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Cette étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU porte sur un périmètre de revitalisation défini au sein de la Communauté de communes Cœur de Loire, dans la Nièvre. Elle vise à qualifier les dynamiques démographiques, l'état du parc de logements et les attentes des habitants pour calibrer les outils d'intervention sur le centre ancien de Cosne-Cours-sur-Loire.
Une croissance démographique atone mais un renouvellement réel du peuplement
Le solde migratoire de Cosne-Cours-sur-Loire s'établit à -60 habitants par an, alors que plusieurs communes proches du territoire affichent une attractivité résidentielle plus marquée. Ce chiffre global cache cependant une intensité de mouvements bien supérieure : entre 2 300 et 2 600 emménagements ont lieu chaque année, se répartissant entre un renouvellement du parc et du territoire (arrivées et départs avec l'extérieur, soit environ -90 habitants par an) et un renouvellement à l'intérieur même du territoire (déménagements de commune à commune ou infracommunaux). Cette dynamique montre que le déclin apparent de la population ne traduit pas une absence de mobilité résidentielle, mais plutôt un solde négatif construit sur des flux d'entrées et de sorties conséquents.
Le vieillissement de la population et l'inadéquation du parc de logements
La population du territoire vieillit à un rythme soutenu : chaque année, 110 habitants supplémentaires ont plus de 60 ans, soit environ 80 ménages, tandis que les tranches d'âge plus jeunes se réduisent entre 2012 et 2017. Ce vieillissement s'accompagne d'un décalage structurel avec la composition du parc de logements : 78 % des ménages sont composés de deux personnes ou moins, alors que 66 % des logements comptent quatre pièces ou plus. Cette inadéquation entre la taille des ménages et celle des logements se retrouve à l'échelle infracommunale, où la part des habitants de plus de 65 ans atteint 36 % dans le périmètre ORT contre 30 % hors ORT, posant la question de l'adaptation des logements du centre ancien au vieillissement sur place.
Un centre ancien concentrant dégradation et vacance
Le périmètre ORT, qui représente 1 160 logements soit 16 % du parc communal, concentre une part disproportionnée des logements anciens : 85 % de son bâti date d'avant 1974, contre 62 % hors ORT. Cette ancienneté se traduit par des taux de vacance nettement supérieurs dans les typologies du cœur de ville (jusqu'à 33-34 % pour le cœur de ville intense et le cœur de ville jardiné) et par une vacance globale de 27 % dans l'ORT contre 11 % hors ORT, dont 30 % de logements dégradés. Les typologies du cœur ancien cumulent aussi une forte proportion de petits logements et de propriétaires occupants âgés de plus de 70 ans, alors que les typologies périphériques (lotissements, maisons groupées) affichent des taux de vacance et de rotation plus favorables.
Marché immobilier et copropriétés fragiles
Les prix des transactions dans l'ancien confirment la dévalorisation du centre-ville : 900 €/m² dans l'ORT contre 1 100 €/m² hors ORT. L'analyse par décile de prix montre une corrélation nette entre valeur du bien, taux de vacance et statut d'occupation : les biens les moins chers (480 €/m²) affichent 51 % de vacance un an après la vente contre seulement 15 % de propriétaires occupants, alors que les biens « prêts à habiter » (1 620 €/m²) enregistrent 65 % de propriétaires occupants pour 16 % de vacance. Le périmètre ORT concentre par ailleurs 285 logements en copropriété, soit 25 % du parc, des copropriétés de petite taille et peu structurées : les copropriétés de moins de 11 logements ne sont inscrites qu'à 9 % au registre national des copropriétés, contre 75 % pour celles de 11 à 45 logements.
Le regard des habitants sur leur territoire
L'enquête menée auprès de 327 répondants révèle une adhésion au territoire globalement croissante avec l'âge : la part de réponses positives à la question « est-ce une chance d'habiter la CdC Cœur de Loire ? » passe de 33 % chez les 17-20 ans à des niveaux supérieurs à 50 % au-delà de 66 ans. Interrogés sur les points faibles du logement dans leur commune, les habitants de Cosne-Cours-sur-Loire citent en premier lieu l'état des façades, la vétusté et la vacance, ainsi que le manque de commerces et d'équipements. Concernant les priorités d'action pour le centre-ville, trois orientations se dégagent : embellir le centre ancien par la rénovation des façades et la lutte contre la vacance, mettre en valeur la Loire et le Nohain par des aménagements touristiques, et accueillir une population nouvelle via la baisse des loyers et la réhabilitation des logements vacants.
Diagnostic opérationnel : espaces publics, immeubles prioritaires et dispositifs d'intervention
Sept espaces publics ont été identifiés comme prioritaires à conforter ou requalifier dans le périmètre ORT, dont la Place de la Gare, désignée comme une entrée de ville à affirmer. Une méthodologie de sélection des immeubles prioritaires a été construite à partir de quatre coefficients (exemplarité, vacance, dégradation, situation vis-à-vis de l'espace public), aboutissant à un score maximal de 54 permettant de hiérarchiser les interventions, comme illustré sur la rue du Maréchal Leclerc où deux scénarios de ravalement (incitatif ou obligatoire) sont chiffrés en nombre d'immeubles et de linéaires de façades. Le choix du dispositif contractuel s'appuie sur une comparaison entre PIG, OPAH et OPAH-RU, cette dernière offrant le niveau de prise en charge de l'ingénierie le plus élevé (50 %) pour répondre aux enjeux cumulés de dégradation et de renouvellement urbain. Une simulation sur un logement très dégradé de 90 m² montre que le reste à charge d'un propriétaire occupant très modeste peut être ramené de 80 000 € sans aide à 20 000 € en cumulant les aides OPAH et PIV. Ces choix s'inscrivent dans une comparaison avec d'autres OPAH-RU de la Nièvre, notamment celles de Nevers/Fourchambault (2015-2020, 3 000 logements, 6,3 millions d'euros) et de Luzy (2018-2023, 213 logements, 1,6 million d'euros, orientée sur les façades).
