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Cette étude pré-opérationnelle, menée pour la Ville de Dreux et l'Agglo du Pays de Dreux, vise à préparer la mise en place d'un programme d'amélioration de l'habitat. Elle croise des données de marché, une analyse fine du bâti et de la vacance à la parcelle, ainsi que des entretiens individuels avec des habitants, pour dessiner les leviers d'action possibles sur le centre-ville et son périmètre d'OPAH proposé.
Un marché immobilier structuré par la distance à Paris
Le prix moyen des transactions dans l'ancien décroît progressivement à mesure que l'on s'éloigne de la métropole parisienne, passant de 1 900 €/m² dans le secteur Nord-Est à 1 300 €/m² dans le secteur Sud-Ouest. Ce gradient territorial place Dreux et son agglomération dans une position intermédiaire, avec des dynamiques démographiques elles-mêmes contrastées : la croissance récente profite davantage aux communes hors du cœur d'agglomération (65 % des nouveaux habitants) qu'à la ville-centre, où la population recule légèrement.
Une production de logements en baisse et concentrée sur quelques filières
Dans la ville-centre, la production de logements a été divisée par deux depuis 2013, passant d'une moyenne de 240 à 120 logements par an. Cette production reste dominée par des filières de promotion à faible levier démographique : la grosse promotion représente 41 % des logements produits, avec une part de logement locatif social importante (63 % LLS), tandis que les filières portées par les particuliers, plus favorables à l'accession, restent marginales.
Cette spécialisation se traduit par un parc où le locatif occupe déjà une place prépondérante : parmi les logements neufs, seuls 29 % sont occupés par des propriétaires occupants, contre 71 % de logements locatifs (dont 32 % de locatif social). Or l'offre existante ne correspond que partiellement aux besoins des ménages de l'agglomération : 61 % des ménages comptent deux personnes ou moins, alors que 69 % des logements comptent quatre pièces et plus.
Une vacance de logements révélatrice de causes profondes
La vacance atteint 19 % des logements dans le périmètre de l'ORT, contre seulement 5 % en dehors, signe d'une inadaptation marquée de l'offre au cœur de ville. Cette vacance touche des logements dont l'état du bâti n'est pas systématiquement en cause : si 8 % sont dégradés et 34 % en état médiocre, 39 % restent en état moyen, ce qui suggère que d'autres facteurs, liés au marché ou à l'usage, expliquent la vacance.
Les prix de l'ancien dans le centre restent pourtant significatifs, à 1 700 €/m² en moyenne dans l'ORT contre 1 500 €/m² hors ORT, ce qui écarte l'hypothèse d'un marché sans valeur. La difficulté tient davantage à la nature des transactions : un quart des biens vendus restent vacants après acquisition, et les acquisitions pour des propriétaires occupants ne représentent qu'un tiers des transactions, le reste se répartissant entre investissement locatif et biens qui demeurent inoccupés.
Un marché des transactions actif mais socialement contrasté
Avec 1 221 transactions enregistrées entre 2014 et 2018, soit 245 par an, le marché immobilier drouais reste actif, majoritairement porté par les maisons (724 ventes) plutôt que par les appartements (415 ventes). Cette activité se déploie toutefois sur un territoire marqué par des écarts sociaux marqués : le taux de pauvreté atteint 14 % en cœur de Dreux, un niveau pourtant inférieur aux 28 % relevés en dehors du périmètre ORT, avec des concentrations de ménages pauvres nettement plus fortes dans certains secteurs périphériques.
Des entretiens habitants pour modéliser des projets sur mesure
Une série d'entretiens individuels de modélisation, organisés avec des architectes lors de rencontres gratuites en mai et juin 2019, a permis d'identifier une grande diversité de projets envisagés par les propriétaires : 17 grands types de travaux ont été recensés, l'isolation, la vente et l'aménagement intérieur arrivant en tête des préoccupations. Ces échanges ont donné lieu à des scénarios concrets, allant de la création d'un second logement locatif par rénovation de garage à l'extension d'une maison familiale ou au ravalement de façade dans le respect du bâti existant.
Vers un dispositif de soutien adapté aux cadres de vie du centre
L'analyse met en évidence une gamme de réponses possibles selon la nature de l'offre à mobiliser, de la résorption de vacance dans l'existant à la construction neuve, en passant par la prévention de la vacance et l'adaptation des logements. Sur 39 projets recensés lors des entretiens, la majorité concerne la prévention de vacance ou l'accueil de population, mais aucun n'est éligible aux dispositifs de soutien « classiques », ce qui appelle la construction d'un dispositif spécifique.
Le territoire se décompose en 19 cadres de vie distincts, du centre ancien ornementé aux quartiers pavillonnaires, chacun présentant des niveaux de vacance, de dégradation et de prix au m² différenciés. Les typologies « Habiter la colline » et « Immeuble moderne » concentrent les taux de dégradation les plus élevés (27 % et 26 %), tandis que d'autres cadres de vie affichent un potentiel de valorisation plus favorable. Sur cette base, un périmètre d'OPAH a été proposé, regroupant 4 800 logements, dont 370 dégradés ou très dégradés, 930 logements vacants et 1 680 immeubles, parmi lesquels 150 copropriétés représentant près de 1 920 logements.
