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Le Châtelet-en-Brie a engagé une étude pré-opérationnelle destinée à préparer la mise en œuvre d'une OPAH ou d'une OPAH-RU. Ce travail s'appuie sur les données démographiques, les caractéristiques du parc de logements, l'analyse du marché immobilier et une enquête menée auprès des élus pour cerner les besoins en matière d'habitat.
Une croissance démographique qui se maintient dans un contexte intercommunal contrasté
Entre 2013 et 2018, la commune enregistre une croissance moyenne annuelle de +1,08 %, soit +405 habitants par an, un rythme supérieur à celui de plusieurs intercommunalités voisines. Cette dynamique s'inscrit dans un territoire où les évolutions démographiques sont hétérogènes, certaines communautés de communes connaissant une croissance plus marquée (jusqu'à +1,8 %) tandis que d'autres affichent une baisse de population.
Un décalage croissant entre la taille des ménages et celle des logements
La structure des ménages du Châtelet-en-Brie évolue vers des unités plus petites : 57 % des ménages comptent deux personnes ou moins, avec une part des ménages d'une personne en hausse de 2,5 % depuis 2013. À l'inverse, le parc de logements reste dominé par les grandes surfaces, puisque 75 % des logements comptent quatre pièces ou plus. Ce déséquilibre est renforcé par deux évolutions parallèles : une forte progression des familles monoparentales (+73 % depuis 2008) et un vieillissement marqué de la population, avec une hausse de 26 % des 60-74 ans et de 25 % des 75 ans ou plus entre 2008 et 2018.
Un parc ancien moteur du marché, mais des aides à la rénovation limitées
Le marché immobilier local repose presque exclusivement sur les mutations du parc existant : 96 logements changent de propriétaire chaque année, contre seulement 5 logements construits, ce qui représente un potentiel flux de porteurs de projets à accompagner bien plus large que la seule construction neuve. Les prix médians au m² varient fortement d'un secteur à l'autre du centre-village, sans logique de zonage évidente. Face à cet enjeu de rénovation du bâti ancien, les subventions Anah mobilisées restent modestes, avec une moyenne de 6 dossiers agréés par an entre 2014 et 2022.
Une vacance et des copropriétés concentrées dans le périmètre pressenti de l'OPAH-RU
La vacance de longue durée touche particulièrement le centre-ville, avec 18 % de logements vacants dans le périmètre pressenti pour l'OPAH-RU contre 8 % sur l'ensemble de la commune. Le profil type du logement vacant de longue durée est un appartement de petite surface, majoritairement détenu par des particuliers ou des SCI. Les copropriétés du périmètre pressenti se distinguent aussi par leur taille réduite (4 logements par copropriété en moyenne) comparée à celles situées hors périmètre (49 logements par copropriété), ce qui traduit une morphologie urbaine différente entre cœur de ville et périphérie.
Des situations de terrain identifiées et des attentes exprimées par les élus
Une visite de terrain réalisée en mai 2022 a permis de repérer des situations concrètes à accompagner, notamment des copropriétés spécifiques et des linéaires de façade dans le centre bourg. Un exemple documenté illustre les difficultés rencontrées : un immeuble de 12 logements ayant fait l'objet d'un signalement communal pour des motifs d'insécurité, d'aération et d'humidité, avec des soupçons de non-respect de la loi Carrez. Parallèlement, une enquête préliminaire menée auprès de 15 élus lors d'un séminaire fait ressortir les attentes prioritaires des administrés en matière d'habitat : le logement individuel et le logement abordable arrivent en tête, suivis par l'adaptation de l'offre, la performance énergétique, le stationnement et la limitation des constructions.
