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Villes Vivantes, mandataire, et a.i.d., cotraitant, ont conduit l'étude de définition de l'Opération de Revitalisation du Territoire à Mirebeau, pour le compte de la Communauté de communes du Haut Poitou. Cette mission associe une requalification urbaine et une pré-opération OPAH-RU, avec le soutien du programme Petites villes de demain, de l'ANCT et du Département de la Vienne. L'étude porte sur le cœur de ville de Mirebeau et son organisation avec les secteurs périphériques.
Une vacance de logements concentrée et ancienne en cœur de ville
Le diagnostic recense 180 logements vacants sur l'ensemble de la commune, soit 14 % du parc, dont 68 le sont depuis 5 ans ou plus. Cette vacance se concentre fortement dans le cœur de ville, qui totalise à lui seul 118 logements vacants, avec une proportion notable de vacance longue (39 % depuis 5 ans et plus). La comparaison entre le cœur de Mirebeau et le reste de la commune montre un déséquilibre marqué : 20 % de vacance en cœur de ville contre 9 % hors cœur, et une part de propriétaires occupants nettement plus faible (35 % contre 53 %), signe d'un parc davantage locatif et moins investi par ses occupants.
Un bâti dégradé qui aggrave la vacance
L'analyse multicritères de l'état du bâti identifie 80 immeubles en état dégradé et 110 en état très dégradé, majoritairement localisés dans le centre-ancien. Cette dégradation du bâti recoupe largement les points de vacance longue durée repérés sur la même zone, ce qui suggère un lien entre qualité du logement et difficulté à le remettre sur le marché. Le diagnostic énergétique complète ce constat : 13,4 % des logements ayant fait l'objet d'un DPE récent sont classés F ou G, qualifiés de « passoires thermiques », avec une proportion plus élevée encore en cœur de ville (14,5 % en étiquette F).
Une diversité typologique du bâti à valoriser
La typologie du bâti de Mirebeau distingue quatre grandes familles : le cœur historique (immeuble traditionnel, cœur commerçant, maison de ville et jardins, faubourg...), les maisons et jardins en tissu pavillonnaire diffus, l'habitat du paysage en campagne, et la ville optimisée organisée en lotissements et petits collectifs. Cette lecture fine du parc met en évidence la richesse patrimoniale du centre-ancien, structuré autour de formes urbaines denses et anciennes, par contraste avec les extensions plus récentes en périphérie.
Un marché immobilier à deux vitesses
Les données de transactions révèlent un écart de prix de 57 % entre Mirebeau et le reste de la Communauté de communes Haut-Poitou, avec un prix médian de 907 €/m² à Mirebeau contre 1 422 €/m² ailleurs dans l'intercommunalité. Ce niveau de prix rend le marché mirebalais globalement accessible aux couples médians, la médiane se situant sous le seuil de 1 770 €/m² jugé abordable. Toutefois, une marge de travaux pouvant atteindre 1 000 €/m² pèse sur les premiers déciles de prix, ce qui peut freiner la concrétisation de projets d'acquisition-rénovation, notamment en cœur de ville où le bâti est plus ancien.
Des équipements, espaces publics et mobilités à mieux connecter
Le cœur de ville concentre un pôle d'équipements socio-éducatifs dominant (écoles, collège, mairie, poste, bibliothèques) qui participe à son attractivité, tandis qu'un pôle de loisirs en devenir au nord (musée, futur collège, plaine des sports) nécessite une liaison renforcée avec le centre-ville. Un troisième pôle, au sud, rassemble des équipements moins connectés au centre mais contribuant à l'attractivité globale. Sur les espaces publics, plusieurs secteurs structurants ont été récemment requalifiés, mais d'autres restent à valoriser pour renforcer les liaisons entre les fonctions urbaines. En matière de mobilités, l'enjeu porte sur la connexion en modes actifs entre le centre-ancien et les secteurs périphériques accueillant des fonctions résidentielles, économiques ou commerciales majeures, dans un rayon de 5 à 15 minutes à pied depuis la place de la République.
Quatre enjeux et 18 actions pour la revitalisation
Le diagnostic aboutit à quatre enjeux pour la revitalisation du cœur de ville de Mirebeau : l'habitat, avec une OPAH-RU pour lutter contre la dégradation et la vacance ; la mobilité et les espaces publics, via la valorisation des modes actifs et la requalification de sites clés ; le commerce, avec une action ciblée sur la place de la République ; et les équipements et services, avec la valorisation d'un pôle loisir-culture-éducatif en cœur de ville. Ces enjeux se déclinent en 18 actions organisées autour de trois axes stratégiques — redynamisation, attractivité et cadre de vie — allant du déploiement de l'OPAH-RU à la réhabilitation de l'ancien hospice, en passant par la création d'un tiers-lieu, d'un pôle multimodal ou d'un plan de lutte contre la vacance commerciale.
