuel oscille entre 3% et 8% selon les typologies.
Pauvreté, vacance et logement social : des secteurs qui se recoupent
8% des ménages de la Communauté de Communes, soit 2 870 ménages, vivent sous le seuil de pauvreté, avec une concentration plus marquée dans les centres-bourgs, notamment à Guenrouët (11%) et Saint-Gildas-des-Bois (10%). La vacance des logements, globalement modérée (6%, soit 995 logements), suit la même logique de concentration dans les centres-bourgs. À Pontchâteau, la cartographie détaillée montre que les secteurs pauvres coïncident à la fois avec les implantations de logement social et avec certaines poches de locatif privé, notamment autour de la rue de Vannes, la place du Marché, la rue Sainte-Catherine et la rue Nantaise.
Le coût des travaux et les marges de manœuvre financières
Les simulations de financement distinguent les propriétaires occupants de logements très dégradés ou indignes (reste à charge moyen de 19 000 à 23 000 € pour des travaux de 60 000 €) de ceux confrontés à des problèmes de sécurité ou de salubrité (reste à charge de 8 000 € pour des travaux de 24 000 €). Sans abondement supplémentaire, les niveaux de financement potentiels restent jugés satisfaisants (60 à 70%), mais l'étude pointe l'intérêt d'une territorialisation des objectifs quantitatifs à la Communauté de Communes, avec un objectif indicatif de 4 dossiers de travaux lourds et 4 dossiers de petite insalubrité par an sur 3 ans, moyennant un surcoût d'ingénierie estimé à 4 800 €/an pour la collectivité.
L'évolution des dossiers accompagnés entre 2020 et les projections 2023 montre une hausse du reste à charge moyen sur les passoires énergétiques, passant de 8 000 € à 17 000 € pour les ménages très modestes, avec une part de visites se soldant par un logement aidé qui diminue de 75% à 50%. Ce constat interroge la capacité du dispositif à maintenir son efficacité dans un contexte de coûts de travaux croissants.
Un marché locatif conventionné peu attractif et une production de logements en question
Le décalage entre loyers libres constatés et loyer conventionné Loc2 peut représenter une perte cumulée dépassant 15 000 € sur 6 à 8 ans pour les propriétaires bailleurs, ce qui limite l'attractivité du conventionnement social. Par ailleurs, la production de logements neufs, évaluée à 160 par an entre 2016 et 2021, repose très majoritairement (150 logements/an) sur le diffus et le lotissement porté par des propriétaires privés via divisions parcellaires, la promotion immobilière (10 logts/an) restant déficitaire hors logement social et la création dans l'ancien demeurant marginale (3 logts/an).
Des enjeux hiérarchisés et un outil gradué selon la gravité des situations
Le dispositif proposé articule plusieurs niveaux d'intervention à l'échelle de la Communauté de Communes : poursuite de l'accompagnement à la rénovation énergétique (30 rénovations/an) et à l'adaptation au vieillissement (25 projets/an), accompagnement des propriétaires occupants et bailleurs dans la rénovation de logements vacants dégradés, et articulation avec le PIG habitat indigne du Conseil Départemental. Une action renforcée est prévue à Pontchâteau avec des financements communaux complémentaires. Le recours à l'OPAH-RU (Renouvellement Urbain) se justifie par la nécessité d'un approfondissement des actions coercitives et, le cas échéant, de procédures de substitution publique, selon une gradation qui va de l'incitatif (aides ANAH, aides locales) au coercitif (mise en sécurité, insalubrité remédiable), puis au curatif (neutralisation ou démolition du bâti) jusqu'à la substitution publique (expropriation) pour les situations les plus complexes.
