Lorem ipsum
Cette étude préalable, menée par Paris Est Marne et Bois pour la Ville de Vincennes, vise à qualifier le parc de logements privés de la commune afin d'éclairer une future intervention publique. Elle croise données INSEE, bases fiscales MAJIC, diagnostics de performance énergétique et registre des logements potentiellement indignes pour dresser un état des lieux fin, à l'échelle des sections cadastrales et des adresses.
Un territoire découpé en 29 cadres de vie pour une analyse fine
L'étude s'appuie sur un découpage du territoire communal en 29 cadres de vie, permettant d'analyser les dynamiques du parc privé à une échelle intra-communale plutôt qu'à l'échelle de la seule commune. Cette granularité rend possible le repérage d'adresses ou de secteurs spécifiques, notamment pour les phénomènes de vacance ou d'habitat indigne qui restent statistiquement minoritaires mais géographiquement identifiables.
Un vieillissement démographique qui questionne l'adaptation des logements
La population de Vincennes évolue vers un profil plus âgé : entre 2008 et 2018, la part des 60-74 ans progresse de 22 % et celle des 45-59 ans de 8 %, tandis que les tranches plus jeunes progressent plus modestement. Cette tendance se traduit concrètement par près de 7 500 habitants de plus de 65 ans, soit 15 % de la population, avec des secteurs communaux atteignant jusqu'à 19 %. Or l'étude souligne que l'enjeu de l'adaptation des logements reste limité à Vincennes en comparaison des communes voisines, alors même que 4 200 de ces habitants âgés sont propriétaires occupants, un statut sur lequel les dispositifs d'adaptation existants sont peu efficaces s'agissant des bailleurs.
Un marché résidentiel dynamique, entre forte rotation et vacance persistante
Le marché du logement vincennois se caractérise par une rotation nettement supérieure à la moyenne nationale : 8 % des logements changent de propriétaire chaque année (contre 5 % en France) et 8 % des ménages emménagent dans un nouveau logement (contre 4 %). Cette forte mobilité coexiste avec une vacance qui reste significative à l'instant t, puisque 10 % des logements sont vacants au 1er janvier, dont 1,5 % depuis plus de deux ans et 0,6 % depuis plus de cinq ans. L'analyse par typologie de bâti montre que cette vacance longue touche de façon disproportionnée les petites monopropriétés de 2 à 20 logements, qui représentent 44 % des logements vacants alors qu'elles ne pèsent que 20 % du stock total.
Une répartition du parc entre propriétaires occupants et locatif privé
Le parc de logements se répartit principalement entre 43 % de propriétaires occupants (12 593 logements) et 35 % de locatif privé (10 200 logements), le logement social ne représentant que 10 % du parc (2 825 logements), à parité avec la part de logements vacants (également 10 %, soit 2 860 logements). Cette structure, dominée par la propriété occupante et le marché locatif privé, situe Vincennes dans un profil différent des communes plus proches de la mixité sociale, avec des conséquences sur les leviers d'intervention disponibles.
Une performance énergétique dégradée pour une part significative du parc
Sur les logements ayant fait l'objet d'un diagnostic de performance énergétique depuis 2013, 25 % sont classés en catégories F ou G, considérées comme des « passoires thermiques », soit 1 014 logements concernés. Mise en perspective à l'échelle régionale, cette proportion atteint 29 % de l'ensemble du parc vincennois (7 000 logements), un taux intermédiaire entre celui du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis (21 %) et celui de Paris (33 %), pour une moyenne francilienne de 24 %.
Une fragilité sociale diffuse mais des poches d'habitat indigne identifiées
Bien que 9 % des ménages vincennois (2 126 ménages) vivent sous le seuil de pauvreté, la commune affiche paradoxalement le taux de pauvreté le plus bas de l'Est parisien parmi les locataires du parc privé, à 13 %. L'étude montre cependant que Vincennes fait partie des communes où les profils des locataires privés et sociaux sont les plus différents, un facteur qui, selon l'analyse, accroît le risque de mal-logement lorsque les parcs se rapprochent. Si les secteurs cumulant pauvreté et forte prévalence de locatifs privés restent peu nombreux et diffus sur le territoire, le registre des logements potentiellement indignes révèle une concentration dans certaines sections cadastrales, avec des secteurs atteignant plus de 7,3 % d'habitants concernés ; au total, 390 logements sont recensés comme présumés en état médiocre ou très médiocre, dont 57 % relèvent du locatif privé.
Un déficit économique du conventionnement qui limite l'incitation des bailleurs
L'analyse financière met en évidence un écart important entre loyer de marché et loyers conventionnés à Vincennes. Pour un logement de 40 m² loué au prix de marché de 1 200 €/m², le passage à un loyer conventionné de type Loc3 engendre une perte locative cumulée de 36 940 € sur six ans, dépassant la subvention maximale de l'ANAH pour les travaux lourds (28 000 €). Pour un logement de 70 m² à 1 800 €/m², cet écart atteint 58 464 € sur six ans, un montant très supérieur aux plafonds de subvention existants, ce qui implique des niveaux d'abondement élevés pour rendre le conventionnement attractif pour les propriétaires bailleurs.
