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Cette étude accompagne la Communauté d'Agglomération de La Rochelle dans l'élaboration de son Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi), engagée en novembre 2017. Elle articule un diagnostic fin des marchés immobiliers et des dynamiques démographiques à l'échelle des 30 communes, des scénarios d'aménagement opérationnels sur des secteurs à enjeux, et des choix stratégiques de développement à l'échelle de l'agglomération dans le cadre du PADD.
Marché immobilier et rythme de construction : des écarts marqués entre communes
Le croisement entre prix du m² habitable et croissance démographique constatée entre 2005 et 2011 fait apparaître trois groupes de communes : La Rochelle et Châtelaillon-Plage combinent prix élevés et faible croissance rapportée aux objectifs du SCOT, un ensemble de communes proches du littoral nord (Angoulins, Périgny, Lagord, L'Houmeau) présente des prix intermédiaires avec une croissance plus dynamique, tandis qu'un troisième groupe plus excentré (Saint-Vivien, Clavette, Saint-Médard-d'Aunis) affiche une croissance démographique très supérieure aux objectifs pour des prix plus bas. Le même exercice appliqué à la construction de logements entre 2005 et 2014 confirme cette lecture : La Rochelle construit à un rythme proche de l'objectif du PLH mais à des prix nettement supérieurs au reste du territoire, alors que des communes comme Châtelaillon-Plage ou Clavette dépassent largement leur objectif de production.
La répartition typologique des 15 613 logements construits entre 2005 et 2014 montre une prédominance du collectif (43 %) à l'échelle de l'agglomération, mais avec de fortes disparités communales : le collectif domine à La Rochelle et dans les communes centrales, tandis que l'individuel pur (32 %) ou groupé (25 %) caractérise davantage les communes périphériques comme Saint-Médard-d'Aunis ou Sainte-Soulle.
Un diagnostic communal détaillé pour ajuster les scénarios locaux : l'exemple de Nieul-sur-Mer
Le PLUi s'appuie sur des fiches communales déclinant le scénario global de développement de l'agglomération à l'échelle de chaque commune. Pour Nieul-sur-Mer, l'état actuel (5 680 habitants, 2 420 ménages, 2 620 logements) est mis en regard d'un scénario PADD 2018-2028 fixant un objectif de 60 logements par an, réparti entre 28 logements en intensification et 32 en extension, pour une consommation de 11 hectares sur 10 ans et l'accueil de 86 habitants supplémentaires. Le rythme de construction observé entre 2003 et 2015 (34 logements/an en moyenne) sert de référence pour évaluer l'écart à combler par rapport à cet objectif.
Le scénario « Lycée hôtelier » : une opération mêlant logement et équipement
Sur ce secteur, le scénario propose une opération intermédiaire construite sur un socle de parking, associant un esprit village renforcé, une extension du lycée sur une nouvelle surface créée au-dessus d'un parking socle, et une opération de collectif intégrant un parking silo aux volumes d'habitation. Le programme détaillé prévoit 88 logements pour 212 habitants accueillis, répartis entre logement collectif intermédiaire libre (38 %, 42 logements), lot libre abordable (46 %, 27 logements), collectif abordable (5 %, 6 logements) et collectif intermédiaire social (11 %, 13 logements), ainsi que 3 900 m² de surface dédiée à l'éducation.
Scénarios alternatifs d'aménagement : arbitrages entre densité, mixité et charge foncière
Plusieurs sites ont fait l'objet de scénarios comparatifs testant différentes répartitions entre logement libre, abordable et social, ainsi que différentes charges foncières. Un exemple en tissu dense illustre le principe consistant à bâtir contre les héberges existantes pour ouvrir le cœur d'îlot sur la rue, avec un parking souterrain intégré, sur une surface de 830 m². D'autres scénarios testés sur des secteurs différents affichent des parts variables de collectif intermédiaire libre (de 60 % à 85 % selon les sites), de lot libre abordable, de collectif abordable et de logement social, avec des volumes allant de 96 à un nombre non chiffré de logements selon les opérations, et des charges foncières totales précisées pour certains sites (3 M€ pour l'opération à 96 logements en bord de voie d'eau).
Équipements, centralités et réseaux de transport à La Rochelle centre
La cartographie du centre de La Rochelle recense les infrastructures routières, le réseau de transports collectifs cible pour 2017, les pôles commerciaux, les équipements d'enseignement, les équipements récréatifs et culturels ainsi que les espaces naturels et jardins publics. Cette lecture fine des activités et services existants permet d'identifier les ensembles bâtis mutables, les centralités à conforter et les secteurs bénéficiant d'une situation privilégiée, éléments mobilisés pour orienter les choix d'évolution des espaces urbains dans le PLUi.
Une stratégie foncière différenciée entre petits et grands projets
À l'échelle de la ville de La Rochelle, l'objectif de 10 100 logements sur la période 2018-2028 est décliné selon trois familles de projets : les petits projets spontanés ou accompagnés (5 300 logements, répartis entre sorties de vacance, fine granularité et moyenne granularité), les grands projets négociés ou encadrés (2 500 logements) et les opérations d'aménagement publiques ou d'impulsion publique (2 300 logements, sur foncier communal, communautaire ou d'autres acteurs publics). Cette différenciation traduit des modes de maîtrise d'ouvrage et des outils de négociation foncière distincts selon la taille et la nature des opérations.
Trois scénarios de PADD pour l'agglomération : arbitrer entre rééquilibrage et métropolisation
Trois scénarios de développement démographique et urbain ont été comparés à l'échelle de l'agglomération. Le scénario 1 (« le fil de l'eau rééquilibré ») vise une croissance de 0,5 %/an, soit 5 700 habitants supplémentaires sur 10 ans, pour 140 hectares d'extension urbaine, avec une répartition équilibrée des gains de population entre unité urbaine centrale (35 %), pôles d'appui (30 %) et communes rurales (35 %). Le scénario 2 (« l'unité urbaine centrale tête de file ») porte la croissance à 0,7 %/an (11 000 habitants), avec 200 hectares d'extension et une concentration accrue sur l'unité urbaine centrale (60 %). Le scénario 3 (« la métropolisation assumée dans l'esprit du SCOT »), le plus ambitieux, prévoit 1 %/an de croissance (13 500 habitants) pour 245 hectares d'extension urbaine, dépassant la limite imposée par le SCOT, avec toujours une part majoritaire de croissance concentrée sur l'unité urbaine centrale (50 %).
