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Une étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat – Renouvellement Urbain (OPAH-RU) a été menée sur l'agglomération de Nevers et son cœur urbain. Elle croise démographie, occupation du parc de logements, dynamiques de marché et retours d'expérience des bénéficiaires d'aides afin d'objectiver les enjeux d'habitat du territoire.
Un territoire en déprise démographique et vieillissant
Entre 2013 et 2018, l'agglomération de Nevers perd en moyenne 490 habitants par an (-0,7%/an), une tendance partagée par la quasi-totalité des communautés de communes environnantes, à l'exception de la CC Terres du Haut Berry en légère croissance. Cette baisse démographique s'accompagne d'un vieillissement marqué de la population : la part des 60-74 ans a progressé de 24% entre 2008 et 2018, tandis que les tranches les plus jeunes (0-14 ans, 15-29 ans) reculent. Cette structure par âge se retrouve à l'échelle fine du cœur urbain, où 31% des habitants du périmètre d'étude ont 65 ans ou plus, contre 24% à l'échelle de Nevers, alors que les jeunes de 18-24 ans n'y représentent que 8%.
Une précarité économique concentrée dans le cœur urbain
Le périmètre d'étude concentre une part de ménages sous le seuil de pauvreté plus élevée que la moyenne communale : 17% contre 18% à l'échelle de Nevers, avec 3 160 ménages concernés au total sur la ville. Cette fragilité économique se double d'un habitat dégradé, le parc privé potentiellement indigne étant particulièrement présent dans certains secteurs du centre-ville, avec des concentrations atteignant 60 à 75 logements par section cadastrale.
Un parc de logements marqué par une vacance importante
Le périmètre d'étude compte 2 461 propriétaires occupants (27%), 3 033 logements en locatif privé (33%), 1 164 logements sociaux (13%) et 2 180 logements vacants, soit 24% du parc. Cette vacance touche aussi bien les immeubles étroits que les bâtiments larges avec commerce en rez-de-chaussée, et concerne des propriétaires dont la localisation est diverse : 817 logements vacants appartiennent à des propriétaires nivernais, 544 à des propriétaires du département, 806 à des propriétaires résidant ailleurs en France et 29 à des propriétaires étrangers. Le prix médian des transactions dans le périmètre ORT s'établit à 1 020 €/m², avec une forte hétérogénéité selon les secteurs du cœur urbain et de sa périphérie.
Un potentiel de logements familiaux à mobiliser dans le stock vacant
Sur les 4 381 logements vacants recensés à Nevers, l'étude identifie un potentiel brut de 2 168 logements familiaux, mobilisable par la fusion de logements vacants de tailles suffisantes appartenant à un même propriétaire (1 719 logements concernés, pour 860 logements créés après fusion), par l'annexion de logements en copropriété (1 068 logements), ou par la mobilisation de grands logements existants de 100 m² et plus (240 logements). Ce travail de recomposition représenterait, selon les hypothèses retenues, jusqu'à 211 logements familiaux supplémentaires nets.
Une structure de copropriétés majoritairement petite et peu formalisée
La moitié des logements du périmètre d'étude se situe en immeubles en copropriété (4 620 logements, 50%), l'autre moitié en monopropriété (3 460 logements, 38%) ou en maison individuelle (1 050 logements, 12%). Parmi les 620 copropriétés recensées, 59% comptent moins de 4 logements et seules 40% sont inscrites au registre national des copropriétés, cette proportion progressant fortement avec la taille de la copropriété (100% d'inscription au-delà de 11 logements). La localisation des propriétaires de logements en monopropriété suit une répartition comparable à celle des logements vacants, avec une part significative de propriétaires extérieurs au département.
Une typologie des cadres de vie révélatrice de la diversité du bâti
L'étude distingue quinze cadres de vie à Nevers, des immeubles de ville denses aux faubourgs jardinés en passant par les grands ensembles et résidences collectives. Chaque typologie présente des taux de vacance, de rotation et de copropriété contrastés : les hôtels particuliers cumulent ainsi 29% de vacance et 70% de copropriété, tandis que les grands ensembles affichent 21% de vacance pour un taux de rotation de 5% seulement. Ces différences de profils orientent les priorités d'intervention selon les secteurs.
Des aides nombreuses mais un accompagnement jugé indispensable
Décembre 2021 recense 23 régimes d'aide répartis en quatre types de projets (accession à la propriété, travaux dans le logement pour propriétaires occupants ou bailleurs, travaux en parties communes), mais aussi des enjeux non couverts comme les sorties d'indivision ou la structuration des copropriétés. Les neuf bénéficiaires interrogés soulignent l'importance d'un accompagnement humain rapproché, notamment de la part de Soliha, pour surmonter la complexité administrative et technique des dossiers, condition qu'ils jugent déterminante pour mener leurs travaux à terme. À l'inverse, plusieurs bénéficiaires pointent la lourdeur administrative, la multiplicité des interlocuteurs, les délais et l'incertitude sur les subventions comme freins majeurs, allant jusqu'à évoquer la vente d'un bien familial pour financer un projet. Un petit-déjeuner professionnel réunissant dix acteurs de l'immobilier a par ailleurs mis en avant l'importance de l'esthétique du bâti dans la décision d'achat, les limites d'accès au financement pour les primo-accédants aux budgets modestes, ainsi que le poids de la taxe foncière et des contraintes patrimoniales dans les choix d'investissement.
