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Villes Vivantes a conduit l'étude pré-opérationnelle d'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) multisites dans le cadre de l'Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) portée conjointement par les communes de Maisse et Milly-la-Forêt, au sein de la Communauté de Communes des Deux Vallées. Ce travail croise données démographiques, foncières et immobilières pour objectiver les dynamiques à l'œuvre sur les deux centres-bourgs et pour outiller les leviers d'action de la collectivité.
Une croissance démographique contrastée entre les deux communes
Entre 2015 et 2021, les trajectoires démographiques de Maisse et Milly-la-Forêt divergent nettement au sein de la Communauté de Communes des Deux Vallées. Maisse affiche une variation totale positive de 0,4 %, portée par un solde migratoire de 0,3 % complété par un solde naturel de 0,1 %, tandis que Milly-la-Forêt enregistre une variation totale négative de -0,4 %, avec un solde naturel et un solde migratoire tous deux à -0,4 %. À l'échelle intercommunale, la variation totale reste négative (-0,2 %), résultat d'un solde migratoire déficitaire (-0,3 %) partiellement compensé par un solde naturel positif (0,1 %).
Des ménages plus nombreux et plus petits, y compris à Milly
Le nombre de ménages continue de croître sur le territoire intercommunal, avec une progression de 66 ménages par an sur la CC des Deux Vallées, dont 16 par an à Maisse. Cette évolution traduit une structuration des ménages marquée par la part croissante des personnes seules (31,4 % à Maisse, 33,2 % à Milly-la-Forêt) et des familles monoparentales, au détriment des couples avec enfants dont le nombre diminue à Maisse (-5 ménages/an). Cette tendance, y compris à Milly-la-Forêt qui perd pourtant des ménages avec enfants (-8/an) tout en gagnant des personnes seules, traduit une augmentation des besoins en logements de petite taille adaptés à ces nouvelles configurations familiales.
Pauvreté, statuts d'occupation et prix : une géographie qui se superpose
À Maisse, les secteurs de pauvreté coïncident avec les concentrations de logements locatifs privés : dans le bourg, la part du locatif privé atteint 36,9 % contre 14,2 % sur l'ensemble de la commune, tandis que la part de propriétaires occupants chute à 47,3 % dans le bourg contre 63,3 % sur la commune. Cette polarisation locative du centre-bourg s'accompagne d'un différentiel de prix marqué à l'échelle intercommunale : les transactions immobilières entre 2020 et 2023 révèlent un prix médian de 2 445 €/m² à Maisse contre 2 800 €/m² à Milly-la-Forêt, les logements les plus abordables se situant dans la partie ouest de l'EPCI.
Le poids du conventionnement et du logement touristique dans l'équilibre locatif
La comparaison entre loyers libres et loyers conventionnés à Maisse met en évidence un fort décalage : pour un logement de 55 m², le loyer libre moyen atteint 650 € contre 519 € en loyer conventionné « social », soit une différence cumulée de 9 400 € sur six ans, alors que la subvention maximale de l'Anah s'élève à 28 000 €. Ce différentiel questionne l'attractivité du dispositif de conventionnement pour les bailleurs. Parallèlement, le logement touristique occupe une place mesurée mais notable à Maisse, avec 18 annonces référencées représentant 1,4 % du parc de logements et générant des revenus médians de 22 000 € par an, un marché qui capte une partie de l'offre locative potentielle.
Une population âgée concentrée hors du cœur de bourg, un enjeu pour l'habitat dégradé
À Maisse, la localisation des ménages seniors de 65 ans et plus révèle un contraste marqué entre le cœur de bourg, où cette part atteint 12 %, et le reste de la commune où elle grimpe à 58 %. Cette répartition interroge l'adaptation du parc de logements du centre-ville aux besoins de ce public, dans un contexte où certains biens du bourg présentent un état de dégradation avancé, comme l'illustre l'exemple d'une parcelle classée « très dégradée » datant de 1900, dont l'estimation des travaux de rénovation (150 000 à 200 000 €) rejoint celle du bien lui-même, nécessitant l'activation de procédures de sortie de dégradation associant ingénierie d'accompagnement et, le cas échéant, maîtrise foncière.
Un plan façades incitatif pour engager la rénovation du bâti à Milly-la-Forêt
Pour accompagner la revitalisation du centre ancien, un plan façades incitatif est envisagé à Milly-la-Forêt sur un premier périmètre d'intervention concentrant 180 façades potentielles. L'objectif fixé est de traiter 2 façades par an, avec une subvention plafonnée à 4 000 € par façade (20 % d'un plafond de travaux de 20 000 € HT), une instruction internalisée et un budget annuel de 8 000 €. Le dispositif prévoit l'utilisation d'au moins 80 % de chaux dans les enduits pour les bâtiments anciens et le respect de la colorimétrie du Parc, conditions attendues dans les dossiers de demande de subvention.
