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La Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien (COR) a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'un dispositif d'amélioration de l'habitat privé existant. Ce travail croise l'analyse fine des données de marché, une typologie détaillée des formes urbaines et bâties, et une large concertation des habitants, élus et professionnels du territoire.
Une méthode combinant données de marché et lecture fine des formes d'habitat
L'étude repose sur le croisement de plusieurs bases de données (MAJIC, DVF, INSEE) permettant de qualifier chaque logement selon son cadre de vie, son état bâti et son contexte de marché. Cette approche aboutit à une typologie très détaillée, allant de la maison de bourg à l'habitat isolé, qui distingue notamment quatre grandes familles de paysages habités : la ville intense, les paysages habités, les jardins habités et la ville neuve.
Des mobilités résidentielles révélatrices de besoins en logements
Sur la période récente, 2 234 ménages ont emménagé dans une commune de la COR, dont 66 % qui résidaient déjà sur le territoire. Ces mouvements traduisent des parcours résidentiels internes à accompagner, tandis que 900 ménages quittent la COR contre 768 nouvelles installations. Parallèlement, la part des couples avec enfants recule (-0,8 %/an) alors que les familles monoparentales progressent fortement (+3,1 %/an, soit 834 familles supplémentaires par an), posant la question de l'adaptation de l'offre de logements à ces nouvelles configurations familiales.
Statuts d'occupation et vacance : un déséquilibre entre centres-bourgs et périphérie
Le parc de logements de la COR se compose à 53 % de propriétaires occupants, 20 % de locataires (dont seulement 5 % de logements sociaux) et 15 % de logements vacants, soit 4 100 unités. Cette vacance, qualifiée d'enjeu commun au territoire, se concentre particulièrement dans les centres-bourgs, où se trouve également l'essentiel de l'offre locative abordable identifiée sur les cartographies.
Un marché de l'habitat aux filières inégalement accessibles
L'analyse des filières de production ou de rénovation du logement met en évidence des écarts de prix au m² significatifs : de 1 074 €/m² pour la création dans l'ancien à 2 550 €/m² pour la promotion neuve, en passant par 2 030 €/m² pour le diffus et 2 266 €/m² pour le marché immobilier général (MIG). Ces filières se distinguent aussi par la part de logements sociaux ou locatifs qu'elles génèrent, la promotion neuve produisant 77 % de logements sociaux contre seulement 3 % dans le diffus, révélant des logiques de marché très différenciées selon les segments.
Une concertation large mobilisant habitants, élus et professionnels
Un questionnaire web diffusé entre juin et août 2021 a recueilli 273 réponses d'habitants, dont 61 % considèrent que résider dans la COR est une chance. Les points forts cités sont le calme et la ruralité (30 réponses), les prix immobiliers accessibles (21) et la qualité du patrimoine (18), tandis que les besoins d'amélioration se concentrent sur l'isolation thermique et le système de chauffage (389 réponses liées à l'énergie). Cette parole habitante a été complétée par un séminaire réunissant 15 communes représentées, ainsi que par des entretiens individuels avec les élus et des échanges avec les professionnels du territoire, qui insistent sur la nécessité d'un accompagnement sur mesure et d'un guichet unique proactif dès la phase de réflexion des projets.
Des scénarios d'investissement et de faisabilité économique des travaux
Trois scénarios d'investissement croisé COR/Anah sont chiffrés, allant de 680 logements en 5 ans (116/an) à 780 logements (156/an), selon le niveau d'engagement financier de la collectivité en complément des aides Anah et Habiter Mieux. Les simulations de projets de rénovation montrent par ailleurs que le choix du loyer conventionné, bien que moins rémunérateur en loyers, réduit fortement le déficit sur 17 ans par rapport à un loyer libre (22 k€ contre 309 k€), du fait d'une fiscalité et de subventions plus favorables. Un cas type de propriétaire occupant modeste en acquisition-amélioration d'un logement très dégradé illustre enfin le reste à charge possible, de l'ordre de 120 k€ après aides, rapporté aux plafonds de revenus modestes d'une famille avec deux enfants.
