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Cette étude de préfiguration accompagne la nouvelle contractualisation territoriale de la Maison de l'Habitat des Communautés de communes Grand Chambord et Beauce Val de Loire. Réalisée avec l'appui de l'Anah, elle dresse un diagnostic du territoire — démographie, patrimoine, performance énergétique du bâti — avant d'examiner les modalités de financement et les scénarios d'organisation de l'ingénierie à déployer.
Un territoire marqué par le vieillissement et une pression résidentielle secondaire inégale
Le diagnostic démographique montre que 22 % de la population du territoire a 65 ans ou plus, soit 8 790 individus, avec des taux proches entre les deux communautés de communes (22 % pour la CCGC, 21 % pour la CCBVL). Ce vieillissement, réparti de façon hétérogène selon les communes, se double d'une présence variable de résidences secondaires : certaines communes comme Vievy-le-Raye, Concriers ou Autainville affichent des parts de 15 à 20 %, tandis que d'autres, dont Mer ou Chambord, se situent en dessous de 5 %. Cette double lecture du territoire — vieillissement généralisé, résidences secondaires localisées — éclaire des besoins différenciés en matière d'adaptation des logements et de politique de l'habitat selon les communes.
Un patrimoine architectural protégé qui contraint les projets de rénovation
Le territoire est fortement concerné par les périmètres de protection du patrimoine architectural : 39 % des logements, soit 8 570 logements, sont situés dans un secteur AC1 ou AC2. Cette proportion grimpe à 84 % au sein des périmètres d'ORT, où 900 logements sont concernés. Cette superposition entre secteurs sauvegardés et zones d'intervention prioritaire (ORT) implique une vigilance particulière sur les projets de rénovation, qui doivent composer avec des règles patrimoniales renforcées, notamment autour de Chambord et dans les centres-bourgs historiques.
Un parc de logements énergivore face à un calendrier réglementaire resserré
L'analyse des diagnostics de performance énergétique réalisés entre 2011 et 2022 révèle qu'une part importante du parc reste mal classée : 27 % des logements sont en classe D, 23 % en classe E, 10 % en classe F et 3 % en classe G, auxquels s'ajoutent 18 % de logements non renseignés (classe N). Face au calendrier d'interdiction progressive de location — classes F et G dès 2025, classe E en 2028, classe D en 2034 — ces chiffres traduisent une indécence énergétique programmée pour une fraction significative du parc, qui rend nécessaire un accompagnement soutenu des propriétaires dans les prochaines années.
Des aides renforcées en 2024 et un redéploiement possible de l'abondement local
La comparaison des niveaux d'aides avant et après les nouveaux régimes 2024 montre une hausse sensible des taux de financement, notamment pour les propriétaires occupants très modestes engagés dans des travaux énergétiques (de 75 % à 105 % en cumulant Anah, primes et abondement de l'entente) ou des travaux lourds de logement décent (jusqu'à 105 % également). Une hypothèse de redéploiement de l'abondement de l'entente est par ailleurs envisagée pour ajuster ce soutien collectivité aux nouveaux régimes nationaux. L'exemple chiffré d'un propriétaire bailleur réalisant des travaux lourds à Mer illustre concrètement ce mécanisme : sur un montant de travaux de 80 000 € TTC, les aides Anah et MdH couvrent 40 000 €, et l'opération dégage un excédent de trésorerie de 4,3 K€/an entre les années 7 et 10, pour un gain global de 11 K€ sur dix ans.
Six options pour organiser l'ingénierie territoriale de l'habitat
Le diagnostic débouche sur une proposition de six scénarios de déploiement de l'ingénierie, construits à partir d'un socle obligatoire (dynamique territoriale, information et conseil) auquel s'ajoutent des actions facultatives assurées en régie ou par un prestataire, avec ou sans mission d'accompagnement. Ces scénarios précisent le rôle attendu de la Maison de l'Habitat, qui peut orienter les porteurs de projet vers les MAR du marché libre en cas de saturation ou pour des besoins spécifiques, ainsi que les responsabilités respectives des EPCI en matière de financement, de pilotage et de contrôle de la qualité de service.
