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L'étude pré-opérationnelle porte sur la mise en œuvre d'une OPAH-RU pour la Communauté de Communes de la Région de Blain. Elle vise à qualifier le parc de logements du centre-ville de Blain, à comprendre les mécanismes de dévalorisation à l'œuvre et à dimensionner les outils incitatifs et coercitifs nécessaires à sa requalification.
Un centre-ville de 80 hectares et son parc de logements
Le périmètre de l'opération de revitalisation du territoire (ORT) couvre 80 hectares et rassemble 1 170 logements, dont 420 propriétaires occupants et 380 logements locatifs privés. Ce périmètre concentre un taux de vacance de 8 % (94 logements), nettement supérieur aux 6 % mesurés en dehors de l'ORT (260 logements), avec 31 immeubles et 44 logements repérés comme visuellement dégradés.
Une mosaïque de formes urbaines aux valeurs contrastées
Le typologique du bâti distingue quatre grandes familles de tissus : cœur de ville, esprit faubourg, villes et jardins, habiter le paysage. Chacune de ces formes urbaines présente des niveaux de vacance et des valeurs immobilières différenciés : les maisons de ville affichent 14,6 % de vacance quand certains lotissements classiques ou anciens restent sous 3 %, tandis que les prix au m² varient entre 1 393 €/m² pour les fermes et près de 1 990 €/m² pour les lotissements classiques.
Pauvreté et mal-logement concentrés dans les secteurs locatifs
La superposition des données montre que la pauvreté des ménages se concentre sur les secteurs de locatif privé et de logements sociaux du centre-bourg, alors que les propriétaires occupants se répartissent plus largement sur le territoire communal. Cette fragilité sociale se double d'un enjeu sanitaire : le suivi de l'ARS entre 2012 et 2021 recense un arrêté d'insalubrité en cours, un arrêté au titre du code de la santé publique en cours, une procédure à lancer, ainsi que de nombreux signalements au titre du règlement sanitaire départemental, majoritairement situés en cœur de ville.
Ce que disent les habitants : attentes et freins aux travaux
Une enquête en ligne a recueilli 364 réponses. Elle révèle un déficit de locatif abordable (85 réponses hors cœur de ville, 53 en cœur de ville) et de logements peu coûteux en énergie, ainsi qu'un besoin de petits logements pour les jeunes. Les habitants actuels du cœur de ville valorisent surtout leur situation en centre-ville et leur jardin ou petit terrain, ce qui interroge la capacité du parc vacant à offrir ces mêmes aménités une fois remis sur le marché. Concernant le déclenchement de travaux, les difficultés perçues portent d'abord sur l'obtention d'aides financières (33 réponses « difficile », 21 « pratiquement impossible ») et sur l'accès à des conseils neutres ou à des artisans fiables.
Un marché immobilier tendu vers le neuf périphérique
L'accueil des familles reste largement tributaire de la construction neuve : les opérations en diffus et les lotissements de plus de 5 logements dominent la production de propriétaires occupants (31 et 27 par an), avec des prix de 1 865 à 1 900 €/m², contre une production locative sociale plus marginale. Dans l'ORT, l'écart de valeurs immobilières avec le reste de la commune demeure modéré (1 590 €/m² contre 1 690 €/m² hors ORT), mais l'offre locative reste très concentrée dans les centres-bourgs des quatre communes, où le périmètre ORT ne rassemble que 41 % de propriétaires occupants contre 68 % à l'échelle des quatre communes.
Calibrer les leviers incitatifs, coercitifs et de projet urbain
Le dimensionnement du volet incitatif repose sur un gisement de 7 550 logements à l'échelle de la CCRB, dont 1 169 dans le périmètre ORT de Blain, avec deux hypothèses de réhabilitation sur cinq ans (200 ou 330 logements) nécessitant respectivement 1 330 ou 2 200 contacts avec des porteurs de projets selon la performance de l'animation. À Blain même, plusieurs options de calibrage pour une opération façades sont proposées, du périmètre resserré autour de la place Jean Guihard à un parcours marchand élargi, avec des aides différenciées selon qu'il s'agit de façades habitat ou de devantures commerciales. Ces leviers financiers, dont la répartition entre Anah, CCRB et communes reste à préciser, doivent se combiner à un traitement ciblé des îlots à enjeux identifiés en centre-ville de Blain : Ilot de la Prée, Ilot Rue Noire et Ilot Rue du Château, où se concentrent les situations de mal-logement, avec un objectif priorisé de levée des trois arrêtés d'insalubrité en cours et d'engagement d'une procédure complémentaire.
