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Villes Vivantes a conduit pour la Communauté de communes Haut Nivernais Val d'Yonne une étude diagnostic habitat suivie d'un zoom pré-opérationnel sur les centres-bourgs de Clamecy et Varzy, deux communes engagées dans le dispositif Petites Villes de Demain (PVD). L'étude combine analyse démographique, relevé de la dégradation du bâti, étude des prix immobiliers, enquête auprès des habitants et fiches immeubles individualisées pour outiller la stratégie d'intervention de la collectivité.
Un déclin démographique ancien et généralisé sur le territoire
Clamecy et Varzy connaissent toutes deux une baisse de population continue depuis 1968 : Clamecy est passée de 5 922 habitants en 1975 à 3 594 en 2020, Varzy de 1 495 habitants en 1968 à 1 053 en 2020. Ce recul ne se limite pas aux deux bourgs-centres : la carte de l'évolution démographique communale entre 2014 et 2020 montre que la quasi-totalité des communes environnantes perdent également des habitants, ce qui écarte l'hypothèse d'un report de population depuis les alentours vers les centres. Cette baisse s'accompagne d'un vieillissement marqué de la population, la part des 60-74 ans et des 75 ans et plus progressant nettement entre 2009 et 2020 dans les deux communes.
Un bâti dégradé et des prix très inférieurs à la périphérie
Le relevé de dégradation du bâti réalisé en phase 1 établit qu'à Clamecy, 24 % des logements du centre-bourg (271 logements) se situent dans un bâtiment dégradé ou très dégradé, dont 71 dans un état très dégradé ; à Varzy, cette proportion est de 18 % (76 logements). Ce mal-logement se double d'une vacance importante à Clamecy, où 400 logements du centre-ville sont vacants (32,9 %), dont près d'un quart depuis plus de deux ans. Ces difficultés du bâti ancien se reflètent dans les prix : les transactions dans l'ancien à Clamecy s'établissent à 418 €/m² en centre-ville contre 815 €/m² hors centre-ville, soit un écart du simple au double qui traduit le désintérêt relatif pour le parc ancien central.
Des potentiels de rénovation à débloquer selon les situations
L'analyse fine des 225 logements dégradés existants à Clamecy identifie des situations contrastées nécessitant des réponses différenciées : 185 logements apparaissent potentiellement bloqués (locatifs dégradés sans mutation récente ou vacants depuis plus de deux ans) et relèveraient d'un volet coercitif, tandis que 40 logements pourraient être débloqués par le seul financement des travaux, relevant d'une action incitative. 32 emprises supplémentaires, dégradées et sans logement, pourraient être valorisées en agrément public ou privé, ce qui implique une ingénierie de médiation avec l'UDAP 58.
Une stratégie articulée autour de quatre axes pour Clamecy
La carte des enjeux propose une stratégie en quatre volets : revitaliser et rendre attractif le centre-ville en s'appuyant sur les dispositifs de défiscalisation ORT et PSMV et sur le potentiel de renouvellement urbain (49 adresses identifiées) ; lutter contre le mal-logement en priorisant la visite de 78 logements dégradés occupés et en mobilisant le Permis de Louer ; produire du logement dans un contexte de sobriété foncière en s'appuyant sur les dents creuses du PLUi et sur 158 logements dégradés vacants à remettre sur le marché ; enfin, préparer et aiguiller occupants et propriétaires vers les dispositifs opérationnels du territoire, démarche déjà engagée via 38 entretiens et fiches immeubles réalisés dans le cadre de l'étude.
Le Permis de Louer, un outil dont l'efficacité dépend des moyens mobilisés
L'analyse du dispositif « Permis de Louer » met en évidence que son efficacité repose sur des conditions précises : partenariat opérationnel avec la CAF, réactivité de la commune dans le déclenchement des visites et contre-visites, et capacité d'accompagnement des propriétaires au-delà du simple contrôle de conformité. À l'inverse, l'absence de partenariat, le manque de moyens pour les visites, une équipe d'accompagnement insuffisante ou une offre de logements neuve trop faible peuvent rendre l'outil inefficace, voire contre-productif en écartant des candidats sans offre de logement alternative.
Des fiches immeubles pour outiller l'intervention au cas par cas
Dix-sept fiches immeubles ont été réalisées à Clamecy à partir d'entretiens avec les propriétaires, documentant pour chaque bien l'année de construction, la composition du logement, le statut d'occupation, les contraintes patrimoniales (PSMV, monument historique) et les leviers d'intervention possibles de la collectivité, entre ingénierie d'accompagnement et maîtrise foncière. Cet outil de suivi individualisé permet de qualifier finement les situations de blocage et d'orienter chaque propriétaire vers la procédure la plus adaptée à son projet.
Les attentes des habitants : offre insuffisante et rénovation énergétique
L'enquête menée auprès de 91 répondants entre septembre et décembre 2024 montre que les principales difficultés rencontrées dans la recherche de logement concernent le manque d'offres dans la commune recherchée et l'inadéquation des prestations proposées, citées chacune par 7 répondants. Du côté des propriétaires, 32 répondants ont des travaux prévus, concentrés en premier lieu sur le changement du mode de chauffe et l'isolation des murs, signe d'une préoccupation pour la performance énergétique du parc. L'enquête révèle enfin une connaissance très inégale des dispositifs d'aide existants : des aides comme Ma Prime Rénov' ou France Rénov' sont relativement connues, tandis que le Pacte Territorial ou le dispositif Denormandie restent largement méconnus, ce qui appelle un effort de communication ciblé.
