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La Communauté de communes du Doubs Baumois a engagé une étude pré-opérationnelle en vue de la mise en place d'une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat. Ce travail croise l'analyse du marché immobilier, la typologie du bâti, une enquête auprès des habitants et des hypothèses de réaménagement testées commune par commune, avant de déboucher sur un programme d'actions centré sur Baume-les-Dames et son territoire.
Un marché résidentiel structuré autour du centre-ville de Baume-les-Dames
L'offre locative du territoire est fortement polarisée : à Baume-les-Dames, 35 % des logements sont loués, contre 14 % seulement dans le reste de l'intercommunalité. Le marché des maisons reste par ailleurs dynamique, avec une concurrence entre bâti ancien, récent et neuf dont les prix médians restent proches (entre 1 335 et 1 652 €/m²), signe d'une attractivité relativement homogène quel que soit l'âge du bâti.
Une mosaïque de typologies d'habitat aux profils très contrastés
Le territoire se compose de douze typologies d'habitat allant du collectif ancien du cœur historique aux lotissements aérés des jardins habités, chacune présentant des taux de vacance, de rotation et de copropriété très différents. Le collectif ancien cumule ainsi 28 % de vacance et 50 % de logements en copropriété, tandis que les typologies pavillonnaires affichent des taux de vacance quasi nuls mais une rotation plus élevée. Cette diversité, associée à la typologie des « jardins habités » qui distingue bâtisses bourgeoises, diffus ancien, pavillonnaire et lotissements, dessine des enjeux d'intervention différenciés selon les secteurs.
Des loyers modérés mais un conventionnement peu incitatif
Le loyer d'un T3 de 60 m² s'établit en moyenne autour de 480 € par mois, avec une médiane de 7,4 €/m² sur le marché libre. Le logement conventionné, à 5,92 €/m², se situe entre le premier décile et le premier quartile du marché libre, mais l'écart cumulé de 15 000 € sur neuf ans avec la médiane du loyer libre interroge l'attractivité du dispositif pour les propriétaires bailleurs.
Une rotation limitée du parc et un poids significatif des copropriétés
Sur 8 300 logements que compte le territoire, seuls 323 changent de propriétaire chaque année, soit environ 4 % du parc. Après transaction, la part des logements occupés par leur propriétaire progresse légèrement (58 % contre 61 % avant), tandis que la vacance augmente de 5 points, passant à 14 % des logements vendus. Parallèlement, 203 copropriétés représentant 1 013 logements, soit 12 % du parc, se répartissent entre Baume-les-Dames et le reste de l'intercommunalité, avec une concentration notable hors du centre ancien de la ville.
Une démarche d'écoute directe des habitants
L'étude s'est appuyée sur une enquête de terrain menée notamment sur les parkings de trois supermarchés de Baume-les-Dames, permettant de recueillir les attentes des habitants sur leur logement. L'embellissement intérieur et extérieur arrive en tête des améliorations souhaitées, suivi par les questions d'isolation thermique et de système de chauffage, révélant des priorités davantage tournées vers le confort visuel et énergétique que vers l'agrandissement des surfaces. Une campagne de communication locale, proposant une heure gratuite de conseil en 3D aux propriétaires, a permis de traduire ces attentes en accompagnement concret des projets d'habitat.
Des scénarios de réhabilitation testés à l'échelle de plusieurs communes
Plusieurs projets concrets ont été étudiés avec les habitants pour illustrer le potentiel de transformation du bâti existant : rénovation d'une maison de village à Roulans pour la mettre en location, réaménagement intérieur d'un séjour à Autechaux, création de deux logements locatifs dans une grange à Adam-lès-Passavant, ou encore transformation d'une école maternelle en deux logements à Villers-Saint-Martin. Ces hypothèses, présentées sous forme de plans en trois dimensions, montrent comment adapter des bâtiments existants aux besoins actuels tout en respectant les contraintes techniques et d'accessibilité.
Trois ambitions pour cadrer l'intervention publique
L'étude aboutit à trois ambitions structurantes : traiter la dégradation et le mal-logement, qui concerne notamment 238 logements dégradés et 1 360 logements potentiellement passoires énergétiques ; accueillir des habitants permanents malgré un flux limité de 8 nouveaux habitants par an ; et adapter la ville aux nouvelles demandes, alors que 80 % des transactions concernent des maisons et que 14 % des logements restent vacants après vente. Ce diagnostic se traduit à Baume-les-Dames par un plan d'action spatialisé identifiant les immeubles dégradés, les espaces publics à requalifier et les leviers de redynamisation commerciale du centre-ville.
