Lorem ipsum
Montréjeau, commune du Comminges située entre les aires métropolitaines de Toulouse, Pau et Tarbes et le massif pyrénéen, a fait l'objet d'une étude pré-opérationnelle de renouvellement urbain. Cette démarche, conduite avec la Communauté de communes Cœur et Coteaux Comminges, vise à préfigurer une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) centrée sur le cœur de ville.
Un positionnement territorial entre métropoles et montagne
Montréjeau bénéficie d'une situation de carrefour, à 45 minutes de Bagnères-de-Luchon, 48 minutes de Tarbes, 1h de Pau et 1h15 de Toulouse. Cette position s'accompagne de prix immobiliers encore attractifs par rapport aux zones les plus tendues du territoire, ce qui constitue un facteur d'attractivité résidentielle potentiel pour une commune au carrefour de plusieurs bassins.
Une démographie fragilisée malgré l'attractivité résidentielle
Le solde migratoire positif (+20 habitants/an) ne suffit pas à compenser un solde naturel fortement négatif (-40 habitants/an), entraînant une décroissance démographique de -20 habitants/an. Cette dynamique s'accompagne d'une recomposition des ménages : les personnes seules représentent 50% des ménages et progressent de +5%/an, tandis que les couples avec enfants et les couples sans enfant diminuent. Ce vieillissement et ce desserrement des ménages créent un décalage marqué avec le parc de logements, puisque 80% des ménages comptent deux personnes ou moins alors que 58% des logements comptent quatre pièces ou plus.
Une vacance et une pauvreté concentrées en cœur de ville
Le parc locatif privé est fortement concentré en cœur de ville, où il représente 41% des logements contre 42% de propriétaires occupants hors cœur de ville. Cette même zone cumule vacance et pauvreté : le quartier du Trianon et le centre historique superposent taux de pauvreté élevé et prévalence de locatifs privés. La vacance, bien qu'en forte diminution en 2021 (21,4% contre 25,6% en 2020), reste importante avec 456 logements vacants, dont 47% le sont depuis cinq ans ou plus, signe d'une vacance structurelle difficile à résorber.
Le lien entre vacance résidentielle et fragilité commerciale
La vacance ne se limite pas au logement : 113 logements vacants se situent au-dessus d'une cellule commerciale, révélant un lien direct entre difficultés commerciales et dégradation du bâti résidentiel. Les acteurs locaux signalent que les dégradations, notamment les fuites de toiture, sont souvent prises en compte tardivement lorsque les logements au-dessus des commerces sont vacants, ce qui aggrave l'état du bâti. La transformation de commerces en habitations est identifiée comme une piste, à condition d'éviter une transformation excessive en garages qui viderait le rez-de-chaussée commercial de sa fonction.
Une accessibilité globalement favorable mais des espaces publics à requalifier
Le cœur de ville de Montréjeau bénéficie d'atouts en matière de mobilité : tous les commerces sont accessibles à pied en 5 minutes, environ 330 places de stationnement sont disponibles, et la commune est desservie par des lignes de bus vers Saint-Gaudens et Luchon, par la sortie 17 de l'autoroute A64, ainsi que par une gare reliée à Toulouse, Pau et Tarbes. Toutefois, l'accessibilité à la gare reste complexe en raison de la topographie et de la configuration des voies. Plusieurs espaces publics et voies sont identifiés comme nécessitant une requalification : la D34, l'avenue de Luchon marquée par des bâtiments qui s'effondrent en position d'entrée de ville, ainsi que la liaison douce vers la base de loisirs et le parc du séminaire.
Un état du bâti dégradé illustré par l'îlot avenue de Luchon
L'îlot 6, situé avenue de Luchon, concentre 21 logements de typologie mixte (appartements et maisons), dont une majorité est classée en état dégradé ou très dégradé. Certains logements y sont déclarés vacants depuis deux ans ou plus, et des ventes ont eu lieu depuis 2018, signe d'une dynamique de mutation qui pourrait être appuyée par une intervention publique ciblée. Ce secteur illustre à l'échelle d'un îlot les enjeux de dégradation du bâti observés plus largement en cœur de ville.
Des leviers d'intervention sur les façades et une stratégie en dix volets
Une réflexion sur la rénovation des façades a été engagée sur plusieurs secteurs clés du cœur de ville (Place de la Halle, Place Valentin Abeille, Rue du Barry, Rue Pelleport), avec trois options de taux de ravalement (25%, 35%, 55%) dont le choix conditionne le coût pour la ville et l'impact visuel obtenu. Cette approche façades s'inscrit dans une stratégie plus large, structurée en dix volets thématiques couvrant l'urbain, le foncier, l'immobilier, la copropriété, la rénovation énergétique, le social, le patrimonial et le développement économique. Parmi les constats retenus figurent 28 actions de revitalisation prévues dans le cadre de l'ORT, 8 arrêtés de péril en cours, une copropriété en difficulté au Trianon, et un enjeu massif de rénovation énergétique touchant un logement sur cinq.
