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Coulommiers Pays de Brie Agglomération a engagé une mission d'étude pré-opérationnelle d'OPAH-RU portant sur le cœur de ville de Coulommiers. L'analyse mobilise des données cadastrales (MAJIC III), le registre ANAH des copropriétés, les DPE de l'ADEME et les données INSEE pour dresser un diagnostic de l'habitat, de son occupation et des formes urbaines qui composent la ville.
Un territoire encore accessible dans un marché francilien tendu
La comparaison des prix médians de l'immobilier situe la Communauté d'Agglomération Coulommiers Pays de Brie parmi les rares secteurs d'Île-de-France conciliant encore prix modérés et inclusion dans la métropole. À l'échelle plus locale, Coulommiers (14 840 habitants) se distingue également de ses voisines de la 1ère couronne, où les prix sont nettement supérieurs, tout en affichant une attractivité démographique supérieure à celle des communes alentour sur la période 2012-2017.
Occupation et typologie du parc de logements
Le secteur ORT (Opération de Revitalisation du Territoire) se caractérise par une prédominance des logements locatifs privés (52 % dans l'ORT contre 29 % à l'échelle communale) et un taux de vacance nettement plus élevé qu'ailleurs sur la commune (15 % contre 8 %), avec 365 logements vacants dont 130 depuis plus de deux ans. La typologie du parc révèle par ailleurs une concentration de copropriétés et de logements collectifs dans l'ORT (1 097 logements en copropriété, 1 027 en monopropriété collective), alors que les logements individuels y sont proportionnellement moins présents que dans le reste de la ville.
Copropriétés : un déficit d'enregistrement qui limite l'accès aux aides
Sur les 237 copropriétés recensées à Coulommiers, 150 se situent dans le périmètre de l'ORT, mais près de la moitié d'entre elles ne sont pas inscrites au registre national des copropriétés, condition pourtant nécessaire pour être éligible aux aides de l'ANAH. Cette situation touche en premier lieu les petites copropriétés de 4 à 9 logements, qui représentent 58 % du nombre total de copropriétés dans l'ORT, tandis que les enjeux de performance énergétique et de fragilité financière concernent une part significative des copropriétés enregistrées comme non enregistrées.
Un parc énergivore concentré dans le centre-ville et des ménages vulnérables
Les diagnostics de performance énergétique montrent que 35 % des logements étiquetés F et G se situent dans l'ORT, alors que ce périmètre ne représente qu'une fraction du parc total de la ville. Cette concentration de logements énergivores recoupe des secteurs où le taux de logements « médiocres » dépasse localement 15 %, et où se trouvent une partie des 270 ménages pauvres recensés dans l'ORT sur les 1 250 de la commune, ainsi qu'une fraction des 685 ménages de 65 ans et plus vivant dans ce périmètre sur 6 300 à l'échelle communale.
Des formes urbaines contrastées, entre cœur historique et faubourgs
La cartographie des typo-morphologies distingue plusieurs familles de tissus bâtis à Coulommiers : la « ville intense » du cœur historique en lanière et des immeubles de ville, le « faubourg et jardin » des maisons de ville jardinées, les « jardins habités » plus pavillonnaires, la « ville unifiée » des résidences et lotissements, et la « campagne habitée » en périphérie. Ces formes urbaines présentent des dynamiques de marché différenciées : le cœur historique en lanière affiche un taux de vacance de 21 % et un taux de rotation de 5,45 %, contre des indicateurs plus favorables dans les faubourgs, tandis que les prix moyens d'acquisition varient fortement, de 75 000 € pour un immeuble de faubourg à plus de 340 000 € pour une villa jardinée.
Pistes d'intervention sur le bâti et les logements
L'étude propose des orientations concrètes de valorisation du bâti ancien, à l'image d'une façade d'immeuble de ville où plusieurs interventions ciblées sont suggérées : redéfinition des contours de fenêtres, traitement différencié des angles, changement de teinte des ferronneries et du revêtement du rez-de-chaussée. Une réflexion sur l'aménagement intérieur des logements est également amorcée à travers l'exemple d'un plan de petit logement locatif, organisé pour optimiser l'orientation vers le jardin, séparer les toilettes et intégrer un coin salle d'eau.
