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Cette étude pré-opérationnelle OPAH-RU, conduite pour la Ville de Loudun et la Communauté de communes du Pays Loudunais, dresse un diagnostic du centre ancien : dynamiques du marché immobilier, état du bâti, occupation du parc, typologies urbaines, procédures de traitement de l'habitat dégradé, ainsi qu'un volet dédié aux mobilités et à l'offre commerciale du cœur de ville.
Un marché immobilier actif mais qui ne résorbe pas la vacance
Les prix médians d'acquisition révèlent un écart net entre statuts d'occupation : les biens vacants se négocient systématiquement moins cher que ceux acquis par des bailleurs ou des propriétaires occupants, aussi bien en centre-ville de Loudun qu'à l'échelle du Pays Loudunais. Le marché du cœur de ville est même légèrement plus actif que celui du reste de la commune, avec un taux de mutations annuelles de 5,5 % dans le parc contre 4 % ailleurs. Pourtant, cette rotation de propriétaires ne suffit pas à remettre les logements sur le marché de l'habitat : près d'un tiers des biens mutés depuis 2015 étaient encore vacants en 2020, ce qui pointe vers des blocages persistants au-delà du simple changement de main.
Une vacance et une dégradation concentrées en cœur de ville
Le diagnostic du bâti met en évidence une concentration d'immeubles dégradés ou très dégradés au centre historique : dans le périmètre le plus restreint, 12 % des logements sont classés dégradés ou très dégradés et 35 % sont vacants, contre 7 % et 24 % dans un périmètre plus large. À l'échelle du périmètre « Boulevards », qui regroupe 1 390 logements, 24 % du parc est vacant en 2020, dont plus de la moitié depuis au moins deux ans, ce qui traduit une vacance structurelle plutôt que conjoncturelle.
Un parc locatif et une typologie bâtie propres au centre ancien
Le centre-ville se distingue du reste de la commune par une part de locatifs privés nettement supérieure (47 % contre 26 % à l'échelle de Loudun), tout en conservant une proportion significative de propriétaires occupants (41 %), ce qui le différencie de certains centres anciens exclusivement locatifs. Cette occupation mixte s'accompagne d'une organisation du bâti particulière dans le périmètre « Boulevards » : les maisons individuelles représentent 52 % des logements, les immeubles en monopropriété 39 %, et la copropriété reste marginale avec 10 %. La cartographie des « cadres de vie » complète ce constat en distinguant treize typologies urbaines, des grands immeubles anciens et immeubles de ville du noyau central aux formes pavillonnaires et de lotissement en périphérie, illustrant la diversité des formes bâties à prendre en compte dans une intervention OPAH-RU.
Des leviers coercitifs pour traiter l'habitat indigne et engager le renouvellement urbain
Le volet renouvellement urbain identifie, dans le périmètre boulevard de 1 390 logements, 19 immeubles à l'aspect très dégradé et 42 à l'aspect dégradé, ainsi qu'une campagne de ravalement obligatoire portant sur 90 façades dont 20 en état dégradé. Un cas concret illustre la difficulté de traitement de ces situations : un immeuble à fort enjeu patrimonial, entièrement vacant (logement, caves, local commercial), présente un risque d'écroulement et fait l'objet de contacts infructueux avec le propriétaire, ce qui justifie l'activation de la procédure DUP Loi Vivien, de l'arrêté de péril à la saisine du juge de l'expropriation. Le volet lutte contre l'habitat indigne propose une gradation de réponses, de la prise de contact incitative avec les propriétaires jusqu'au déclenchement d'une DUP Loi Vivien ou d'une opération de restauration immobilière en cas de non-réalisation des travaux après mise en demeure.
Mobilités, stationnement et parcours piéton en cœur de ville
Le centre-ville dispose d'une offre de stationnement conséquente, avec 852 places de parking gratuites et illimitées et 236 places de stationnement sur rue gratuites, complétées par des places à durée limitée. Cette offre se situe majoritairement à proximité immédiate du centre, puisque 638 places sont accessibles à 5 minutes à pied de la place de la Poulaillerie et 313 à 2 minutes. Le réseau viaire combine sens uniques et double-sens, tandis que le maillage piéton reste hétérogène, avec de nombreuses voies sans trottoir ou à trottoir étroit à proximité du cœur commerçant. Une amélioration de la signalétique des parkings d'arrivée préférentiels est proposée pour mieux orienter les flux dès l'entrée de ville, avec 200 places préférentielles signalées et 100 places de report.
Une offre commerciale concentrée dans l'hyper-centre
L'analyse de janvier 2022 recense 282 locaux commerciaux dans le périmètre étudié, avec une forte présence des services commerciaux (46 locaux), des cafés-hôtels-restaurants (34) et des professionnels de santé (28). La vacance commerciale touche 45 locaux, un niveau qui, mis en regard de la concentration des activités dans l'hyper-centre par rapport au reste de la commune, interroge sur l'attractivité de ce périmètre restreint pour le commerce de proximité.
