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Le Pays de Duras, communauté de communes du Lot-et-Garonne organisée autour de Duras, Lévignac-de-Guyenne et Villeneuve-de-Duras, a fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle en vue d'une OPAH-RU multisites. Ce travail dresse un diagnostic démographique, immobilier et bâtimentaire du territoire, et propose des leviers d'action ciblés sur le centre-bourg de Duras, notamment via une opération façades.
Une croissance démographique fragile, portée par l'arrivée de nouveaux habitants
La Communauté de communes du Pays de Duras compte 5 731 habitants et gagne en moyenne 32 habitants par an, mais cette dynamique masque des situations communales contrastées : Duras perd 12 habitants par an tandis que Lévignac-de-Guyenne en gagne 14. Cette croissance globale repose entièrement sur l'attractivité résidentielle : le solde migratoire (+61 arrivées de plus que de départs chaque année) compense largement un solde naturel déficitaire (29 décès de plus que de naissances par an). Le territoire est par ailleurs marqué par un vieillissement prononcé, avec 30 % des habitants âgés de 65 ans ou plus, une proportion qui dépasse 50 % à Duras même.
Un marché immobilier à deux vitesses selon la localisation et l'état des biens
L'analyse des transactions révèle un rapport de 3 entre les prix du 2e et du 9e décile, avec des écarts marqués entre Duras, Villeneuve-de-Duras et Lévignac-de-Guyenne. Paradoxalement, les prix immobiliers sont moins élevés en cœur de ville qu'en périphérie, ce qui traduit une moindre attractivité du bâti ancien face aux terrains constructibles. Le marché des terrains à bâtir affiche des valeurs foncières moyennes de 29 000 € et des maisons neuves de 115 m² en moyenne, un différentiel de prix avec l'existant qui peut décourager les propriétaires d'engager des travaux de rénovation faute de retour sur investissement à la revente.
Un parc de logements vacants et dégradés concentré en centre-bourg
À Duras, 129 logements sur 865 sont vacants, soit 13 % du parc, avec une forte concentration spatiale au cœur de la ville. Le diagnostic identifie plus précisément 22 immeubles entièrement vacants depuis plus de cinq ans, dont 4 présentent un état de dégradation qualifié de mauvais ou médiocre selon les données DGFIP. Ces situations de vacance prolongée et de dégradation appellent des outils d'intervention spécifiques, notamment lorsque les biens sont à l'abandon et nécessitent une procédure ciblée pour débloquer leur remise sur le marché.
Un exemple de traitement de l'abandon manifeste
L'étude documente le cas d'un bâti vacant et très dégradé, menaçant ruine, situé en cœur de bourg. La fiche projet détaille l'itinéraire juridique à suivre : recherche des titulaires de droits, constat par procès-verbal de l'état d'abandon manifeste, publicité du PV ouvrant un délai de trois mois, puis, en l'absence de réaction du propriétaire, déclaration d'abandon manifeste pouvant conduire à une expropriation en vue de la réalisation d'un projet de logements ou d'intérêt général.
Le regard des professionnels et les pistes d'action sur les façades
Les échanges recueillis lors d'un café des professionnels de l'immobilier (juin 2022) mettent en évidence un marché segmenté : très peu de demandes pour le logement neuf ou locatif, une clientèle d'acquéreurs au budget croissant venant de plus loin (bordelais, étrangers), et un marché de résidences secondaires actif qui échappe en partie aux agences pour le locatif. Face à ce constat et à l'état du bâti ancien, l'étude propose trois scénarios de calibrage pour une opération façades ciblée sur les rues Persil, place Marguerite et rue César Jauffret, avec des taux d'aide communale allant de 10 % à 50 % du coût des travaux et des objectifs différenciés sur cinq ans.
