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Dinan Agglomération a engagé une étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU portant sur les centres-villes et bourgs de Dinan, Broons, Caulnes et Plancoët. L'objectif est d'identifier les mécanismes de dévitalisation de l'habitat ancien, de qualifier les situations les plus problématiques et de proposer un dispositif d'aides adapté à chaque territoire.
Un marché immobilier dynamique mais générateur de tensions foncières
Les prix de l'immobilier à Dinan ont connu une progression marquée depuis 2016, passant d'environ 1 655 € à plus de 2 260 € le m² en 2021, une évolution nettement supérieure à celle observée à Broons, Caulnes et Plancoët dont les courbes restent plus irrégulières et globalement inférieures à 1 600 €. Cette dynamique immobilière à Dinan stimule l'intérêt à vendre, louer et rénover, mais elle s'accompagne aussi d'une pression sur le foncier en diffus : les acquéreurs de moins de 45 ans concentrent une part importante des achats de terrains à bâtir, notamment sur les surfaces et budgets les plus modestes, ce qui traduit une recherche de solutions accessibles pour les jeunes ménages.
Une vacance et une dégradation qui touchent différemment les quatre centres
L'analyse de la destination des biens un an après mutation montre que, hors Dinan, les mutations peinent à trouver un usage rapide : à Caulnes, 37 % des biens ne connaissent pas d'occupation en résidence principale, contre 26 % à Plancoët et 27 % à Broons. Dinan se distingue par une part plus importante de logements sociaux issus des mutations (42 %), signe d'une intégration différente du parc dans les politiques de peuplement. Le recensement des situations les plus impactantes sur l'habitat confirme ce contraste : Plancoët et Caulnes affichent des taux de vacance et de dégradation nettement supérieurs (respectivement 46 % et 37 % cumulés) à ceux de Dinan, où la dynamique immobilière semble contenir ces phénomènes à moins de 6 % du parc recensé.
À Dinan même, ces situations dégradées ou vacantes se répartissent en peigne dans le tissu urbain, sans concentration permettant d'envisager une procédure d'expropriation motivée à cette échelle.
Des typologies de bâti et des publics cibles contrastés selon les communes
Le centre-ville de Dinan présente une grande diversité de typologies bâties, de l'habitat portuaire aux immeubles patrimoniaux en passant par les maisons de faubourg et les collectifs récents, cartographiée finement à l'échelle de la ville. Cette diversité se traduit par des profils de difficultés distincts selon les communes : à Plancoët, c'est l'habitat du port qui concentre le plus de difficultés (66 % des logements en difficulté dans le cadre de vie), tandis qu'à Caulnes et Broons ce sont respectivement les immeubles de bourg (52 %) et les maisons de bourg (31 %) qui sont les plus touchés. À Dinan, la ville médiévale et les immeubles étroits de ville arrivent en tête.
Ces typologies appellent des cibles de ménages différenciées – propriétaires occupants (PO) ou propriétaires bailleurs (PB) selon les cas – et posent la question de l'arbitrage entre simple remise aux normes techniques et reconfiguration plus lourde des logements (fusion, redistribution, création d'espaces extérieurs), un enjeu qui varie selon la typologie et la commune concernées.
Un centre-ville de Dinan marqué par le vieillissement et la structure de copropriété
Le centre-ville de Dinan se caractérise par une population plus âgée que le reste de la commune : le taux de plus de 65 ans y atteint 29 %, contre 23 % sur le reste du territoire communal, une donnée qui interroge l'adaptation du parc de logements au vieillissement. Par ailleurs, la structure de propriété du centre-ville diffère sensiblement de celle de l'ensemble de Dinan : si les monopropriétés dominent à l'échelle communale (66 % des logements), les copropriétés représentent 55 % des logements dans le centre-ville, et 70 % des immeubles « à problèmes » y sont des copropriétés, ce qui complexifie les interventions de rénovation nécessitant l'accord de plusieurs propriétaires.
Sur le volet locatif social, l'étude des loyers du parc privé à occupation sociale montre un écart entre le loyer espéré par les propriétaires et les plafonds des conventionnements à loyers maîtrisés, générant des pertes estimées pouvant atteindre 13 440 € sur six ans et deux années de battement pour certaines surfaces, ce qui questionne l'attractivité du conventionnement social pour les bailleurs privés.
Une palette d'outils gradués, de l'incitatif à la substitution publique
Face à ces constats, l'étude propose une gradation des outils d'intervention allant de l'action incitative (OPAH-RU, PIG) à l'action coercitive obligeant les propriétaires à remédier aux désordres, jusqu'à l'action curative visant la neutralisation ou la démolition du bâti, et enfin la substitution publique par maîtrise foncière en cas de bien vacant sans maître ou d'état d'abandon manifeste. Cette approche reste toutefois, dans une première phase, limitée à l'incitatif et au coercitif sans recours à l'expropriation.
Le dispositif final articule une ingénierie technique et patrimoniale universelle, des aides locales financées par la collectivité et des aides Anah ciblées socialement, mobilisables différemment selon que le bénéficiaire est propriétaire occupant, propriétaire bailleur ou copropriété, avec des primes orientées vers la fusion de logements, l'amélioration des espaces communs ou la performance énergétique. Ce schéma s'articule avec les dispositifs de droit commun existants (MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro, CEE, prêts CAF).
