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Cette étude pré-opérationnelle a été conduite pour la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat sur l'agglomération du Grand Sénonais, autour de Sens et de Villeneuve-sur-Yonne. Elle combine un diagnostic statistique et cartographique fin du parc de logements, des visites de terrain et des scénarios architecturaux détaillés, afin de définir les outils opérationnels (OPAH-RU, PIG, aides spécifiques) adaptés aux différentes situations du territoire.
Une ville-centre qui peine à retenir ses actifs
Les données de mobilité résidentielle à Sens révèlent un déséquilibre marqué : les catégories actives (professions intermédiaires, employés, ouvriers) quittent la ville-centre en plus grand nombre qu'elles n'y arrivent, alors que les retraités s'y installent davantage qu'ils n'en partent. Ce déficit d'attractivité auprès des ménages actifs et familiaux représente un manque à gagner estimé à 230 personnes par an, soit environ 100 ménages.
Parallèlement, la production de logements neufs reste très concentrée sur Sens (84 logements par an entre 2013 et 2017), mais elle repose principalement sur des filières de promotion à faible effet démographique — diffus, division dans l'ancien, lotissements — plutôt que sur des opérations capables de renouveler l'attractivité résidentielle de la ville-centre.
Une pauvreté concentrée en centre-ville, indépendante du parc social
Le diagnostic met en évidence une fracture nette entre le centre et la périphérie : 68 % des ménages pauvres du Grand Sénonais résident à Sens, où le taux de pauvreté atteint 25 %, contre 16 % à Villeneuve-sur-Yonne et 8 % dans le reste de l'agglomération. Cette pauvreté ne se superpose pourtant pas au parc de logements sociaux : la corrélation entre taux de pauvreté et taux de logements sociaux est faible (0,24), et 1 220 ménages pauvres vivent dans des quartiers dépourvus de tout logement social labellisé.
Le recours au Fonds de Solidarité Logement (FSL) confirme cette réalité : le Grand Sénonais, qui ne représente que 17 % de la population et 20 % des ménages sous le seuil de pauvreté de l'Yonne, concentre 22 % des aides FSL à l'accès au logement, majoritairement dans le parc locatif privé. Par ailleurs, 40 % des ménages pauvres de Sens sont propriétaires occupants, ce qui déplace une partie des enjeux vers l'habitat ancien dégradé plutôt que vers le seul parc locatif.
Vacance et dégradation : des phénomènes qui dépassent les cœurs historiques
L'approche visuelle de la dégradation des immeubles montre que le phénomène ne se limite pas aux centres anciens : sur l'ensemble du Grand Sénonais, 1 095 logements sont recensés comme dégradés ou très dégradés, et la vacance touche toutes les communes du territoire, avec 730 logements vacants en dehors des deux pôles urbains. À Sens même, la vacance atteint 20 % du parc dans l'amande historique contre 11 % dans les boulevards et seulement 5 % à l'échelle de la ville, ce qui en fait un marqueur direct des centralités à reconquérir.
À l'intérieur de Sens, l'occupation des logements varie fortement selon les secteurs : le cœur de ville (amande) est marqué par une forte vacance et une majorité de propriétaires bailleurs, les boulevards concentrent un gisement de logements vacants détenus par des propriétaires occupants, tandis que les quartiers périphériques sont dominés par le logement social. Les diagnostics communaux confirment ces constats à Sens (2 %, soit 170 logements dégradés) comme à Villeneuve-sur-Yonne (100 logements dégradés, dont plusieurs sous arrêté d'insalubrité).
Un marché de la réhabilitation économiquement viable mais contraint
L'analyse des transactions immobilières entre 2014 et 2018 montre des prix au m² relativement homogènes selon les secteurs (entre 1 410 et 1 540 €/m²), mais avec des profils d'acquéreurs différenciés : les propriétaires occupants sont plus jeunes et plus nombreux hors du périmètre resserré, alors que l'amande enregistre un taux de vacance plus élevé après la vente. Dans l'ancien, la marge de manœuvre disponible pour financer des travaux varie de 18 000 € pour un petit logement à 40 000 € pour un logement familial, ce qui situe les opérations de réhabilitation dans une fourchette de coûts compatible avec les prix de sortie équivalents au diffus ou au lotissement.
Ces marges financières confirment la faisabilité économique d'opérations de réhabilitation ciblées, à condition de mobiliser les aides disponibles (Anah, primes vacance, accès indépendant) pour compenser l'écart entre coût de revient et valeur de marché.
Une diversité de cadres de vie à mobiliser
Le territoire du Grand Sénonais présente une mosaïque de 23 cadres de vie habités, du cœur historique dense de Sens jusqu'aux hameaux isolés, en passant par les lotissements et l'habitat individuel groupé. Cette diversité typologique, quantifiée commune par commune, constitue une base pour différencier les stratégies d'intervention selon les caractéristiques urbaines et architecturales de chaque secteur.
Une méthode de sélection et des scénarios de réhabilitation à l'échelle de l'immeuble
Pour cibler les interventions prioritaires, une grille de coefficients a été élaborée, combinant exemplarité, vacance, dégradation, situation par rapport à l'espace public, mixité d'usage et action publique déjà engagée. Cette méthode a permis de sélectionner des immeubles clés, illustrés par des relevés de l'existant (immeubles visités ou non, commerces actifs, logements vacants) puis par des scénarios de transformation détaillés : fusion de cellules commerciales, création de duplex, accès indépendants aux étages, ou encore aménagement de toitures-terrasses pour proposer une offre attractive en cœur de ville.
Un immeuble stratégique de 673 m² de surface de plancher, aujourd'hui très dégradé et vacant, a servi de support à trois scénarios alternatifs testés en détail : le premier privilégie l'aération du tissu urbain avec stationnement et espaces extérieurs qualitatifs ; le second mise sur la création de quatre logements familiaux avec jardins et un second front urbain ; le troisième organise un front de rue diversifié combinant plusieurs typologies de logements et de garages. Chaque scénario est chiffré et rattaché aux dispositifs de financement mobilisables (Anah, primes vacance, prime espace extérieur, prime démolition de cœur d'îlot), avec une simulation financière détaillée montrant qu'un montage conventionné Anah permet d'augmenter la limite d'investissement pour l'acquisition du foncier tout en maintenant une rentabilité de 5 %.
Une palette d'outils pour accompagner les porteurs de projets
La démarche s'est accompagnée d'une concertation avec les acteurs locaux, à travers un séminaire des élus et des petits-déjeuners de l'immobilier, ainsi que 28 entretiens de modélisation menés sur deux jours à Sens et Villeneuve-sur-Yonne pour tester les projets auprès des propriétaires en centre-ville. Ce travail a permis d'articuler les besoins des porteurs de projets — financement, accompagnement, actions ciblées ou massives — avec les attentes de la collectivité en matière de résultats à court et long terme.
Au final, la stratégie retenue distingue plusieurs dispositifs complémentaires selon les secteurs : une OPAH-RU dans le périmètre ORT de Sens, une déclinaison multisite associant Sens et Villeneuve-sur-Yonne, un PIG et une OPAH classique hors de ces périmètres, ainsi qu'un accompagnement renforcé universel de type BUNTI, orienté résultats, mobilisant selon les cas Denormandie, le renouvellement urbain, le conventionnement locatif Anah, les aides aux propriétaires occupants et des aides spécifiques locales.
