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Cette étude, conduite par le groupement a.i.d – Villes Vivantes pour la Communauté de communes Cœur et Coteaux du Comminges (31), dresse un diagnostic de la vacance de l'habitat et du commerce dans les trois centres-bourgs d'Aurignac, Boulogne-sur-Gesse et L'Isle-en-Dodon, engagés dans le programme Petites villes de demain. Elle propose des leviers opérationnels — incitatifs financiers, procédures foncières, ajustements réglementaires — pour enclencher la revitalisation de ces centralités.
Un marché immobilier atone qui ne récompense pas la rénovation
Les trois communes affichent des trajectoires démographiques contrastées : Aurignac gagne des habitants (+0,9 %/an, +18 hab./an), Boulogne-sur-Gesse progresse modérément (+0,4 %/an), tandis que L'Isle-en-Dodon perd population (-2,1 %/an, -9 hab./an). Ces écarts ne se traduisent pourtant pas par une dynamique immobilière suffisante : les prix médians au m² restent bas (1 055 €, 975 € et 970 €) et le nombre de logements vacants demeure élevé (131 à 199 selon les communes), signe que l'investissement dans les travaux ne se répercute pas sur la valeur du bien.
Une vacance ancienne concentrée dans les centres historiques
Le relevé de terrain à Boulogne-sur-Gesse localise précisément les bâtiments en état dégradé ou très dégradé ainsi que les logements vacants selon leur ancienneté, révélant une concentration de la vacance longue (5 ans et plus) dans le tissu ancien du centre-bourg. À l'échelle des trois communes, cette même lecture cartographique met en évidence des poches de vacance similaires à Aurignac et L'Isle-en-Dodon, avec 142 logements vacants depuis plus de 5 ans, dont 56 en état dégradé et un nombre limité de situations juridiquement complexes (7 avec plus de 3 droits de propriété).
Des besoins différenciés selon l'ancienneté et la complexité de la vacance
La catégorisation de la vacance met en regard chaque situation avec les leviers d'intervention appropriés : reconfiguration, remise aux normes techniques, conseil juridique et fiscal, ou procédure de maîtrise foncière. Plus la vacance est ancienne, dégradée et juridiquement complexe (droits de propriété multiples, commerce en rez-de-chaussée), plus l'éventail des outils à mobiliser s'élargit, jusqu'à nécessiter une intervention foncière de la collectivité pour les cas les plus bloqués.
Un dispositif de primes pour inciter à la réoccupation après travaux
Deux options de primes à la réoccupation des logements vacants après travaux sont proposées, articulées ou non avec les aides de l'Anah. L'option 1 (prime standard, 15 sorties de vacance par commune sur trois ans) sert de levier incitatif complémentaire lorsque le dossier est éligible à l'Anah, avec un coût total de 60 000 € pour les 5C (20 000 €/an). L'option 2 (prime majorée, 9 sorties de vacance par commune) s'adresse aux dossiers hors cadre Anah et vise à promouvoir des réhabilitations qualitatives, pour un coût total de 81 000 € (27 000 €/an).
Des situations concrètes illustrant les leviers à mobiliser
Deux fiches de cas illustrent la diversité des situations rencontrées sur le terrain. La première concerne un bien en indivision, vacant depuis plus de 10 ans, occupant une position stratégique en proue sur la place principale : les indivisaires peinent à s'entendre, mais le potentiel de création de deux logements et d'un commerce en rez-de-chaussée justifie un incitatif renforcé couplé à une campagne de ravalement de façades obligatoire. La seconde présente un bien très dégradé, vacant depuis plus de 10 ans, dont le propriétaire âgé de 89 ans ne souhaite ni vendre ni engager de travaux, ce qui oriente la procédure vers l'engagement de discussions sur les perspectives de transmission (vente, donation aux héritiers).
Ajuster le PLUi pour protéger et recycler le commerce de centre-bourg
La proposition de réajustement du PLUi vise à inscrire des linéaires commerciaux à protection simple sur les axes clés du centre-bourg (rue St-Michel, rue des Nobles, place de la Mairie, avenue de Boulogne) afin d'éviter le changement de destination de commerce en logement. Elle prévoit également de modifier le règlement des zones UB, UE, AU, AU0, AUE et AUX pour restreindre les nouvelles constructions commerciales hors du centre, de créer un sous-zonage UAc concentrant les autorisations de commerce dans un périmètre resserré, et de contraindre les zones UX par un seuil minimal de surface de vente afin de soutenir la polarisation commerciale du centre-bourg.
